刘波：以监管和自律避免长租公寓行业“异化”

　近期长租公寓行业引起广泛关注，长租公寓布局违规、装修污染、租房合同异化为“贷款”合同等问题，让租赁消费者感到忧虑，学者也呼吁明确对于长租公寓的监管规则并切实执行。此外，不少长租公寓因为资金链断裂而爆雷，导致出租者、承租人及中介平台之间的法律纠纷，这也对市场的正常秩序造成了一定的扰乱。

　　首先需要注意的是，不能因为一些行业乱象的出现就把长租公寓这种模式彻底否定。受城市中巨大的租房需求决定，长租公寓行业迅速发展，吸引传统的二手房代理、地产开发商、互联网企业等多种主体进入该市场。在这一过程中，经营者通过整合出租房资源，可以向租赁者提供更方便快捷的服务，并可以消除传统房屋中介撮合情况下存在的信息不对称情况，赋予租房者更好的了解信息及维护自身权益的途径。另一方面，市场上的大量存量住房资源可以得到统一和专业化的运营管理，从而更好地弥补了供需缺口。可以说，长租公寓的发展让房屋租赁这一传统行业获得了升级，并可以产生多方共赢的作用。

　　但是，要让这些积极作用充分发挥出来，有一个必要的前提，就是这个行业必须走向规范化，包括制定自律性规则与政府监管规范。以遭到广泛质疑的“租金贷”为例：在长租公寓代理房东管理租房并收租的情况下，有的长租公寓利用“交租APP”等工具诱导租客签署实际上的贷款合同。这其实是长租公寓滥用了其作为市场中介的身份，制造了新的信息不对称。通过这一操作，租客提供身份证和银行卡等信息，在长租公寓介绍下和金融公司之间形成了正式的借贷关系，但贷款却由长租公寓收取，并可以在定期向房东交租金之外，将贷款用于投资和扩大经营。这样的操作不仅没有让租房者获得更好的权益保护，从而使长租公寓发挥其本应发挥的功能，反而大大侵害了租房者的利益，比如在一些长租公寓爆雷倒闭之后，租客陷入了被房东赶走而还要继续偿还债务的窘境。

　　这一做法不仅是经营模式的异化，而且有欺诈等方面的违法犯罪嫌疑，比如，假如长租公寓和金融公司向租客隐瞒信息加以欺骗，使租客误以为是在通过金融平台交房租，不知道自己已经和金融公司构成了借贷关系。这就可能构成欺诈，在规模巨大的情况下还可能触犯刑律。近期面对这一问题，不少地方政府已经采取措施加强监管，比如出台文件要求企业在开展“租金贷”时必须事先征得原始房东同意，不得强制或诱骗租客使用个人“租金贷”，同时个人“租金贷”贷款合同必须和房屋租赁合同分别签署。事实上拥有巨大资本和资源的长租公寓对于房东和租赁者已经形成了新的力量与信息优势，所以监管应当向后者倾斜，对前者提出更多合规要求。同时长租公寓这种模式已经以长期的租金收入流为信用基础，具备了一定的金融功能，所以政府应当在一定情况下把这样的经营者当作准金融机构来对待，要求其遵守监管规则。同时长租公寓行业应该形成自身的自律性规范。此外，租房者也应增强自身的法律意识和风险意识，避免陷入不必要的金融与法律陷阱。

　　作为一个新兴行业，长租公寓经营者整合出租房资源，同时统一装修并加以集中运营管理，势必意味着巨大的资本投入，而作为收入来源的租金和服务费必定有一个较长的回收期，这意味着较大的经营风险。由于这一行业的健康发展对社会最终是有利的，所以政府和舆论应该对该行业有充分的宽容，比如不应把房租上涨不实事求是地全部归因于所谓的长租公寓经营者囤积住房，以免让该新兴行业过早遭遇难以承担的发展困境。但另一方面，该行业也应该对可疑和高风险的金融操作保持充分警惕，以扎扎实实地做租房中介者作为自身的主要角色，把心思和精力主要用在整合资源和中介服务方面，而不是资本运作方面，唯有如此才能让这个行业走向长青而不是早夭，发挥其正向社会功能。(21世纪经济报道 编辑 欧阳觅剑)