特邀嘉宾陆续到场签到，本次沙龙即将拉开序幕。（刷新可见更新内容）
（珠海景泽房产有限公司董事总经理唐铁军、房掌柜珠海站主编刘瑾）
（珠海民商互联网金融大厦开发有限公司副总经理王昌伦 ）
（中铁建珠海投资开发有限公司财务经理陈文、房掌柜珠海站总经理周华林）
（珠海路桥实业集团有限公司荣泰城墅营销中心总经理付淼）
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（珠海景泽房产有限公司董事总经理唐铁军、房掌柜珠海站主编刘瑾）
（珠海民商互联网金融大厦开发有限公司副总经理王昌伦 ）
（中铁建珠海投资开发有限公司财务经理陈文、房掌柜珠海站总经理周华林）
（珠海路桥实业集团有限公司荣泰城墅营销中心总经理付淼）
一场地产营销的变革解读即将开始。
（靠山营销副总经理孙超）
（珠海众智物业代理有限公司总经理俸智勇）
（九洲·绿城翠湖香山总经理谢岳来）
（房掌柜集团总编辑刘晓云）
（珠海蓝琴发展有限公司总经理刘湧）
（珠海世联房地产咨询有限公司珠海事业部总经理夏辉）
（房掌柜集团董事长张毅）
（广东客商汇实业有限公司公关推广经理董是）
（珠海蓝琴发展有限公司营销企划部总监李奖）
（珠海铁建大厦置业有限公司营销管理部部长王鹤程）
（珠海横琴灏怡房地产开发有限公司副总经理朱必步）
一场地产营销的变革解读即将开始。
（靠山营销副总经理孙超）
（珠海众智物业代理有限公司总经理俸智勇）
（九洲·绿城翠湖香山总经理谢岳来）
（房掌柜集团总编辑刘晓云）
（珠海蓝琴发展有限公司总经理刘湧）
（珠海世联房地产咨询有限公司珠海事业部总经理夏辉）
（房掌柜集团董事长张毅）
（广东客商汇实业有限公司公关推广经理董是）
（珠海蓝琴发展有限公司营销企划部总监李奖）
（珠海铁建大厦置业有限公司营销管理部部长王鹤程）
（珠海横琴灏怡房地产开发有限公司副总经理朱必步）
本次特邀嘉宾陆续落座，房地产新趋势下的营销思路探讨沙龙正式开始。
本次特邀嘉宾陆续落座，房地产新趋势下的营销思路探讨沙龙正式开始。
欢迎各位地产界资深人士在百忙之中抽时间来参加本次沙龙，房地产新趋势下的营销思路探讨现在正式开始。
今年以来，房地产利好频出，也带动了各地楼市的回暖。珠海连续3个月楼价上涨，5月网签量更是同比涨143%。但面临整体经济下行、股市走牛的新经济形势下，房地产将在下半年面临什么样的走势？珠海房地产是继续上行还是就此企稳？置业人群发生了什么变化？下半年面市的产品类型有什么特点？各开发商的营销模式会有哪些调整？房掌柜珠海分公司诚邀您莅临【房地产新趋势下的营销思路探讨】—房掌柜“谈房论市”沙龙。
上半年国家的降准、降息等政策直接推动了房地产市场的回暖，对于下半年的政策走向，有人非常乐观，认为国家还会继续实施较为宽松的货币政策，甚至有可能再度降息，在座的各位怎么看呢？
欢迎各位地产界资深人士在百忙之中抽时间来参加本次沙龙，房地产新趋势下的营销思路探讨现在正式开始。
今年以来，房地产利好频出，也带动了各地楼市的回暖。珠海连续3个月楼价上涨，5月网签量更是同比涨143%。但面临整体经济下行、股市走牛的新经济形势下，房地产将在下半年面临什么样的走势？珠海房地产是继续上行还是就此企稳？置业人群发生了什么变化？下半年面市的产品类型有什么特点？各开发商的营销模式会有哪些调整？房掌柜珠海分公司诚邀您莅临【房地产新趋势下的营销思路探讨】—房掌柜“谈房论市”沙龙。
上半年国家的降准、降息等政策直接推动了房地产市场的回暖，对于下半年的政策走向，有人非常乐观，认为国家还会继续实施较为宽松的货币政策，甚至有可能再度降息，在座的各位怎么看呢？
自2014年9.28至2015年3.30以来，中央实际已经开始实施了其酝酿已久的“低调强刺激”政策：放开限购、公积金购房优惠、金融支持、舆论转向。接下来，陆续出台的宽松货币政策还会有，比如降息，这是刺激楼市增长的一个强烈信号。无独有偶，中国股市，近来一片飘红，从反弹前的2500点直冲站稳5000点，这对于中国决定性的产业转型没有完成前的高市盈率股市而言，必然充满着泡沫，随着民间资本市场疯狂的加剧，股市中的风险规避者会选择获利躲避，其资金在中国没有多少投资渠道的前提下，必然投向房地产，推进投资性需求复苏，这是楼市刺激性增长的另一个重要理由。
主持人：唐总，你的意思指房地产接下来还会迎来新一波疯狂上涨?
唐铁军：是的，我们客观的分析，中国跟澳洲和美国的楼市都不一样。在中国，投资房子的回报率是远远高过美国的投资回报率(美国年约4%)。目前全国楼市房价整体趋势是上涨，只是涨得快慢问题，涨是一个大趋势。从统计数据看，一、二线城市的房地产固定资产投资下跌了2位数以上，但房价还在增长，据官方数据：4月份新建住房价格环比深圳上涨了1.8%排第一、北京上涨了0.7%排第二、上海上涨了0.6%排第三、广州上涨0.4%排第五，这表明，资源稀缺，没有多少可拍卖的城市土地了，因此价格上涨还有空间已是必然。最近，持楼市涨价论的人还不少，厦门大学管理学院戴亦一副院长、房产大佬任志强、政策专家陈淮等给出的观点：在未来3-5年内，一、二线城市的房地产价格一定涨，二、三线城市房地产的发展会较为平稳，不大可能会有下滑，唯一担心的是，四线城市短期内可能会在某一个区域范围内，出现一些负增长的情况，这与其中城市人口不足、外来购买力有限有非常重要的关联。我最近一段时间了解多些湖南湖北几个主要二三线城市的房地产市场，发现在长沙这种城市的房地产市场非常疯狂，举例说某楼盘，开盘拿200套房子出来卖，两个星期基本上可以消化完，再拿200套涨价10%卖，又抢光，这样的市场让人怎么不冲动呢!
