高处不胜寒（一）:中国房地产经济巅峰已过时

　　目前对中国房地产运行的总体态势、金融风险以及政策选择逐步分化,考虑到房地产泡沫破灭可能带来的风险和动荡，需要对局势进行整体研判，并给出相应的政策建议。本文主要讨论中国房地产市场总体的供求格局，在他看来，房地产行业已入平台期，巅峰过后将逐渐下行。

        2010年房地产的限购限贷政策，是房地产行业中长期发展的重要拐点，我们认为房地产从2010年因限购政策的影响提前进入了成熟期。未来2-5年，房地产的中期趋势依然是高位平台调整。我们判断，房地产行业的巅峰其实早已过去，房地产行业已经进入平台期，房地产行业的供求关系，已经逐渐扭转。

　　房地产行业的需求巅峰逐渐过去

　　(1)房地产新增需求正在面临拐点

　　房地产的需求一般分为两类：第一，居住需求;第二，投资需求。从影响因素上来说，居住需求的影响因素主要来自于人口和收入，而投资需求的影响因素主要是价格预期、房产投资收益和资金成本等。

　　从新增婚姻家庭、新增城市人口、新增人口购买能力等方面来看，房地产的居住需求正在呈现缓慢放缓的态势，即使从2010年开始实施的限购限贷政策，在局部限制了一些刚性的购房需求，但并不影响需求变动的方向。

　　第一，新增适婚家庭的拐点开始出现。

　　中国上一轮出生率的高峰期是在1981-1990年，十年的平均出生率达到了21.5口，出生率的最高峰值出现在1987年，毫无疑问，80后是新增住房需求最旺盛的一代。1991-2000年，中国的出生率从19.68口(1990年出生率为21口)逐渐下滑至14.64口，2002年下滑至12口左右，其后一直保持在12口左右的水平。

　　按照生育高峰推断适婚人群规模，2014-2016年每年新增适婚人群就将出现明显的拐点，80后一代对于住房刚性需求的顶峰逐渐过去。

　　第二，新增城市人口预计每年1200万人左右。

　　到2013年底，中国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城镇化率只有36%左右。《国家新型城镇化规划(2014--2020年)》目标中提出，“城镇化健康有序发展，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户”。

　　李克强总理在2014年两会新闻发布会上提出解决“三个一亿人的问题”，第一个一亿人要解决的人群是已经在城市里面工作、生活的农业转移人口，把他们落户在城镇，第二个一亿人是指已经在城市里面居住了，但是居住条件很差、很恶劣，就是所谓的城镇棚户区和城中村，第三个一亿人就是指现在还在农村的人口，特别是在城镇化水平相对落后的中西部地区，就近城镇化，促进全国城镇化的均衡发展。

　　考虑到新型城镇化规划的正面影响，到2020年城市人口的城市化率从53.7%上升至60%，平均每年提高0.9个百分点，即每年新增的城市人口大约为1200万人，对应的住房需求大概为400万套。再考虑到一亿人的棚户区改造，将要提供的保障性住房大概3600万套(不在商品房的供给口径内)，而另外一亿需要落户的人口，部分可能已经在城市拥有住房。