张大大：房价大涨即将终结 我们却还拼命借钱买房

　　如今，地产行业正处于还债高峰期的前夜，2016年楼市暴涨时期加的高杠杆，如今已经开始出现危机的预兆。

　　这一轮由一二线扩散至三四线的上涨周期，即将迎来尾声！

　　千万别被房价短期的上涨所迷惑，能不能最终变现才是最重要的买房指标。

　　这十年来，中国人之所以能抗住如此高的房价，经济快速增长是至关重要的因素。然而，从刚刚公布的5月数据来看，楼市的前景并不乐观。

　　　三大数据，触目惊心

　　6月14日，国家公布了3组经济数据，非常令人担忧。

　　首先，是投资增速的持续性下滑！

　　2018年1-5月份，全国固定资产投资规模约21.6万亿元，同比增长仅为6.1%，创造了新低。

　　而且，5月份一个月的投资数据，就将前4个月累计的增速，整整下拉了0.9个百分点，这种拖后腿的节奏，完全超出了市场的预期。

　　其次，是消费增速的大幅下跌！

　　短短2个月时间，同比增速下滑超过了1.5%，是非常非常少见的事情。

　　更有甚者，5月份投资增速同比仅有8.5%，上一次这么低迷的时候，还是在2003年的非典时期！这15年中间都没见过这么低的！

　　当三架马车中的投资、消费增速都出现下滑的时候，唯一有指望的，就只剩下净出口的了。

　　然而，就在国家6月14日公布了投资和消费数据后的一天时间内，全世界最懂房地产的总统特朗普，看准了时间点，又摆了我们一道。

　　6月15日晚9点，特朗普突然出尔反尔，对价值高达500亿美元中国进口商品征收25%关税，并公布商品清单。

　　商品清单包括1102种产品，其中有许多产品与中国制造2025年战略计划相关，包括大量电子、机械、半导体、航空航天等商品，此举或对中国新兴高科技产业造成影响。

　　显而易见，中国的净出口，以及跟中国制造2025战略相关的制造业，将会因此受到巨大的影响。

　　然而更加雪上加霜的是，这些制造业，不仅要面临更加高昂的产品成本，还要面临借不到钱、融资困难的窘境。

　　根据央行6月13日公布的金融数据，5月社会融资规模增量7608亿人民币，预期 1.3万亿人民币，比上年同期减少了3000亿。

　　　这是个什么概念？

　　比预期水平跌了近一半，比去年同期融资还要困难3000亿，足以可见当下实体经济资金层面的紧张程度。

　　说是钱荒都不为过。

　　而房地产行业对融资和借钱的需求，又称得上是个中翘楚，一旦融资出现问题，开发商的后果可想而知

　　如今，地产行业正处于还债高峰期的前夜，2016年楼市暴涨时期加的高杠杆，如今已经开始出现危机的预兆。

　　然而，这些都不是最令人担忧的事情。

　　最令人担忧的是，明明经济情况没有那么明朗，各项增速指标都在下滑的情况下，房价却仍然逆势而涨！

　　根据国家统计局6月15日发布的最新数据，70个大中城市，只有上海（楼盘）、南京（楼盘）、福州（楼盘）、厦门（楼盘）4个城市的二手房价格出现了下调，除去5个持平的以外，剩下61个城市全都在上涨！

　　压不住的房价是最后的疯狂？

　　如果你深度考察过全国的市场，一定会发现一个非常诡异的现象，当下楼市最火热，涨幅最高的不是什么都有的一二线，而是什么都缺的三四线。

　　但是，这一轮由一二线扩散至三四线的上涨周期，即将迎来尾声！

　　就在上周，人民日报海外版发表了文章称：楼市调控转向三四线，房住不炒中小城市不例外。要知道，本轮三四线房价之所以能上涨，根本因素有两个：

　　❶ 棚改+去库存，棚改向三四线市场释放了大量的资金和购房需求，去库存为三四线提供了政策上的利好。

　　❷三四线宽松的购房环境，让大量一二线的资金得以进入到三四线中，帮忙去库存。

　　然而现如今，去库存的目标已经基本实现，棚改在一年半以后的2020年也就基本完成，这个时候，一旦三四线开始出台限售限卖政策，就意味着近期购买三四线的人直接被锁死至市场冷却。