看回我们珠海，算是一个“无线”城市吧，因为它算不上是一个一、二线城市，三线好像沾点边，要比四线又要强一些。珠海因为主城区的用地越来越少，近几年主城区土地供应量每年以30%左右递减，尚存供应量基本都是旧城改造，如夏村、山场村、水涌坑村等加起来也不过三百多万平方米，因此，珠海在市区的楼盘的价格都会比较坚挺，如此特例下，市区内商品房去化率都会比较高。比如迎宾北路的某楼盘，首期开卖前，员工内部认购就基本定了三分之一，留给市场销售的不多，自然卖光是不成问题的。
珠海楼市另一个亮点，就是928放开限购政策对于外地购房者意识上的促进作用，特别是横琴、金湾、斗门板块的房地产市场，外地人买楼势头开始回升，尽管还没有回升到最高峰时期，但毋庸置疑，珠海的生态环境、居住条件仍然是吸引他们的理由，何况，我觉得珠海还是一个比较安全的房地产投资市场。到今天为止，珠海的房地产市场还是不错的，毕竟有美丽的海景、山景资源，是外地人和珠海本地人的向往。现在珠海的房地产政策和国家大形势一样，我给它一个定性：叫低调的激进政策，现在我们唯一希望的是：政府在谨慎之余，能够维持房地产未来五年内的发展政策不变。
最后给观望者一个建议，对珠海房地产市场还是不用担心的，一二线城市好了，珠海就会好的，因为珠海的楼市一直是跟在一二线城市的脚步之后滞后半年体现，也就是说，深圳广州今天楼市的疯狂，还没传染到珠海，半年后才是珠海楼市真正疯狂的开始。
自2014年9.28至2015年3.30以来，中央实际已经开始实施了其酝酿已久的“低调强刺激”政策：放开限购、公积金购房优惠、金融支持、舆论转向。接下来，陆续出台的宽松货币政策还会有，比如降息，这是刺激楼市增长的一个强烈信号。无独有偶，中国股市，近来一片飘红，从反弹前的2500点直冲站稳5000点，这对于中国决定性的产业转型没有完成前的高市盈率股市而言，必然充满着泡沫，随着民间资本市场疯狂的加剧，股市中的风险规避者会选择获利躲避，其资金在中国没有多少投资渠道的前提下，必然投向房地产，推进投资性需求复苏，这是楼市刺激性增长的另一个重要理由。
主持人：唐总，你的意思指房地产接下来还会迎来新一波疯狂上涨?
唐铁军：是的，我们客观的分析，中国跟澳洲和美国的楼市都不一样。在中国，投资房子的回报率是远远高过美国的投资回报率(美国年约4%)。目前全国楼市房价整体趋势是上涨，只是涨得快慢问题，涨是一个大趋势。从统计数据看，一、二线城市的房地产固定资产投资下跌了2位数以上，但房价还在增长，据官方数据：4月份新建住房价格环比深圳上涨了1.8%排第一、北京上涨了0.7%排第二、上海上涨了0.6%排第三、广州上涨0.4%排第五，这表明，资源稀缺，没有多少可拍卖的城市土地了，因此价格上涨还有空间已是必然。最近，持楼市涨价论的人还不少，厦门大学管理学院戴亦一副院长、房产大佬任志强、政策专家陈淮等给出的观点：在未来3-5年内，一、二线城市的房地产价格一定涨，二、三线城市房地产的发展会较为平稳，不大可能会有下滑，唯一担心的是，四线城市短期内可能会在某一个区域范围内，出现一些负增长的情况，这与其中城市人口不足、外来购买力有限有非常重要的关联。我最近一段时间了解多些湖南湖北几个主要二三线城市的房地产市场，发现在长沙这种城市的房地产市场非常疯狂，举例说某楼盘，开盘拿200套房子出来卖，两个星期基本上可以消化完，再拿200套涨价10%卖，又抢光，这样的市场让人怎么不冲动呢!
看回我们珠海，算是一个“无线”城市吧，因为它算不上是一个一、二线城市，三线好像沾点边，要比四线又要强一些。珠海因为主城区的用地越来越少，近几年主城区土地供应量每年以30%左右递减，尚存供应量基本都是旧城改造，如夏村、山场村、水涌坑村等加起来也不过三百多万平方米，因此，珠海在市区的楼盘的价格都会比较坚挺，如此特例下，市区内商品房去化率都会比较高。比如迎宾北路的某楼盘，首期开卖前，员工内部认购就基本定了三分之一，留给市场销售的不多，自然卖光是不成问题的。
珠海楼市另一个亮点，就是928放开限购政策对于外地购房者意识上的促进作用，特别是横琴、金湾、斗门板块的房地产市场，外地人买楼势头开始回升，尽管还没有回升到最高峰时期，但毋庸置疑，珠海的生态环境、居住条件仍然是吸引他们的理由，何况，我觉得珠海还是一个比较安全的房地产投资市场。到今天为止，珠海的房地产市场还是不错的，毕竟有美丽的海景、山景资源，是外地人和珠海本地人的向往。现在珠海的房地产政策和国家大形势一样，我给它一个定性：叫低调的激进政策，现在我们唯一希望的是：政府在谨慎之余，能够维持房地产未来五年内的发展政策不变。
最后给观望者一个建议，对珠海房地产市场还是不用担心的，一二线城市好了，珠海就会好的，因为珠海的楼市一直是跟在一二线城市的脚步之后滞后半年体现，也就是说，深圳广州今天楼市的疯狂，还没传染到珠海，半年后才是珠海楼市真正疯狂的开始。
九洲·绿城翠湖香山谢总来谈谈你的看法？
九洲·绿城翠湖香山谢总来谈谈你的看法？
我今天主要是来向大家学习的，我是2013年九月底来的珠海，珠海非常对我来说非常有吸引力。
目前，珠海每年人均房地产消化面积有两个平方米，珠海的排名在全国来说应该是非常靠前的，而且珠海大概有近1/3的需求是外来人口。珠海与港澳、广深等地毗邻，经济基础比较好，未来城市人口还会增长，珠海把城市的宜居环境与经济的发展，房地产市场相对理想。
目前，业内人士都说房地产接下来将面临“白银十年”，其实“白银十年”的潜台词就是市场竞争压力变大了。像这个时代我们要精挑细选，找好哪些城市进行投资，对于目前有良好的经济基础，人口继续增长的市场，房地产相对比较健康，这种就比较值得投资。珠海在土地供应上没有长沙市场那么惨烈，为什么说长沙是惨烈的，因为这一边的房子还没有卖出去，又来一个新区。
唐铁军：现在长沙又出了一个新区。
谢岳来：我来说一说翠湖香山的情况吧。翠湖香山开车到市政府仅需20分钟车程，大家能想象一下，在上海开车到人民广场要20分钟，或者在北京开车到王府井20分钟，我认为珠海未来终究将变成中大型城市。
翠湖香山的地理位置非常优越，销售的速度比我们预期的要好，190套别墅中已售大部分，仅剩的两个户型共计还有20余套。珠海市这个160万人口的城市，加上深中通道一打通，翠湖香山将迎来大量深圳购房者，听说凤凰山将会再建一条新的隧道，未来唐家片区与市区的对接将更加紧密。
主持人：在这里我有一个疑问，大家都在说珠海房地产市场大好，这么多年来整体的销售量都非常稳定，最高300多万。
谢岳来：珠海一般来说在260万至300万平方米，去年有300万平方米左右，人均2平方米，当然，这还没算坦洲置业的珠海人。
主持人：珠海人均去化率在全国名列前茅，那是因为人口基础低，才160万。
唐铁军：我补充一个数据，去年珠海人在坦洲买房的数据是70万平方米左右，按照7000元/平方米来算，也就是49亿左右。
谢岳来：我们用人均的数字来计算，是非常靠谱的，比如说人均收入，这个也是一个很重要的依据，比如跟珠海同等规模的城市，去化量是没有这么大的。
我今天主要是来向大家学习的，我是2013年九月底来的珠海，珠海非常对我来说非常有吸引力。
目前，珠海每年人均房地产消化面积有两个平方米，珠海的排名在全国来说应该是非常靠前的，而且珠海大概有近1/3的需求是外来人口。珠海与港澳、广深等地毗邻，经济基础比较好，未来城市人口还会增长，珠海把城市的宜居环境与经济的发展，房地产市场相对理想。
