合富辉煌：8.26广州土拍将搅动市场or搅局市场

8.26广州土拍将搅动市场or搅局市场

　　土地高溢价成交已是常态；“面粉价是否高于面包价”成为判断地块成交价格“是否适度高溢价”的关键标准。

　　近五年土地出让中，仅有4宗地出现“面粉价高于面包价”，分别出现于2013年（三宗）及2016年（华大物流地块）两个年份，流动性宽松和市场行情火热是这两个时期的主要特征。

　　在当前的行情下，土地高溢价成交已是常态；“面粉价是否高于面包价”成为判断地块成交价格“是否适度高溢价”的关键标准。

　　当前多数“高价地”并未脱困，2013年两宗“面粉贵过面包”的高价地，销售资金回笼尚未达到土地出让金额的50%

　　——当前市场环境下，高价拿地成为常态、非高价难以获得“靓地”

　　——但从机会与风险相匹配的角度，应特别注重“面粉”与“面包”之间的关系

　　继8月16日广州市拍出全市高价地后，8月26日广州市再拍卖2宗居住用地，分别是白云区新市街华盛地块和黄埔区长岭居苗圃地块。

　　制约1

　　规模/周边：地块形状不规则，规模小，配建影响将来可售面积；周边被村屋厂房包围，城市面貌欠佳

　　华盛地块周边城市面貌欠佳。周围被密密麻麻的城中村、回收站和旧厂房包围，城市形象杂乱。

　　华盛地块形状不规则，影响建筑排布。

　　地块规模小，总建面仅有4.4万㎡，花园景观面小。目前报价已达到最高限价，拍卖当天将直接进入竞配保障房，配建将进一步缩减将来可售面积。

　　制约2

　　交通通达：以南北走向道路为主，但存在拥堵问题；东西走向未完善，近期内难以改善；地块进入性一般。

　　大交通：南北走向路网完善，但机场路堵塞严重，东西走向路网不畅，加重机场路压力。黄石路、白云一线、白云二线仍在规划中。

　　公交出行主要依靠机场路，便捷性不高。地块距离2号地铁线远，规划的14号线目前仍未动工。

　　地块周边进入性一般，周边被城中村包围。

　　制约3

　　竞争格局：风险主要来自竞争项目拿地成本低（ 3万元/㎡售价已可获利 ）、且后续供应量大（60万㎡ ）

　　——华盛地块当前最新报价为1.89万元/㎡，已超出竞争项目较多。

　　——随着楼面地价上升，华盛地块对比竞争项目在拿地成本上的劣势将愈加明显。

　　机会1

　　市场供应：白云区供应稀缺，近10个月供应不足7万㎡

　　自2015年10月以来，白云区新增供应锐减，原因是多数主力楼盘已接近尾货，而市场并未有补充新项目。目前整个白云区只有同和板块的星汇云城有新增供应。

　　机会2

　　土地供应：白云区近4年土地出让少；中长期来看（3-5年），白云区土地出让方向将逐步“北移”。

　　白云区土地出让近4年年均仅出让1至2宗土地，年均25至30万㎡。土地出让多数集中于白云同和周边。

　　“中长期”（3-5年）来看，白云土地供应将趋于“北移”，华盛地块对比“以往出让土地”优势并不明显，但对比“以后出让土地”（特别是华南快速路以北的土地）则存在优势。

　　价格参考

　　“面包价”：周边无一手楼盘，可参照的二手物业价格为2.5万元/㎡

　　当前，新市周边并无一手楼盘成交，参照对标二手物业（总建面积不大、花园面积相对较小、电梯楼）：素质较佳的次新房（5-10年楼龄）售价在2.2-2.5万元/㎡，10年以上素质较佳的物业售价在2-2.2万元/ ㎡ 。

　　机会1

　　产业战略重心 生态 + 低容积率：黄埔是广州东进战略的重心，地块处高新产业引入带沿线，所在长岭居生态资源优，容积率/建筑密度低等，可打造低密度舒适性产品。

　　黄埔区（原黄埔/原萝岗）自2000年以后一直是广州城市东进战略的重心。区域产业经济发达，2015年黄埔区GDP仅次于天河区，达2878亿元。地块处于以广州科学城为主体的高新产业带沿线。

　　地块所在的长岭居板块生态资源优，空气好，有丰富的景观资源；加上地块容积率、建筑密度皆低，可打造低密度舒适性产品。

　　机会2

　　交通通达：21号线2018年开通后：可直达员村换乘5号线，30分钟到达珠江新城

　　地块位于黄埔区长岭居板块，距离广州天河CBD珠江新城约50分钟车程。

　　地块离科学城约15分钟车程、距黄埔的行政中心仅10分钟车程。

　　地块西侧距离21号线长平站仅1.2公里，预计2018年建成通车，届时可直达员村换乘5号线，30分钟到达珠江新城。

　　机会3

　　板块配套：地块将直接受惠：大型交通、商业、国际教育、总部经济、国际医院等关键配套落户长岭居

　　地块所在的黄埔，未来将在区府周边将聚集最少9座大型商业体（包括高德汇、万达广场、香雪城、奥园广场等），可辐射到地块周边。

　　地块所在的长岭居，未来政府亦会重点打造的交通商业综合体、国际教育区、总部经济区及国际健康区，就在项目一公里范围内。规划配套如下：

　　区域1：规划地标长岭门商业综合体、地铁公交交通枢纽。

　　区域2：规划国际教育区，已有北师大、修仕倍励、爱莎国际等国内外知名私立学校进驻。

　　区域3：规划总部经济配套区，以及国际级医院。

　　机会4

　　市场供求：地块所在的黄埔区商品住宅市场供不应求

　　2014年以来黄埔区商品住宅成交量逐年上升，而新增供应有减少，呈现供不应求态势。2016年前7月黄埔区成交115万㎡，而新增供应仅75万㎡。

　　综合评价

　　苗圃地块是长岭居过去3年乃至未来出让的最优质地块

　　本次拍卖的长岭居苗圃地块距离黄埔区府近，距离地铁21号线长平站1.2公里，又拥有丰富景观资源等，因此苗圃地块属于近三年乃至未来长岭居最优质地块。

　　价格参考

　　“面包价”：可参照的一手项目：岭南林语售价约在1.6万元/㎡

　　【特别提示（1）】“刚需板块”价格过高易招致“刚需买家”流失

　　长岭居等广州东部板块为“刚需板块”，若超出刚需客支付能力，刚需客将被逼往包括花都、知识城等其它板块转移。

　　【特别提示（2）】广州房价的稳定，有赖于其中大量1-1.5万元/㎡价段成交，而广州东部市场（黄埔和增城市场）对这一价段成交的贡献最大

　　——如果地价刺激广州东部市场楼价快速上升，易招致调控加码

　　总结

　　毫无疑问，这两宗地块将高溢价成交。合富辉煌（中国）市场研究中心认为，“适度的高溢价”有利于维持市场热度，促进购房者加快入市；但“过高的溢价水平”（“面粉价”高于或大幅高于“面包价”），一方面会加大拿地房企的经营风险，另一方面亦将增加政府维稳市场的难度、可能加速调控政策出台。