　　这不是危言耸听，过去三四线很少会出台限购限售措施，但是未来，绝对会大量出现。比如6月初已经开始施行两年限售的宜昌（楼盘），就是征兆。

　　而且最关键的是，三四线的锁死，和当下一二线的锁死，完全不是一个概念。

　　一二线锁死，并不是真的失去流动性，背后还有大量真实需求的支撑，一旦放开户籍这一类口子，就会出现像西安（楼盘）、天津（楼盘）这种三天百万人申请的壮观景象，好比天津5月份的房价，就是被新增的需求瞬间推动上涨。

　　而三四线一旦锁死，就是真的锁死了，你没有口子可以开，就算你开了户籍的口子，也没有人愿意去落户，缺少真实需求。

　　当然，一篇官媒的文章并不能完全证明什么，但是一旦出现官方背景人员，短时间内大量集中对房地产市场发表看法，就能说明很大的问题了。

　　6月14日，在规格极高的陆家嘴(600663,股吧)论坛上，银监会主席郭树清先生和前任中财办副主任杨伟民先生，都发表了对房地产非常重要的表态。

　　对于房地产相关问题，杨先生说了两句非常重要的话：

　　如果房地产市场继续乱象丛生，如果地方政府继续变换花样举借债务，金融监管再严厉也会出现金融风险。

　　前期房地产市场已经积累了一些风险，近期又乱象丛生，成为最容易引爆风险的定时炸弹，目前行政性措施已经不能根治。

　　显然，部分高层已经再次注意到当下房地产市场的乱象，并将给予重点关注。

　　而且，既然离任的杨先生敢把“目前的行政性措施已经不能根治”这种话说出来，其实也就隐含了，已经找到了一些真正能够根治的方法。

　　那么到底有什么方法能根治中国房地产的问题？

　　陆家嘴论坛结束后的第一天，有关部门就立刻给出了答案。看到不动产登记联网，你或许就能明白，房产税就是答案之一。

　　房产税即将到来？

　　其实房产税本身，并不能真正影响房价的涨跌，像欧美国家房产税收了那么久，房价也是该涨的涨，该跌的跌。

　　实际上，未来我国房产税直指的核心，是土地财政的问题，是解决地方政府缺少税收来源，而过于依赖卖地收入来补贴财政这一难题。除此以外，也同样是制造业的转机。

　　为什么这么说？

　　就像在美国，房产税是州以下地方政府的主体税种和最重要的收入来源，同时也是平衡地方财政预算的重要手段，平均占到地方政府总财政收入的50%以上（调整后口径）。

　　在这种情况下，房产税收的多了，制造业的赋税相对就会变得非常的低，有利于制造业的发展。

　　根据OECD数据库的相关数据显示：

　　说白了就是，美国因为能收到房产税，而且是年年收，所以不差企业那点钱，收企业的税可以少收点。

　　中国由于之前的国情，没办法年年收，卖房卖地收的钱都一锤子买卖，所以要么靠企业税收，要么靠卖地补贴，实在没能力给制造业更多的减免。

　　那么问题来了，在当下贸易战可能重启的大背景下，到底如何给予制造业更好的支持？如何实现中国制造业2025的宏伟目标？

　　争取早日获得更加稳定的税收来源（房产税），一来能稳定地价，二来能减轻制造业负担。

　　在这样的大背景下，还在盲目跟风购买三四线的人，其实正在经历非常巨大的危机。三四线，涨完这一波，可能都不会再有下一次解套的时机了。

　　最后，用一句金融行业盛传已久的话来做个结尾，这句话在楼市也非常适用：

　　你看重的是人家的利息，人家看中的是你的本金。千万别被房价短期的上涨所迷惑，能不能最终变现才是最重要的买房指标。

　　（房掌柜整理来自功夫财经）