目前，业内人士都说房地产接下来将面临“白银十年”，其实“白银十年”的潜台词就是市场竞争压力变大了。像这个时代我们要精挑细选，找好哪些城市进行投资，对于目前有良好的经济基础，人口继续增长的市场，房地产相对比较健康，这种就比较值得投资。珠海在土地供应上没有长沙市场那么惨烈，为什么说长沙是惨烈的，因为这一边的房子还没有卖出去，又来一个新区。
唐铁军：现在长沙又出了一个新区。
谢岳来：我来说一说翠湖香山的情况吧。翠湖香山开车到市政府仅需20分钟车程，大家能想象一下，在上海开车到人民广场要20分钟，或者在北京开车到王府井20分钟，我认为珠海未来终究将变成中大型城市。
翠湖香山的地理位置非常优越，销售的速度比我们预期的要好，190套别墅中已售大部分，仅剩的两个户型共计还有20余套。珠海市这个160万人口的城市，加上深中通道一打通，翠湖香山将迎来大量深圳购房者，听说凤凰山将会再建一条新的隧道，未来唐家片区与市区的对接将更加紧密。
主持人：在这里我有一个疑问，大家都在说珠海房地产市场大好，这么多年来整体的销售量都非常稳定，最高300多万。
谢岳来：珠海一般来说在260万至300万平方米，去年有300万平方米左右，人均2平方米，当然，这还没算坦洲置业的珠海人。
主持人：珠海人均去化率在全国名列前茅，那是因为人口基础低，才160万。
唐铁军：我补充一个数据，去年珠海人在坦洲买房的数据是70万平方米左右，按照7000元/平方米来算，也就是49亿左右。
谢岳来：我们用人均的数字来计算，是非常靠谱的，比如说人均收入，这个也是一个很重要的依据，比如跟珠海同等规模的城市，去化量是没有这么大的。
大家都说市场好，夏总你怎么看？
大家都说市场好，夏总你怎么看？
珠海是一个多元的城市，客户结构也非常多元化。有人说西区的房价上涨缓慢，其实在港澳同胞的支持下，房价早已被带动，去年西区部分项目单价已破万。
在我看来，珠海市场的整体是趋好，如果说存在风险的话，那么就主要存在四个方面的风险。
第一、开发商个体的风险。如定位出现明显的错误，若是项目位置、周边配套方面不足，自身提供的服务又跟不上，偏去做大面积产品，投放到市场将很难快速销售。
第二、非专业的风险。现在很多从其他行业转到房地产行业的人，都认为房地产这个行业利润很高，他们对市场的理解，对专业的整合和对自己客户的把握不到位，这些都是风险。
第三，融资风险。其实到最后拼的就是融资能力，谁融资能力越强，渠道多，谁就可以在房地产行业活下去。融资能力也是整个企业方方面面的体现，包括整个企业的品牌，综合能力等。
第四、政府对区域或者说对产业的整体定位造成的风险。这可能在于政府招商的原因，或者是政府定位的问题，比如说有些项目挂很多的名称如旅游地产、文体、电子商务等等，未来可能很难掌握自己的定位方向，可能在市场上出现定位畸形。
主持人：既然我们需求没有边界，那么珠海未来的全年成交能达到一千万吗？
夏辉：对。针对前面提到的珠海目前市场的供应量大，在我看来，从经济学的角度来说是供需问题，但是把这原理运用在房地产市场上，是有一些问题的。因为供应量有周期的，然而我们的需求是没有边界的，目前珠海城市的人口和储蓄的资金量，我们大概100多亿，但是需求方是无边界的，既有港澳又有全国各地的。
谢岳来：我希望可以达到一千万平方米。
夏辉：我们房地产有一个最主要的原因就是土地，土地政策只有一个供应商，通过这个端口可以控制的。我们现在这个需求是没有界限的，我们无法完全用供求关系来判断一个房地产，这个会有缺陷的。因为我们人口也是个问题，但是主要是行政上的。你出去的动作投入大一点，他外地的客户比例就多一点。
唐铁军：我听夏辉和谢岳来的讲话，可以用个数据来说明。一年开工面积如果为500多万平方米，按照申请预售许可证的要求，10%的面积不可预售，因此只有大概450万平方米的面积可售，按照珠海一年的去化量为250万平方米的话，那么剩下的就是200万平方米是有预售证但没有卖出去的。
谢岳来：政府的统计数据我没有很仔细的研究过，但是搞不好开工面积指的是包含地下室。假如去申报时，我这个地方的施工许可证面积是28万平方米，但我预售的只能是地上的面积，扣掉公共配套的面积，就像我们的项目高尔夫公馆28万平方米真正可售的是18万平方米。
珠海是一个多元的城市，客户结构也非常多元化。有人说西区的房价上涨缓慢，其实在港澳同胞的支持下，房价早已被带动，去年西区部分项目单价已破万。
在我看来，珠海市场的整体是趋好，如果说存在风险的话，那么就主要存在四个方面的风险。
第一、开发商个体的风险。如定位出现明显的错误，若是项目位置、周边配套方面不足，自身提供的服务又跟不上，偏去做大面积产品，投放到市场将很难快速销售。
第二、非专业的风险。现在很多从其他行业转到房地产行业的人，都认为房地产这个行业利润很高，他们对市场的理解，对专业的整合和对自己客户的把握不到位，这些都是风险。
第三，融资风险。其实到最后拼的就是融资能力，谁融资能力越强，渠道多，谁就可以在房地产行业活下去。融资能力也是整个企业方方面面的体现，包括整个企业的品牌，综合能力等。
第四、政府对区域或者说对产业的整体定位造成的风险。这可能在于政府招商的原因，或者是政府定位的问题，比如说有些项目挂很多的名称如旅游地产、文体、电子商务等等，未来可能很难掌握自己的定位方向，可能在市场上出现定位畸形。
主持人：既然我们需求没有边界，那么珠海未来的全年成交能达到一千万吗？
夏辉：对。针对前面提到的珠海目前市场的供应量大，在我看来，从经济学的角度来说是供需问题，但是把这原理运用在房地产市场上，是有一些问题的。因为供应量有周期的，然而我们的需求是没有边界的，目前珠海城市的人口和储蓄的资金量，我们大概100多亿，但是需求方是无边界的，既有港澳又有全国各地的。
谢岳来：我希望可以达到一千万平方米。
夏辉：我们房地产有一个最主要的原因就是土地，土地政策只有一个供应商，通过这个端口可以控制的。我们现在这个需求是没有界限的，我们无法完全用供求关系来判断一个房地产，这个会有缺陷的。因为我们人口也是个问题，但是主要是行政上的。你出去的动作投入大一点，他外地的客户比例就多一点。
唐铁军：我听夏辉和谢岳来的讲话，可以用个数据来说明。一年开工面积如果为500多万平方米，按照申请预售许可证的要求，10%的面积不可预售，因此只有大概450万平方米的面积可售，按照珠海一年的去化量为250万平方米的话，那么剩下的就是200万平方米是有预售证但没有卖出去的。
谢岳来：政府的统计数据我没有很仔细的研究过，但是搞不好开工面积指的是包含地下室。假如去申报时，我这个地方的施工许可证面积是28万平方米，但我预售的只能是地上的面积，扣掉公共配套的面积，就像我们的项目高尔夫公馆28万平方米真正可售的是18万平方米。
不要担心房地产的房子卖不出去，关键还是产品的质量。总的来说，按照国家战略，就是搞一路一带，要走出去，把过剩产品走出去，要加大投资，这也是这段时间股市这么热的原因。就是钱多，钱要往哪里去呢?一个要出去赚钱，一个是老百姓要赚钱。为什么这段时间IPO发行量这么多，就是要这些公司赶紧赚钱，让老百姓都来入股，赚到钱后，钱就拿来买房。所以你看我们在330政策出来后，从整个成交量来讲，首先从一线城市深圳可以看到成交的火爆。在深圳买房子已经成为一个疯狂的情况，我认为从中国的房地产这一块来看，它的支撑在哪里?有人说人口红利没了，实际上，中国的城市化在53%-54%左右，每年的城市化率也是每年涨一个点。按照世界的规律来看，一个城市或者国家的城市化达到70%左右，它的房地产开始平稳往下走，而我们国家至少还有20%的发展空间。
