易宪容：房地产市场为何会出现冰火两重天现象？

　　无论国内平面媒体还是网络媒体，纷纷有报道，今年以来房价疯狂上涨的城市，不仅房价开始在下跌，比如深圳，而且住房销售也全面萎缩，比如苏州4月份新房成交套数环比下降32.83%，二手房成交量环比下降了41.16%。深圳的成交量环比下跌57%，上海的成交量环比下跌52%等。

　　这些城市的住房销售快速萎缩但价格下跌幅度则不大。这种现象意味着早些时候这些城市房价的疯狂完全是住房投机投资者推动。这些市场是一个以投资投机炒作为主导的市场，而不住房消费者的市场。既然是以投机投资为主导的市场，房地产的销售完全取决于市场预期，只要市场预期房子还会上涨，那么他们就会涌入这个市场。如果预期房地产市场价格会下跌，那么他们就会退出市场，住房销售立即萎缩，但已经进入的住房持有者，还是在期望房价会上涨，从而使得他们不愿降低价格让自己手上持有的住房脱手，这就会出现房地产市场量跌价不下降的现在这种僵局。

　　那么为何今年房价疯狂上涨城市的投资者对楼市的预期出现逆转而不进入市场？一是这些城市的房价经过疯狂上涨之后投资风险大增，他们再也不敢轻易地进入市场；二是这些城市政府的房地产政策开始进行调整，让一些投机炒作者无法再利用过高金融杠杆进入市场，已经把这些人挡在市场之外；三是从最近中央政府所透露出的信息来看，中国的房地产政策将出现重大的调整，即中国楼市要求回归到它的居住功能。如果相关的政策一出台，中国房地产岂可再进行投资（不过，真正遏制房地产投机炒作的税收政策到目前还没有任何一个城市出台）?四是香港及深圳的楼市价格下跌，已经向住房投资者拉响了警钟，即中国房地产市场的周期性调整已经开始，房地产市场的预期将出现根本性逆转。在这种情况下，住房投机投资者还敢进入市场吗？肯定是退为上策。这就是今年以来房价疯狂上涨城市为何销售量萎缩而房价不足的原因所在。而房价影响就在于政府是不是真正出台遏制住房投机投资炒作的政策。