土地火并与规模之争 保利广州抢地背后的万科身影

　　最近一周上演的广州年底土拍大战，保利地产无疑是“戏份”最多的一个。

　　在11月22日及11月25日广州举办的两场共计18宗土地拍卖中，保利砸下约121亿元揽下广钢新城、南沙焦门等5宗地，新增总土地储备约54.59万平方米。

　　算上此前已有的保利葛洲坝曼城、保利葛洲坝海德公馆等3个项目，保利在广钢新城已落六子，成为片区内的最大“地主”。甚至有人戏称：“广钢新城以后要叫保利新城了。”

　　但从整个广州市场来看，保利在中心六区的可售货值已不多，因而此番重金抢地颇有紧急补仓、稳固未来市场地位的意思。

　　回顾近两年的广州市场销售排行榜，保利都稳居第一，2014、2015年销售额分别为92.3亿、170亿，但细看发现，万科也一直紧跟保利位列第二，2014、2015两年的销售额各为89.1亿、138亿。

　　保利本轮高调拿地的同时，在广州土地储备亦不多的万科也积极参与了多宗土地的争夺，最终12.91亿元总价分别拿下了番禺、南沙两宗地，扩充土储约11.84万平方米。

　　在依然被看好的广州市场，土地储备即代表着未来的销售保证，作为暗中较量的广州市场两大巨头，保利与万科之间的规模之争无疑已蔓延至土地市场。

　　对此，有业内人士指出，在广州市场，保利的本土资源、拿地优势毕竟更多，且项目均价及销售成绩相对更好，万科虽在全国范围内领先，但要在广州市场超越保利，并不容易。

　　保利121亿抢地

　　观点地产新媒体了解到，11月22日、25日举行的两场土拍共出让18宗地，均吸引了超30家房企的围猎，其中不乏碧桂园、保利、万科、招商、恒大、龙湖、华润、金地、中海等品牌开发商，以致多宗热门地块的报价长达2-5小时。

　　保利参与了数宗地的竞拍报价，11月22日斥资64.07亿一口气揽下广钢新城2宗地块后，11月25日再度砸下57.07亿元将广钢新城、南沙焦门地块一、二共3宗地收入囊中。

　　在11月22日第一场土拍中，保利夺得的广钢新城两宗地总成交价达64.07亿元，需配建保障房面积共计约4.19万平方米，且实际楼面价均刷新片区纪录。

　　11月25日，广州再度出让8宗地，保利上午即17.14亿元斩获了南沙区黄阁镇蕉门岛北侧两幅地块，共计土地建筑面积19.22万平方米，配建面积8.33万平方米，剔除保障房后的楼面价分别为15811元/平方米、15655元/平方米。

　　当天下午，保利又再接再励摘下荔湾区广钢新城一宗计算容积率建筑面积约13.77万平方米的宅地，总价约39.93亿元加40500平方米竞配建面积，实际楼面价达42543元/平方米。

　　两场土拍，保利共砸下了约121亿元，新增总土地储备约54.59万平方米。

　　对此，合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌表示，积极拿地说明各大开发商仍然看好广州的市场发展前景。

　　但观点地产新媒体发现，中心区域土地储备补仓，也许是保利此次重金购置土地的重要原因。

　　从保利2016年中期业绩报告得知，算上合作的项目，保利上半年在广州共有11个在售或在建的住宅项目，另外有6个拟建的住宅项目，总建筑面积约121.06万平方米。

　　其中中心六区有8个项目，但除了曼城、海德公馆、保利云禧几个项目外，其余天悦、珑熙去化已在90%左右，将近清盘，住宅及商业部分全部剩余可售货值仅约47.58万平方米，尚未开始动工的住宅项目有3个，土地储备约51.54万平方米。

