天津“限地价+竞自持”商住地 最终被龙湖以溢价率1%抱走

5月10日，龙湖地产以25.6亿元的总价，竞得天津市滨海新区的一宗商住用地，总面积达14.92万平方米。

别看这地块总价有25.6亿，楼面价超过15000元/平方米，别看它的“最高限价+竞自持商业建筑面积+竞自持住房建筑面积”出让条件颇为苛刻，实际上，这宗土地的最终成交总价溢价率不到1%。用业内人士的话来讲，这叫“出乎意料”。

自天津“331新政”实施以来，从土地市场和新入市项目的情况来看，市场趋于平淡，该人士表示，目前是房企在天津市场拿地的一个比较好的时期。

值得注意的是，4月底以来，龙湖地产合计斥资61.6亿元获取天津32万平方米的土地储备。至此，龙湖已在天津落下4子，分别位于津南区、武清区和本次地块所在的滨海新区。

溢价1%龙湖取得滨海新区商住用地

本次龙湖获取的土地宗地编号为津滨北塘（挂）2017-1号，乃位于天津市滨海新区北塘的一宗商住用地，该地块包含10宗子地块，总面积达14.92万平方米，总建筑面积为17.3万平方米。

其中，除了面积大1.39万平方米的子地块2017-1-D为商服、科教和公园与绿地外，其余9宗地块均为城镇住宅和商服用地。

比较有意思的是，一线城市和热门二、三线城市纷纷设置严苛的土地出让条件，作为天津市唯一一个不限购的区域，滨海新区的这宗土地同样“不落人后”。

这宗土地的出让条件采用了现如今常见的“最高限价+竞自持”模式。观点地产新媒体查阅公告得知，竞买报价设置的最高限价达到了人民币38.37亿元，溢价率达到49.88%；当挂牌竞买报价达到最高限价时，转为竞报自持商业建筑面积，竞报自持商业建筑面积最高者为该宗地竞得人；竞报自持商业建筑面积达到100%后，转为竞报自持住房建筑面积，竞报自持住房建筑面积最高者为该宗地竞得人。

最终结果表明，这宗土地的溢价率并未达到1%，天津的业内人士向观点地产新媒体表示，原本预期的楼面地价介于18000-19000元/平方米，最终的成交结果“出乎我们的意料”。

对于预期与结果表现出来的差距，该人士表示，“331新政”出台之后，整体的市场情况趋于平淡，“以往政策出来之后的一段时间，市场往往依然比较旺，但是这次政策的效果要显现得更快一些。”

他认为，目前新塘板块新房价格介于15000-17000元/平方米之间，因此，该地块的价格也“相对合理”。

龙湖则通过公开渠道表示，天津市作为环渤海区域中心城市，发展潜力优厚，一直是龙湖业务布局的战略要地。龙湖同时表示，在复杂的市场环境下，集团一贯坚持扩合作，控制成本，理性拿地。从成交价格来看，龙湖对这宗土地似乎颇为满意。

龙湖61.6亿加码天津连下两子

此外，上述业内人士表示，观察整体的土地市场和新入市项目的整体表现，目前是房企在天津市场拿地的一个比较好的时期。

根据观点地产新媒体的统计，算上本次获取的滨海新区商住用地，2016年3月首入天津以来，龙湖一共在该市场获取了4个项目。

当年3月11日，天津公开出让海河教育园区两宗商住用地，最终龙湖以7.65亿竞得津南区海河教育园区一宗住宅、商服用地，土地面积12.73万平方米，建筑面积17.19万平方米，楼面价4445元/平方米。

在此基础上推出了天宸原著项目，根据5月8日龙湖公布的数据，该项目入市后表现得有声有色。4月单月，龙湖实现合同销售金额170.0亿元，同比增长161.54%，其中环渤海区域贡献了49.9亿元。而环渤海区域中，天津天宸原著项目表现得可圈可点，观点地产新媒体获悉，4月天宸原著的签约额超8亿元，居全市商品住宅签约榜前三。

同年12月，龙湖地产再获一宗津南核心区咸水沽宅地，预计2017年内将会亮相。

开局踢了一个“好球”，龙湖继续加码天津市场。

4月27日，天津龙湖通过官方渠道发布，龙湖地产通过招标方式以36亿元总价获取天津市建德房地产开发有限公司的破产财产转让项目，并借此拿下天津市武清区京津公路两侧商住用地和现房，整体规划建筑面积将超过40万平方米。龙湖透露，上述所获取的商住用地，占地总面积17.08万平方米，规划建筑面积34.16万平方米，容积率2.0，规划用地性质为居住、商业金融业。

未来上述地块拟打造商业和住宅类产品，龙湖将会把旗下知名商业品牌“天街”首次引入天津。

据观点地产新媒体不完全统计，1-4月份，龙湖共参与获取13宗地块，涉及土地出让总金额为344.81亿元，地块分布于杭州、大连、长沙、天津、北京等一二线城市，并首次进入而二线热点城市合肥。

值得注意的是，于三月份的业绩会上，龙湖集团董事长吴亚军曾表态，从彼时预估的大数来看，土地投入可能会在400亿到500亿之间，包括从年初贷回来的大概100多亿，以及新增的300多亿。

因此，从前四个月的拿地总额来看，龙湖在今年土地市场上的表现并不亚于去年，似乎更为大手笔。

据龙湖披露，2016年公司新增43幅土地，新增收购土地储备总建筑面积为1255万平方米。于2016年12月31日，集团土地储备合计4147万平方米，权益面积为3294万平方米。