第二是国家为什么要提倡降息，出台支持房地产的政策，因为目前这几年房地产的开发确实有一点过了。从2004年以来，中国首次实行土地招牌挂政策以来，很多大城市的开发商到处去开发房地产，三、四线城市本地开发商也拼命去拿地开发，所以造成一线城市土地是稀缺的，二线城市供应量不多不少，但是三线城市开发供应量是严重过量的。330政策出来后，二线城市今年的价格会放松，三四线城市可能还要再等个两三年。所以接下去这两三年，政府还是会降息，因为一、二线城市的量太少了，毕竟房地产行业是国家的支柱产业，国家还是要解决三四线城市的问题。
就目前我国的GDP7%的增长速度就本土来说，问题还是比较大的。为什么提到这个政策，在大的的政策驱使下，房地产的利好会延长到3-5年，而且房地产的发展时间起码有10-20年。虽然说现在有竞争，但是接下来产品的改造方面，肯定要融入一些新的的概念。因为我们未来的住宅产品可能都要针对90后了，房地产已开始融入到“互联网+”这个概念里面了， “互联网+”就是把整个服务，包括硬件和软件，生活配套融入到APP里面。甚至在小区里面的配套，购物等生活需求都在一个小区里解决，我们看到已经有地产跟腾讯结盟、华远跟360结盟，以及“两万”的联手，我觉得这些都是产品未来发展的方向。
我从1992年来珠海之后，我做这么多年，也见证珠海三起三落。从宏观调控开始，这10年珠海的房地产基本比较稳定，应该是从2004年，国家土地施行招牌挂政策之后，土地价格上涨，当时也是人口红利最旺的时候，到2007年珠海的成交量明显上涨。珠海在2003年之前，每年成交量在120万平方-160万平方米，到2007年后珠海每年成交量基本也保持200多万平方米-300万平方米。你看一个城市房地产的问题，就看这个城市的房地产的成交量，价格高低只是短期的变化而已，比如说2008年的金融危机，价格降一点点，2009年就起来了。今年1-4月份成交虽然有些回落，但是从这个新政出来后，成交量都在上涨，价格也在明显上涨。
所以说，现在房地产的风险在哪里?风险对房地产行业来说，这两年基本没有一点风险，风险还是跟其定位有一定的关系。再差的定位，就算是不懂房地产知识的人，他也能把房子卖出去，只是说价格的问题。现在说房地产已经开始理性化，很多地块不是随便就能拿到的，基本上给大公司给垄断，那些有这些优势的基本都是都是五年、十年前拿的地，他现在卖一万块钱，照样还是有钱赚，但是现在拿地就未必了，现在的地价是很高的。
主持人：你刚刚提到人口红利，现在流行一个说法，人口红利在消失，你怎么看十年后一对夫妻有六套房的说法?
需求量在加大，从目前的情况来说，现在中国已经超13亿人口，但真正适合居住的地方和城市化的土地其实并不多。有人说，一些专家认为中国一些城市的容积率太低，为什么容积率不提高一点，为什么要浪费城市资源?因为还有一大批的人要融入到这个城市里。中国正在推进城镇化，但是中国目前在配套方面跟不上，所以小城市的人要大城市发展、农村的人要到城里来，这也是为什么一线城市的房价这么贵的原因。
谢岳来：为什么一对夫妻有六套房呢?
主持人：从父母那里去继承。
夏辉：你的假设一是指夫妻双方都是独生子女，二是指他们的父母都有两套房，三是指他们自己至少有两套房，并且这六套房都在同一个城市。
俸智勇：首先第一二套放宽，比如我现在住的地方小，我可以换一个大一点的房子。如果我再有钱，我可以去海南三亚去买一套房，假如说你有300万，而且你现在拥有一套，你会去买一套房吗?现在在中国的投资平台确实太少了，基本都体现在理财上的。大家都认为市场还有很多租房需求，我可以买多几套房，可以用来出租。
夏辉：房子的使用价值就是出租。
不要担心房地产的房子卖不出去，关键还是产品的质量。总的来说，按照国家战略，就是搞一路一带，要走出去，把过剩产品走出去，要加大投资，这也是这段时间股市这么热的原因。就是钱多，钱要往哪里去呢?一个要出去赚钱，一个是老百姓要赚钱。为什么这段时间IPO发行量这么多，就是要这些公司赶紧赚钱，让老百姓都来入股，赚到钱后，钱就拿来买房。所以你看我们在330政策出来后，从整个成交量来讲，首先从一线城市深圳可以看到成交的火爆。在深圳买房子已经成为一个疯狂的情况，我认为从中国的房地产这一块来看，它的支撑在哪里?有人说人口红利没了，实际上，中国的城市化在53%-54%左右，每年的城市化率也是每年涨一个点。按照世界的规律来看，一个城市或者国家的城市化达到70%左右，它的房地产开始平稳往下走，而我们国家至少还有20%的发展空间。
第二是国家为什么要提倡降息，出台支持房地产的政策，因为目前这几年房地产的开发确实有一点过了。从2004年以来，中国首次实行土地招牌挂政策以来，很多大城市的开发商到处去开发房地产，三、四线城市本地开发商也拼命去拿地开发，所以造成一线城市土地是稀缺的，二线城市供应量不多不少，但是三线城市开发供应量是严重过量的。330政策出来后，二线城市今年的价格会放松，三四线城市可能还要再等个两三年。所以接下去这两三年，政府还是会降息，因为一、二线城市的量太少了，毕竟房地产行业是国家的支柱产业，国家还是要解决三四线城市的问题。
就目前我国的GDP7%的增长速度就本土来说，问题还是比较大的。为什么提到这个政策，在大的的政策驱使下，房地产的利好会延长到3-5年，而且房地产的发展时间起码有10-20年。虽然说现在有竞争，但是接下来产品的改造方面，肯定要融入一些新的的概念。因为我们未来的住宅产品可能都要针对90后了，房地产已开始融入到“互联网+”这个概念里面了， “互联网+”就是把整个服务，包括硬件和软件，生活配套融入到APP里面。甚至在小区里面的配套，购物等生活需求都在一个小区里解决，我们看到已经有地产跟腾讯结盟、华远跟360结盟，以及“两万”的联手，我觉得这些都是产品未来发展的方向。
我从1992年来珠海之后，我做这么多年，也见证珠海三起三落。从宏观调控开始，这10年珠海的房地产基本比较稳定，应该是从2004年，国家土地施行招牌挂政策之后，土地价格上涨，当时也是人口红利最旺的时候，到2007年珠海的成交量明显上涨。珠海在2003年之前，每年成交量在120万平方-160万平方米，到2007年后珠海每年成交量基本也保持200多万平方米-300万平方米。你看一个城市房地产的问题，就看这个城市的房地产的成交量，价格高低只是短期的变化而已，比如说2008年的金融危机，价格降一点点，2009年就起来了。今年1-4月份成交虽然有些回落，但是从这个新政出来后，成交量都在上涨，价格也在明显上涨。
所以说，现在房地产的风险在哪里?风险对房地产行业来说，这两年基本没有一点风险，风险还是跟其定位有一定的关系。再差的定位，就算是不懂房地产知识的人，他也能把房子卖出去，只是说价格的问题。现在说房地产已经开始理性化，很多地块不是随便就能拿到的，基本上给大公司给垄断，那些有这些优势的基本都是都是五年、十年前拿的地，他现在卖一万块钱，照样还是有钱赚，但是现在拿地就未必了，现在的地价是很高的。
主持人：你刚刚提到人口红利，现在流行一个说法，人口红利在消失，你怎么看十年后一对夫妻有六套房的说法?
