珠海仁恒商业招商总监郑智先：住宅与商业融合是趋势

　　 社区商业首先是能服务社区，满足社区居民日常生活需求的商业。随着良好的社区商业发展与完善，终将成为楼盘好的配套设施，并有望辐射带动周边商圈的发展，逐渐转化为主流的商业区域，并带动项目的整体提升。未来，住宅与商业相融合必定不断走向深入。业主足不出区即可享受全商业的平台服务，便捷度不断增强，幸福感倍增。珠海仁恒实业有限公司商业招商总监郑智先面对记者的提问侃侃而谈，思路清晰。

　　 郑智先长期跻身项目规划开发，并参与多个项目的策划与销售工作，尤其对于楼宇销售、商业发展等多领域均有涉及与研究。本期楼市对话，郑智先将与我们一起探讨社区商业的前世今生与未来发展前景。

　　 社区商业将成为城市商业主流

　　 记者：你理解的社区商业是个什么概念？它具有哪些特点？

　　 郑智先：社区商业首先是服务社区的商业形式，是以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业的概念有别于早期房地产开发的底商。首先，社区商业是产权统一的。这样可确保：统一招商，统一管理，统一运营，统一推广。只要保证了以上四点，才能实现自主招商和自主管理。其次，社区商业应该与社区住宅保持合适的距离，不影响居民的正常生活。

　　 社区商业形式的配套当然以便民为主，其中首选小型超市、洗衣、美发、药店等类型的商业，满足社区居民日常生活所需。其次，培训也是社区商业不可或缺的部分。民以食为天，社区商业必然少不了餐饮，并可适当配备高档生活消费和体验式经营。

　　 记者：在您看来，当前国内社区商业的具体发展情况怎么样？

　　 郑智先：从前的社区商业是开发商的软肋，开发商普遍将社区商业处理成“底商”。接下来就是迅速出售商铺，以达到快速回笼资金，保护开发成本的目的。这种仅有速度，不讲品质的模式已经落后。社区商业有别于底商，其商业结构一定要平衡，预留一定比例服务社区居民。做到全方位与合理的商业布局。如银行ATM、药店、美发和培训机构，其次是餐饮，甚至休闲、健身等更高层次的消费需求。以餐饮业为主的低回收报率的便民商业已经不合时宜。社区商业商铺招商要求严格，不能以营利为目的，而要以居民为首位。至少预留百分之六十作为居民生活配套，剩下的才考虑其他商业形态，力求多元化。

　　 记者：您认为什么样的社区商业能最大程度满足居民需求？

　　 郑智先：社区商业根据人群的生活需求和消费水平等情况，配备必备性业态和选择性业态。其中，必备性业态是建设的基础。这方面政府应该加大力度引导，并给予资金和政策上的扶持。主要包括超市、便利店、生鲜超市、餐饮店、药店、理发店、洗染店、维修部、旧物回收站等。而体现个性消费需求的专卖店、咖啡馆、酒吧、花店、健身娱乐等高消费场所，则列为选择性业态，主要通过市场机制调节，适度发展。两种业态合理共存基本上可称得上好的社区商业。随着商业地产的发展及消费者需求的多样性，选择性业态备受关注。这些业态的配备不仅提升物业品质，也是消费者购房、投资商投资的重要参考因素。

　　 打造特色服务型社区商业

　　 记者：谈谈你眼中的唐家湾片区商业发展现状？

　　 郑智先：唐家近年开发的唐人街经营也不理想，闲置率较高。业界有分析认为，这一片区的市民消费能力普遍不高。因此，我们认为唐家商业是落后的，发展不平衡，整体商业结构需要进一步优化。当然，我们也十分看好这一片区的发展和存在的商机。将来的唐家商业有望随着仁恒·滨海半岛等四大开发商的落户而蓬勃发展。每个项目所配套的社区商业总体面积不在小数，将逐步发展成为一个崭新的商圈。尤其情侣北路一带，随着仁恒、格力、保利、华发的进驻，可以承接百万人口的消费力，为唐家的商业翻开新的篇章。

　　 记者：谈谈仁恒·滨海半岛的商业定位？

　　 郑智先：根据规划，仁恒·滨海半岛底层商铺海景资源十分丰富，将配套引进提高社区品质的配套设施为主。为此，将分批引进特色餐饮、咖啡、健身、瑜伽等项目。仁恒·滨海半岛还将设置第二社区商业。明年陆续推出的有药店、洗衣、美发、社区服务中心、电信营业网点、银行等。滨海半岛的社区商业分为两部分。第一区域在社区会所侧，拥有无敌的海景资源。第一区域主要是以高品质的商业为主，提升整个社区的档次。第二区域在商业街旁，满足社区居民日常生活需求，配备各种便民商业。

　　 仁恒·滨海半岛社区商业将在仁恒星园模式基础上再提升。首先，社区商业对应的社区配套将以便民服务为根本，先期进驻的一定是便利店、药店等。其次，会根据相关规划和商铺位置、规格等，因地制宜，进行招商。如仁恒·滨海半岛现在售楼部二层的店铺首先考虑开设社区服务型的培训、文化休闲项目，满足社区居民节假日全家活动需求。

　　 记者：你觉得仁恒·滨海半岛的商业，在业态规划和运营管理上有何创新？

　　 郑智先：未来的发展趋势，住宅将与商业走向融合。开发商将从人本主义出发，以业主需求为核心，摸索出一条住宅和商业混合一体化的开发模式。为此，仁恒·滨海半岛的商业将朝着全小区服务圈理念努力，足不出区即可享受全商业平台服务，以迅速拉升业主的幸福感和便捷度。

　　 作为仁恒置地高端项目的样板，仁恒·滨海半岛社区商业将尽最大能力配置金融、教育、餐饮、超市、医疗和各类社区服务平台，以造“城”形式做社区，形成一个自循环体系。这些新的理念即将在仁恒·滨海半岛项目中大胆尝试。