　　观点地产新媒体统计网签数据发现，截至目前，保利今年在广州的销售面积就已达约36.84万平方米，尤其是中心六区的土地储备显然不足以支撑未来的高速发展。

　　2016年，保利虽在全国加快了土地拓展节奏，但由于广州鲜少推地，所以前10月仅通过合作、招拍挂获得3宗地，新增权益土储20万平方米左右。此番再一连拿下5宗地，保利在广州的总土地储备就已近200万平方米。

　　火并与规模之争

　　观点地产新媒体查阅过往资料发现，近两年来，保利都稳居广州楼市销售排行榜第一。据观点指数统计，2014、2015年保利广州销售额分别为92.3亿、170亿，万科虽未能超越，却也一直随其后位列第二，2014、2015两年的销售额分别为89.1亿、138亿。

　　统计截止目前的广州市场销售情况发现，销售套数最多的房企却是万科。今年以来，万科已累计售出7147套新房，累计销售面积约62.48万平方米，而保利则排名第九，累计销售3121套，售出面积约36.83万平方米。

　　不过，由于万科项目整体平均售价仅1.57万元/平方米，所以销售总额为98.31亿元，保利凭借高达2.86万元/平方米的平均成交价格，获得了105.52亿元的销售成绩。

　　同一市场下，相互之间规模的追逐已不言而喻，但无论是保利还是万科，在销售去化良好的情况下，继续补充土地储备无疑成为未来持续发展和抢夺更多市场份额的关键。

　　因而，占据着一定市场份额希望继续深耕广州的万科，补充土地储备的意愿自然也十分强烈。在销售排行榜中较劲的保利与万科，其规模之争无疑已蔓延至土地市场。

　　观点地产新媒体了解到，在11月22日、25日的两场土拍中，保利砸过百亿夺超50万平方米土地的同时，万科也积极参与了多宗地块的竞价，与龙湖、保利、碧桂园等展开争夺。但最终万科仅获得南沙、番禺两宗地块，共计12.91亿元，新增土地储备12.66万平方米。

　　上半年，万科还通过合作获得了位于广州黄埔中新知识城的一宗地块，占股14.3%，权益建筑面积23105平方米；10月份，与保利在招拍挂市场分食增城两宗地，再增36282平方米土地储备。

　　中原地产项目部总经理黄韬亦指出，土地资源越来越少而获取的难度越来越大成为行业共识，对市场后续的看好也使得开发商们在有地块出让的情况下，都会抓住机会进行抢夺，毕竟有就要先拿了再说，不拿的话就将面临“无米下锅”的问题。

　　但在黄韬看来，万科要想在未来超越保利并不容易，且不说万科的土地储备比保利少，更需要扩充“粮草”以备未来发展，还有很重要的一点就是，保利不仅有着央企的身份，毕竟也是一直扎根本土的房企，本地资源、拿地尤其是三旧改造项目上都比万科更有优势。

　　“万科虽然在全国范围内销售排名领先，但在广州要超越保利还是有难度的。”

　　对此，龙斌也表示认同，认为在广州市场，除了住宅，保利还有不少写字楼、公寓等项目，物业类型更多，相对也高端一些，万科在售的项目虽也不少，但销售和价格方面还是偏弱了一点。

　　不过，观点地产新媒体发现，虽然拿地一直较为谨慎的万科表示不在招拍挂市场拿地王或者高价地，但通过合作、旧改方式，万科正“默默”地在扩大自己的领地，低调抢占市场。

　　11月21日，广州公共资源交易网发布的一份土地挂牌转让公告显示，番禺区石壁街南站核心区地段将有6宗商务金融用地出让，土地面积8.24万平方米，建筑面积45.17万平方米。

　　其中值得注意的是，该公告提到，石壁四村、石壁一村均于2011年与万科企业股份有限公司签订了项目合作框架协议，且万科公司在上述地块已投入土地整理、规划、前期工程建设等前期费用。

　　因此，“竞买人在竞得上述土地后7天内，须与万科公司达成有关协议。否则，视竞得人违约，石壁四村、石壁一村取消本次转让交易并按成交地价的3%收取建设期延误补偿费。”