需求量在加大，从目前的情况来说，现在中国已经超13亿人口，但真正适合居住的地方和城市化的土地其实并不多。有人说，一些专家认为中国一些城市的容积率太低，为什么容积率不提高一点，为什么要浪费城市资源?因为还有一大批的人要融入到这个城市里。中国正在推进城镇化，但是中国目前在配套方面跟不上，所以小城市的人要大城市发展、农村的人要到城里来，这也是为什么一线城市的房价这么贵的原因。
谢岳来：为什么一对夫妻有六套房呢?
主持人：从父母那里去继承。
夏辉：你的假设一是指夫妻双方都是独生子女，二是指他们的父母都有两套房，三是指他们自己至少有两套房，并且这六套房都在同一个城市。
俸智勇：首先第一二套放宽，比如我现在住的地方小，我可以换一个大一点的房子。如果我再有钱，我可以去海南三亚去买一套房，假如说你有300万，而且你现在拥有一套，你会去买一套房吗?现在在中国的投资平台确实太少了，基本都体现在理财上的。大家都认为市场还有很多租房需求，我可以买多几套房，可以用来出租。
夏辉：房子的使用价值就是出租。
对于我们横琴的发展商来说，我们更希望给市场更多的信心同时，去做更好的作品，而不是在价格上面更多的纠缠，这个跟横琴的定位实在不太匹配。
珠海的楼价，很多人都拿澳门作为参照物，但是对于我们横琴发展商而言，我们参考的深圳的楼价。珠海作为特区，它还有自己一个特定的路子去走，我们可以看深圳的房价是怎么样，价格体现了这个市场，还有人们对这个地方的需求和关注度。
我的父母作为深圳改革开放的第一代，我是属于深圳第二代，其实可以说是，中国的中产阶级是在我们80后这一块，我认为我们80后对房子的一个需求，已经不仅仅是价格，而且绝对是看价值。所以我们大家致力于去做得更好，不怕把价格突破天花板，只要把东西做好，大家还是会接受，关于珠海未来的房地产走势，我觉得还是比较乐观。
主持人：从产品形态来看，珠海房地产未来供应的产品类型有什么变化？
对于我们横琴的发展商来说，我们更希望给市场更多的信心同时，去做更好的作品，而不是在价格上面更多的纠缠，这个跟横琴的定位实在不太匹配。
珠海的楼价，很多人都拿澳门作为参照物，但是对于我们横琴发展商而言，我们参考的深圳的楼价。珠海作为特区，它还有自己一个特定的路子去走，我们可以看深圳的房价是怎么样，价格体现了这个市场，还有人们对这个地方的需求和关注度。
我的父母作为深圳改革开放的第一代，我是属于深圳第二代，其实可以说是，中国的中产阶级是在我们80后这一块，我认为我们80后对房子的一个需求，已经不仅仅是价格，而且绝对是看价值。所以我们大家致力于去做得更好，不怕把价格突破天花板，只要把东西做好，大家还是会接受，关于珠海未来的房地产走势，我觉得还是比较乐观。
主持人：从产品形态来看，珠海房地产未来供应的产品类型有什么变化？
珠海不缺产品，珠海缺的是自由竞争的状态，一个城市如果它的产业有一枝独大的现象，它的产品就很难有提高。珠海的市场一枝独大便会造成市场的竞争不够激烈，导致缺少像广州、上海、杭州那么好的产品，所以珠海房地产的产品还有提升的空间。
主持人：不同的市场环境不同的项目，营销理念也不一样。在新的形势下，珠海房地产营销将会呈现什么样的新特点？
珠海不缺产品，珠海缺的是自由竞争的状态，一个城市如果它的产业有一枝独大的现象，它的产品就很难有提高。珠海的市场一枝独大便会造成市场的竞争不够激烈，导致缺少像广州、上海、杭州那么好的产品，所以珠海房地产的产品还有提升的空间。
主持人：不同的市场环境不同的项目，营销理念也不一样。在新的形势下，珠海房地产营销将会呈现什么样的新特点？
现在珠海各个片区的产品样板都已现雏形。主城区涉及到旧城改造，它的空间还是比较大，商业部分比如说华发商都、中海富华里都是该区域的商业样本，从住宅、商业、写字楼角度来讲，珠海慢慢已经有像样的代表作出现。当然，现在刚刚起步，产品慢慢有一些竞争力，在价格走势和房地产多样化上，我个人认为，无论是主城区也好，各个片区也好，它本身定位、客户群都有不同，每一个片区都有自己的发展空间和前景。
珠海有些地产已经走到前面，价格也走在前面，但比较单元化，相应的地产后续的东西还没有跟上，就是在主城区卖一套房，各方面都是不错的，但是从另外一个角度来说，比如说省重点中学的学区，类似这样配套的东西，各个片区都没有跟上，一中一小旁的房很挤没有太大的特点都可以卖到3万，出货还很快，所以各个片区的问题都挺严重。医疗、教育、交通，所有的配套设施，要是跟不上地产发展的速度的话，房地产还有一段时间要向前推进。
主持人：谢谢孙总。咱们一直在说，孙总提到一个片区样本的问题，每一个片区都有商业的样本出来了，但对珠海来说，这么多年了还是一个起步，所以珠海还是有一个很大的发展空间，那么在产品形态上包括营销模式上是否有很大的变化?今天我们谈到向深圳看齐的问题，怎么把深圳的客户吸引过来。未来你们在营销模式上有哪些创新的方式吗？
现在珠海各个片区的产品样板都已现雏形。主城区涉及到旧城改造，它的空间还是比较大，商业部分比如说华发商都、中海富华里都是该区域的商业样本，从住宅、商业、写字楼角度来讲，珠海慢慢已经有像样的代表作出现。当然，现在刚刚起步，产品慢慢有一些竞争力，在价格走势和房地产多样化上，我个人认为，无论是主城区也好，各个片区也好，它本身定位、客户群都有不同，每一个片区都有自己的发展空间和前景。
珠海有些地产已经走到前面，价格也走在前面，但比较单元化，相应的地产后续的东西还没有跟上，就是在主城区卖一套房，各方面都是不错的，但是从另外一个角度来说，比如说省重点中学的学区，类似这样配套的东西，各个片区都没有跟上，一中一小旁的房很挤没有太大的特点都可以卖到3万，出货还很快，所以各个片区的问题都挺严重。医疗、教育、交通，所有的配套设施，要是跟不上地产发展的速度的话，房地产还有一段时间要向前推进。
主持人：谢谢孙总。咱们一直在说，孙总提到一个片区样本的问题，每一个片区都有商业的样本出来了，但对珠海来说，这么多年了还是一个起步，所以珠海还是有一个很大的发展空间，那么在产品形态上包括营销模式上是否有很大的变化?今天我们谈到向深圳看齐的问题，怎么把深圳的客户吸引过来。未来你们在营销模式上有哪些创新的方式吗？
