满城尽刮打折风 房掌柜向您介绍楼盘打折背后的秘密

　　随着房地产市场金三银四传统旺季的到来，珠海各个楼盘打折促销的宣传不绝于耳，特价房、团购、“分期首付”等活动博人眼球。持VIP卡9.9折、银行按揭9.9折、开盘当天认购9.8折、按时签约9.9折、老带新优惠9.9折、团购优惠9.8折……这一连串的折扣，像在考验购房者的算术功底，实在让人眼花缭乱。如此力度，仿佛一时间满城尽刮“打折风”。

　　然而，国人对待大额消费的态度从来都是十分谨慎的，面对各个楼盘如此整齐划一的举动，消费者难免心生惴惴，甚至有一种时空错乱之感。

　　人们不由得要问，是什么让十多年来一直都处在供不应求状态下的地产行业齐齐打折?

　　众所周知，地产市场存在许多不可预知因素，如政策、土地、成本、市场变化等。若未做足前期估算，便有可能增加3%~5%的成本，利润若低于8%就可能赔钱。在各项费用成本基本为世人所知的当今，因此一个正规的开发商，利润空间也就在3%至20%之间。当然，这3%至20%，足以给购房者一定的打折想象空间。

　　在本文中，房掌柜将为您逐一分析楼盘打折的那些原因。

　　原因一：政策调控

　　近年来，房地产市场经过了爆发式的疯狂增长，房价年年攀升，居高不下。房价快速飙升，投机日盛，使得政府干预进行宏观调控成为必然，以促进房价回归理性。

　　房地产宏观调控政策对房产开发商的有着巨大的影响，有效的遏制了开发商攥取巨额利润。带来的直接影响就是房企库存压力上升，开发商为消化库存，自然会降价销售。

　　Eg：2011年，海南加大房地产市场调控力度，海口、三亚实施“限购令”，并落实稳定房价工作约谈问责机制，建立房地产市场调控工作约谈问责机制，对存在严重违法违规行为的企业下发行政处罚告知书，对存在严重违法违规的估价机构实行行政处罚。在一系列房地产市场调控政策的打压下，海南房地产市场销售面积和销售金额同比均出现下降，开发商“库存”压力持续加大。

2011年，海南楼市全年不振

　　面对产销反差巨大，保有量消化任务艰巨的情况，开发商纷纷加大促销力度，多个楼盘纷纷打折降价。

　　不仅仅是海南，各地限购令实施之后，从全国范围内看，2011年4月份到5月份，开发商的库存压力持续加大。国内各城市新房库存去化月数已经接近或超过了2010年全年高点，库存去化难度逐步接近2008年的平均水平。因此，中海、万科、绿地、远洋、碧桂园、金地等开发商在全国刮起了一股打折降价的旋风，各地楼盘纷纷降价。这就是严厉的宏观调控政策的威力，可以大范围的促成房价下降。

碧桂园投资31亿元在河源修建东江凤凰城，准备打造“河源最好的房子”，却在开盘之初就降价销售

　　原因二：经营性资金紧张

　　在常人眼中，房地产是最暴利的行业之一，似乎一个地产商，都是财大气粗，任何时候都不会缺钱的。

　　但从经济学的角度上说，企业作为经济活动的载体，是以获取利润最大化为目的的。每一个健康的企业，都不会允许资金流转减速、手中“余钱”过多。房地产企业同样如此。

　　当经营不善时，一些实力不济的中小地产开发商的现金流就会出现问题，这时将手中的楼盘降价销售，通过走量来快速回笼资金就是地产商缓解压力的惯用手法。

　　Eg：2011年，因资金受压，绿城甚至一度为诸如破产、被整体收购等负面谣言所困扰，甚至连一些业内的资深分析师也担心，绿城能否走出困境。

　　年底，绿城通过在高端住宅(星河湾等)价格方面让步，大力进行促销，促成了年底营业额激增，终于撑过了困难期。

上海浦东星河湾酒店

　　原因三：节假日打折季或房交会降价促销

　　在节日或者房交会时，开发商一般都会拿出一些“特价房”，作为一种营销手段来吸引客户，多数情况下，这种“降价”只是一种噱头，而并非大面积的“普惠”。往往客户被吸引到楼盘之后，买下的并非户型和朝向有瑕疵的特价房。

　　Eg：2008年1月份开始，北京楼市迎来春节打折季，大部分楼盘都有打折促销活动。回龙观某项目一次性推出了30多套特惠房，最多的每套能优惠8万元。但深入了解，便会发现这批特惠房都是之前每栋楼剩下的房子，要么在一层要么在顶层，要么户型和朝向都不好，因此直到促销季结束，特惠房的销售情况都不尽如人意。

北京回龙观公园

　　无独有偶，在“假日楼市—2012上海房地产春季展示会”中，闵行一楼盘推出特价房，其中一套161平方米的房源，此次“一口价”比原先的总价低了37万元，但总共只推出5套特价房。现场有的楼盘印制了“现房特价：99.9万带花园”的宣传资料到处派发，仔细一问，原来房源只有一套，面积70平方米。中环附近一楼盘说有88折优惠，详问之下才知只有2套房能享受此等折扣，分别位于25层高层的2楼和3楼。

　　原因四：开盘优惠

　　期房刚开盘，为吸引购房者，开发商往往提供一些优惠以达到促销目的，但是和期房的升值预期相挂钩，幅度一般被控制在10%以内。

　　Eg：2014年珠海楼市遍地打折声，楼盘折扣不断，新房开盘力度十分惊人。

　　例如预计在2014年4月开盘的中澳春城如今销售中心已经开放，现正式接受认筹，登记5千抵5万优惠。

红旗城区中心优质楼盘中澳春城

　　此外，五月份开盘的御景龙湖目前也在认筹，交5万元认筹可享受开盘当天全款94折、按揭95折优惠。

御景龙湖

　　原因五：全款优惠

　　很多楼盘都会推出“全款xx折”的优惠，究其原因，是因为购房者一次性付款，折扣空间会高于存款利率而低于贷款利率，开发商在保证自己利润的前提下，便会适当打折以促进楼盘销售。

　　Eg：2月份，均价28000元\㎡的珠海格力广场3期将军山让利颇多，150㎡户型以上全款购房可享受总价减12万;而100-150㎡户型全款购房可享受总价减8万。同等情况下，全款购房的优惠金额是按揭购房的整整两倍。

格力广场将军山

　　原因六：电商售房

　　房产电商是在互联网高速普及的大环境下出现的一种房地产经纪代理机构的全新盈利模式，与整合了房产平台(房产网站)、房产软件(房产端口)、网络营销工具、新闻公关传播、房地产业内企业的不对称信息的房产电商合作，可以有效的降低宣传及代理费。因此对于参与电商购房的消费者，开发商也乐得降价。

　　Eg：珠海房掌柜于4月5日成功组织了雅居乐新城佰利山二期看房团，在这次活动中，房掌柜为看房团团友争取到了洋房8000抵30000，别墅20000抵100000，折后起价5200元/㎡的超值优惠。

雅居乐新城佰利山二期