刚刚说了，珠海是非常多元化的，定位也是非常多元化的，客户也非常多元化。我们做客户分析的时候，里面有很多的层级，包括珠海、港澳甚至全国的西北和东北的购房客都有分层级，这些客户群是比较复杂的。它复杂在哪儿?就是在空间和时间上都有变化，像我们在西区，这些客户群，他们都在不同的地方。如果说我们有一个桥，或者说有一个城市的配套出来，像横琴的客户，甚至是其他城市的客户，我们怎么去挖掘这些客群，深圳的客群怎么做?比如说北京的客户对价值的感知是非常敏感的；深圳则是带着浓重的色彩，一般深圳的客户是比较难吸引的，因为各个区域都在抢深圳的客户，包括很多的商家都在抢占深圳的客户。虽然珠海有深圳的客户群体过来，但最后实现交易的基本上还是珠海的客户。
刚刚说了，珠海是非常多元化的，定位也是非常多元化的，客户也非常多元化。我们做客户分析的时候，里面有很多的层级，包括珠海、港澳甚至全国的西北和东北的购房客都有分层级，这些客户群是比较复杂的。它复杂在哪儿?就是在空间和时间上都有变化，像我们在西区，这些客户群，他们都在不同的地方。如果说我们有一个桥，或者说有一个城市的配套出来，像横琴的客户，甚至是其他城市的客户，我们怎么去挖掘这些客群，深圳的客群怎么做?比如说北京的客户对价值的感知是非常敏感的；深圳则是带着浓重的色彩，一般深圳的客户是比较难吸引的，因为各个区域都在抢深圳的客户，包括很多的商家都在抢占深圳的客户。虽然珠海有深圳的客户群体过来，但最后实现交易的基本上还是珠海的客户。
对于珠海未来的发展趋势，如果从数据上分析，大家比较看中的就是存销比。我今天看到有一些数据，深圳的存量数按照去年的平均消化量，是要到9个月才能消化完，北京的存销比是13，广州是15，我觉得他们的存销比都是在四五个月之内。当存销比在10个月之内，一定会出现暴涨;10-15个月是比较正常的情况，超过18个月是比较危险。刚刚我听到，珠海近三四年的销售量是很稳定，基本是260万平方米-350万平方米之间，我觉得一年不能说明问题，但是持续三四年就能说明问题了，可见存销比还是稳定的。
另外，从刚才这几年数据变化稳定性来看，珠海的房地产市场生态环境是比较独立和稳定的。至于横琴是否有具备打破生态平衡的因素，首先横琴是一个独立的环境，以往的珠海是处于一个波澜不惊状态，横琴成为国家新区后，很显然打破了这种瓶颈，住宅从一万多元/平方米涨到现在三四万元/平方米左右，这个就是打破价格的瓶颈。第二个打破生态平衡的是趋势的变化，330政策出来后，深圳反应最快，已经有一定的效果，之后广州的南沙项目开盘也是日光。当这两个环境发生变化后，它的影响很快会波及我们珠海，很重要一个是对消费者的心理波及，对消费者的心态、市场信心的影响是很关键的，这两点的变化是打破珠海生态平衡的首要原因。
第二，产品层面来看，珠海从原来的单一住宅形态为主到现在的综合体、写字楼、商业等多元化的产品出现，这也是产品形态上的平衡的打破，如此一来，珠海注入了更多发展的机会。
第三、营销方式和策略方面。我也是刚来珠海。我总体有一个感觉，目前珠海的销售方式偏向于下行市场的销售，走渠道为王，以成交为目的，也就是说目的性非常强，这个方式在市场下行时是非常行之有效的。但是当市场上行的时候，更重要的是把产品做好，同时把市场真正做起来。这不是一个楼盘的事情，而是整个市场的大环境问题，需要大家的共同努力。我们还要通过媒体的力量把市场的趋势变化扩大，让珠海以外的人看到珠海所发生的变化，那我们的营销方式则比我们一层一层的传播有效得多。
对于珠海未来的发展趋势，如果从数据上分析，大家比较看中的就是存销比。我今天看到有一些数据，深圳的存量数按照去年的平均消化量，是要到9个月才能消化完，北京的存销比是13，广州是15，我觉得他们的存销比都是在四五个月之内。当存销比在10个月之内，一定会出现暴涨;10-15个月是比较正常的情况，超过18个月是比较危险。刚刚我听到，珠海近三四年的销售量是很稳定，基本是260万平方米-350万平方米之间，我觉得一年不能说明问题，但是持续三四年就能说明问题了，可见存销比还是稳定的。
另外，从刚才这几年数据变化稳定性来看，珠海的房地产市场生态环境是比较独立和稳定的。至于横琴是否有具备打破生态平衡的因素，首先横琴是一个独立的环境，以往的珠海是处于一个波澜不惊状态，横琴成为国家新区后，很显然打破了这种瓶颈，住宅从一万多元/平方米涨到现在三四万元/平方米左右，这个就是打破价格的瓶颈。第二个打破生态平衡的是趋势的变化，330政策出来后，深圳反应最快，已经有一定的效果，之后广州的南沙项目开盘也是日光。当这两个环境发生变化后，它的影响很快会波及我们珠海，很重要一个是对消费者的心理波及，对消费者的心态、市场信心的影响是很关键的，这两点的变化是打破珠海生态平衡的首要原因。
第二，产品层面来看，珠海从原来的单一住宅形态为主到现在的综合体、写字楼、商业等多元化的产品出现，这也是产品形态上的平衡的打破，如此一来，珠海注入了更多发展的机会。
第三、营销方式和策略方面。我也是刚来珠海。我总体有一个感觉，目前珠海的销售方式偏向于下行市场的销售，走渠道为王，以成交为目的，也就是说目的性非常强，这个方式在市场下行时是非常行之有效的。但是当市场上行的时候，更重要的是把产品做好，同时把市场真正做起来。这不是一个楼盘的事情，而是整个市场的大环境问题，需要大家的共同努力。我们还要通过媒体的力量把市场的趋势变化扩大，让珠海以外的人看到珠海所发生的变化，那我们的营销方式则比我们一层一层的传播有效得多。
我们的项目位处于横琴金融岛中心，是涵盖写字楼、公寓、商业的综合体。在座的都是房地产行业的专业人士，刚刚大家发表的观点我都非常认同，我们在做这个项目前，也在研究定位、模式问题等等。
在我看来，横琴的项目核心价值点在于运营！从单项目的自身发展来讲，我宁可把项目的建设周期拉长，适当放量，走一个高层次的性价比路线。主题思路要保持持续经营，买家一定是实际入住客。
除了横琴外，我还比较看好的区域是西区。去年，中铁建和珠海市政府成立了珠海市西区市政基础设施土地开发管理中心，中铁建负责做西部中心城区的整体运营，运营周期是10年，这期间，西区将不断有土地推出，也将成为整个珠海除横琴外最大的土地供应区域。
主持人：好的，谢谢王总。下面请莲城印的营销总监李总讲讲个人观点?因为莲城印马上就要入市了，样板间开放了，很快就要开售了，请讲讲项目接下来的营销思路?
刘湧：营销思路一定是过五万元/平方米。
我们的项目位处于横琴金融岛中心，是涵盖写字楼、公寓、商业的综合体。在座的都是房地产行业的专业人士，刚刚大家发表的观点我都非常认同，我们在做这个项目前，也在研究定位、模式问题等等。
在我看来，横琴的项目核心价值点在于运营！从单项目的自身发展来讲，我宁可把项目的建设周期拉长，适当放量，走一个高层次的性价比路线。主题思路要保持持续经营，买家一定是实际入住客。
除了横琴外，我还比较看好的区域是西区。去年，中铁建和珠海市政府成立了珠海市西区市政基础设施土地开发管理中心，中铁建负责做西部中心城区的整体运营，运营周期是10年，这期间，西区将不断有土地推出，也将成为整个珠海除横琴外最大的土地供应区域。
主持人：好的，谢谢王总。下面请莲城印的营销总监李总讲讲个人观点?因为莲城印马上就要入市了，样板间开放了，很快就要开售了，请讲讲项目接下来的营销思路?
刘湧：营销思路一定是过五万元/平方米。
李奖：昨天我刚刚做完一场媒体访问活动，我觉得赋予它的功能就只有两件事情:第一个是关系的进一步融洽，第二事情就是我的内心的一些核心想法，通过媒体负责人去做部分传达。我真心觉得应该做出精彩的事情，比如杭州有一些做的东西有趣很好玩，他们可以让这个市场中的甲方和客户、乙方都更加有信心，这个是媒体所要做的。
自从做营销之后，觉得产品、客户、定价、市场的行情和国家的政策都不是最主要，最主要是能产生预期。这种预期是很关键，为什么很多人会在想，横琴到底是卖给谁?珠海人一定会买，但不是第一波，比如说抢深圳项目的都是香港人。4月22号深圳某楼盘开盘，最高单价达到20万元/平方米，这个价格已经是石破天惊了。但谁都认为这之后还有更高的价格，这就是预期。这种火热的场面是多维度形成的，这就是预期。莲城印也好横琴也好，首先要达成共识，营造一种预期，之后都不是问题。
李奖：昨天我刚刚做完一场媒体访问活动，我觉得赋予它的功能就只有两件事情:第一个是关系的进一步融洽，第二事情就是我的内心的一些核心想法，通过媒体负责人去做部分传达。我真心觉得应该做出精彩的事情，比如杭州有一些做的东西有趣很好玩，他们可以让这个市场中的甲方和客户、乙方都更加有信心，这个是媒体所要做的。
自从做营销之后，觉得产品、客户、定价、市场的行情和国家的政策都不是最主要，最主要是能产生预期。这种预期是很关键，为什么很多人会在想，横琴到底是卖给谁?珠海人一定会买，但不是第一波，比如说抢深圳项目的都是香港人。4月22号深圳某楼盘开盘，最高单价达到20万元/平方米，这个价格已经是石破天惊了。但谁都认为这之后还有更高的价格，这就是预期。这种火热的场面是多维度形成的，这就是预期。莲城印也好横琴也好，首先要达成共识，营造一种预期，之后都不是问题。
首先感谢大家，谢谢各位奉献了自己精彩的观点，最后我来谈一谈我的个人认识，简单的三个方面。
第一，珠海的市场跟全国的市场的节奏不一样。我们大陆的房地产，如果找一个参照的区域，或者是全球典型的城市，我个人更倾向于拿香港做参考。因为香港房地产已经超过100多年，将近110年左右，整个香港房地产行业发展跟大陆的房地产周期和轨迹的参考意义是比较大一点。目前，中国大陆房地产发展的情况相当于香港70年代的房地产，早期2006、2007年行情比较火，到2008就比较冷清，再2009又反弹，再到2012年再反弹，大陆的周期没有香港那么长。在这样一个情况下，从总体而言，对中国大陆房地产往后走，大家信心会更加的饱满，市场的总体趋势不变。
第二：房掌柜去年在主城区做过千人看房的活动，效果非常好。当然，房掌柜在08年10月刚刚成立的时候也做过， 2012年也做过一次。今年的楼市行情，330是一个主要的政策节点，大家应该有相对的自觉和预判。其实房地产本身还是金融，这么大的资金量进来，无论是楼市还是股市不火是不可能的。我们看到深圳聪明的投资者，相当数量的企业的高管，看到现在的楼市火，将持有的股票套现，资金量流入当地的房地产市场，因此，中小板和创业板的行情超过上海的涨幅，也推动了深圳楼市的发展。这种情况下来看珠海，我觉得将珠海定义为二线城市有一点委屈，珠海算是全国房价十大高价城市之一，排在9-12名之间，我们内部把珠海作为1.5线城市。珠海横琴自贸区的因素，这个市场今年下半年价格确实走高，而且横琴的楼盘数量、开发面积也好，肯定会拉高珠海的成交量的价格，这是我对珠海市场的认知。
至于珠海的外销空间，我也梳理了一下，认为外销空间相当大。主要来源于三个方面的客户：第一，北方客户，比如说北京，我觉得这里面的空间还是值得好好挖掘一下，同时我觉得珠海的深度的挖掘可能不如三亚。东北的客源主要是针对三亚，相对而言，珠海对北方的客户挖掘还可以加大一个力度。第二个来源港澳的客户，这方面大家更明白，应该用什么的方式来拉近客户。第三，深圳跟广州客户。从资金回报率来说，其实珠海投资回报率，对比深圳和广州而言，可能要弱一些。但是珠海的舒适度比较高，我觉得深圳和广州是主要外销来源。第四，长三角的客户，类似杭州和上海，以及珠三角别的的城市，我了解到，这些区域的客户对于顺德、佛山、东莞等城市还是有一定的购买兴趣和一定的购房比例，但是也不能做主要外销人群。
对于横琴片区的客户群，客户对于横琴的价值和认知度和对深圳的前海会不一样，把陌生的一个客户带进珠海时，我们需要做一个横琴片区的价值分解分析，这样客户接受的程度比较高一些。
首先感谢大家，谢谢各位奉献了自己精彩的观点，最后我来谈一谈我的个人认识，简单的三个方面。
第一，珠海的市场跟全国的市场的节奏不一样。我们大陆的房地产，如果找一个参照的区域，或者是全球典型的城市，我个人更倾向于拿香港做参考。因为香港房地产已经超过100多年，将近110年左右，整个香港房地产行业发展跟大陆的房地产周期和轨迹的参考意义是比较大一点。目前，中国大陆房地产发展的情况相当于香港70年代的房地产，早期2006、2007年行情比较火，到2008就比较冷清，再2009又反弹，再到2012年再反弹，大陆的周期没有香港那么长。在这样一个情况下，从总体而言，对中国大陆房地产往后走，大家信心会更加的饱满，市场的总体趋势不变。
第二：房掌柜去年在主城区做过千人看房的活动，效果非常好。当然，房掌柜在08年10月刚刚成立的时候也做过， 2012年也做过一次。今年的楼市行情，330是一个主要的政策节点，大家应该有相对的自觉和预判。其实房地产本身还是金融，这么大的资金量进来，无论是楼市还是股市不火是不可能的。我们看到深圳聪明的投资者，相当数量的企业的高管，看到现在的楼市火，将持有的股票套现，资金量流入当地的房地产市场，因此，中小板和创业板的行情超过上海的涨幅，也推动了深圳楼市的发展。这种情况下来看珠海，我觉得将珠海定义为二线城市有一点委屈，珠海算是全国房价十大高价城市之一，排在9-12名之间，我们内部把珠海作为1.5线城市。珠海横琴自贸区的因素，这个市场今年下半年价格确实走高，而且横琴的楼盘数量、开发面积也好，肯定会拉高珠海的成交量的价格，这是我对珠海市场的认知。
至于珠海的外销空间，我也梳理了一下，认为外销空间相当大。主要来源于三个方面的客户：第一，北方客户，比如说北京，我觉得这里面的空间还是值得好好挖掘一下，同时我觉得珠海的深度的挖掘可能不如三亚。东北的客源主要是针对三亚，相对而言，珠海对北方的客户挖掘还可以加大一个力度。第二个来源港澳的客户，这方面大家更明白，应该用什么的方式来拉近客户。第三，深圳跟广州客户。从资金回报率来说，其实珠海投资回报率，对比深圳和广州而言，可能要弱一些。但是珠海的舒适度比较高，我觉得深圳和广州是主要外销来源。第四，长三角的客户，类似杭州和上海，以及珠三角别的的城市，我了解到，这些区域的客户对于顺德、佛山、东莞等城市还是有一定的购买兴趣和一定的购房比例，但是也不能做主要外销人群。
对于横琴片区的客户群，客户对于横琴的价值和认知度和对深圳的前海会不一样，把陌生的一个客户带进珠海时，我们需要做一个横琴片区的价值分解分析，这样客户接受的程度比较高一些。
这一次的沙龙会议就到此结束，谢谢大家。
（房掌柜与本次沙龙到场嘉宾合影）
这一次的沙龙会议就到此结束，谢谢大家。
（房掌柜与本次沙龙到场嘉宾合影）
今年以来，房地产利好频出，也带动了各地楼市的回暖。珠海连续3个月楼价上涨，5月网签量更是同比涨143%。但面临整体经济下行、股市走牛的新经济形势下，房地产将在下半年面临什么样的走势？珠海房地产是继续上行还是就此企稳？置业人群发生了什么变化？下半年面市的产品类型有什么特点？各开发商的营销模式会有哪些调整？今天有幸邀请到在座房地产业内知名人士一起来共同探讨。
今年以来，房地产利好频出，也带动了各地楼市的回暖。珠海连续3个月楼价上涨，5月网签量更是同比涨143%。但面临整体经济下行、股市走牛的新经济形势下，房地产将在下半年面临什么样的走势？珠海房地产是继续上行还是就此企稳？置业人群发生了什么变化？下半年面市的产品类型有什么特点？各开发商的营销模式会有哪些调整？今天有幸邀请到在座房地产业内知名人士一起来共同探讨。
本次房掌柜“谈房论市”沙龙探讨议题：
1、上半年，国家的降准、降息等政策直接推动了房地产的回暖，对于下半年的政策走向，有人非常乐观，认为国家还会继续实施较为宽松的货币政策，甚至有可能再度降息，你们怎么看？
2、从更长远角度来看，随着中国老龄化的日趋严重，很多人都担心人口红利的消失会影响到房地产市场，甚至有人认为中国房地产只有10年的寿命，大家怎么看待？珠海作为一个正在上升通道的城市，是否也会面临类似问题？
3、从资金层面来看，股市走牛的态势分流了一部分民间资金，房地产今年下半年的走势是否会继续走高？珠海房地产发展将面临什么样的机遇和挑战？
4、从产品形态来看，珠海房地产未来供应的产品类型有什么变化？
5、不同的市场环境不同的项目，营销理念也不一样。在新的形势下，珠海房地产营销将会呈现什么样的新特点？
本次房掌柜“谈房论市”沙龙探讨议题：
1、上半年，国家的降准、降息等政策直接推动了房地产的回暖，对于下半年的政策走向，有人非常乐观，认为国家还会继续实施较为宽松的货币政策，甚至有可能再度降息，你们怎么看？
2、从更长远角度来看，随着中国老龄化的日趋严重，很多人都担心人口红利的消失会影响到房地产市场，甚至有人认为中国房地产只有10年的寿命，大家怎么看待？珠海作为一个正在上升通道的城市，是否也会面临类似问题？
3、从资金层面来看，股市走牛的态势分流了一部分民间资金，房地产今年下半年的走势是否会继续走高？珠海房地产发展将面临什么样的机遇和挑战？
4、从产品形态来看，珠海房地产未来供应的产品类型有什么变化？
5、不同的市场环境不同的项目，营销理念也不一样。在新的形势下，珠海房地产营销将会呈现什么样的新特点？
特邀嘉宾：
珠海景泽房产有限公司董事总经理唐铁军
珠海众智物业代理有限公司总经理俸智勇
九洲·绿城翠湖香山总经理谢岳来
珠海蓝琴发展有限公司总经理刘湧
中铁建珠海投资开发有限公司财务经理陈文
珠海蓝琴发展有限公司营销企划部总监李奖
靠山营销副总经理孙超
珠海民商互联网金融大厦开发有限公司副总经理王昌伦
珠海铁建大厦置业有限公司营销管理部部长王鹤程
珠海横琴灏怡房地产开发有限公司副总经理朱必步
珠海路桥实业集团有限公司荣泰城墅营销中心总经理付淼
珠海世联房地产咨询有限公司珠海事业部总经理夏辉
广东客商汇实业有限公司公关推广经理董是
房掌柜集团董事长张毅
房掌柜集团总编辑刘晓云
沙龙主持：房掌柜珠海站主编刘瑾
特邀嘉宾：
珠海景泽房产有限公司董事总经理唐铁军
珠海众智物业代理有限公司总经理俸智勇
九洲·绿城翠湖香山总经理谢岳来
珠海蓝琴发展有限公司总经理刘湧
中铁建珠海投资开发有限公司财务经理陈文
珠海蓝琴发展有限公司营销企划部总监李奖
靠山营销副总经理孙超
珠海民商互联网金融大厦开发有限公司副总经理王昌伦
珠海铁建大厦置业有限公司营销管理部部长王鹤程
珠海横琴灏怡房地产开发有限公司副总经理朱必步
珠海路桥实业集团有限公司荣泰城墅营销中心总经理付淼
珠海世联房地产咨询有限公司珠海事业部总经理夏辉
广东客商汇实业有限公司公关推广经理董是
房掌柜集团董事长张毅
房掌柜集团总编辑刘晓云
沙龙主持：房掌柜珠海站主编刘瑾
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