尹中立 城市间有偿调剂用地指标或可缓解土地紧张

　　本轮楼市与历史上历次楼市上涨周期呈现出明显不同的特点：在过去的楼市周期里，所有城市几乎都是齐涨共跌，不同城市的差异仅限于涨跌幅度。而此次楼市上涨周期里，不同城市出现了明显的分化。

　　这次房价上涨始于2015年初，开始是深圳、北京、上海等少数一线城市领涨；从2016年初开始，东莞、惠州、南京、苏州、中山、珠海、昆山、合肥、厦门、武汉等二线城市出现快速补涨现象。尽管在5月份后这些房价上涨较快的城市都出台了抑制房价的措施，房价涨幅放缓，交易量也有所下降，但部分城市的商品房存销比偏低，房价上涨压力仍大。截至6月底，十大主要城市商品房套数存销比为6.43个月，面积存销比为7.07个月，均低于8~12个月的正常水平。从我们跟踪的17个城市商品住宅去化率来看，南京、惠州、苏州、合肥、上海、杭州、厦门、南昌等8个城市存销周期不足6个月，持续低于正常库存水平。其中南京的存销比只有2个月，处于严重供不应求的状态。

　　在部分城市楼价快速上涨的同时，不少三、四线城市的楼市仍然处在价格下跌状态，交易量也难以放大。

　　从地域来看，房价上涨的城市主要集中在珠三角、长三角和京津冀三个城市群，房价上涨由中心城市向周边扩散。以珠三角城市群为例，深圳是该城市群的中心城市，深圳的房价从2015初开始快速上涨，今年初带动周边的东莞、惠州、中山、珠海等城市房价快速上涨。

　　房价走势之所以出现新的特点，可能与经济结构的变化有关。随着服务业在经济总量的占比越来越高，人口就业趋向于向大城市集中。人口一旦向少数城市群集中，这些城市的房价上涨与部分城市的房价持续下跌并存将成为一种常态。

　　房地产投资及土地管理制度没有适应经济结构调整的需要，不可避免地出现了商品房供求关系错配的现象，值得高度关注。从当前的房地产市场需求看，主要集中在几个城市群。以深圳为中心的珠三角城市群和以上海为中心的长三角城市群，它们主要城市的商品房需求十分旺盛，但这些城市尤其是中心城市的土地供应却越来却捉襟见肘，导致这些城市的商品房去化周期小于合理水平，地价与房价上涨过快。

　　从土地市场的供给看，主要集中在二、三线城市。2013年以来，一线城市的土地供应一直在减少，今年前5个月的土地成交量同比增长为-30%左右。而二、三线城市的土地供应已经恢复正增长。

　　商品房需求集中在一线城市，而土地供给集中在三线城市，一线城市和部分二线城市的住房供不应求，这种局面与三、四线城市的商品房库存有增无减同时存在，并且愈演愈烈。

　　我国经济运行已经进入服务业占主导的新阶段，人口向大城市集中是客观规律。针对这种新特点，应该及时调整土地政策，适当扩大中心城市的土地供应面积。同时应该适当减少三、四线城市的土地出让规模，以适应供给侧改革的需要，缓解这些城市的住房库存形势。

　　可以采取不同城市之间有偿调剂用地指标的办法，把部分三、四线城市的用地指标有偿调剂到土地紧张的中心城市。

　　当前房地产市场出现的另外一个值得关注的现象是国有控股房地产企业与银行形成利益共同体，推高地价和房价。

　　在经济下行的背景下，商业银行提高了信贷风险控制的力度，减少了对民营企业的信贷投放额度。出于自身商业利益考虑，商业银行增加了对国有控股企业的信贷规模。而国有控股企业为了自身规模扩张的需要（规模扩张不足有可能被其他国有控股企业兼并），有意愿利用银行的信贷资金进行投资。于是，商业银行与国有控股企业形成利益同盟。高价拿地只是这种利益同盟的一种表现方式。

　　根据不完全统计，今年上半年，各地共出现200多个“高价地”案例，其中有近一半是国有控股企业所为，引起了市场与媒体的广泛关注。在这些案例里，楼面地价都接近或超过了周边房价，这意味着房价必须比当前的价格上涨一倍，才能确保这些“高价地”项目不会亏损。其风险不言而喻。

　　笔者建议，借鉴部分上市公司的做法，在进行房地产开发的决策过程中引入“跟投机制”，让项目负责人及主要团队必须出资参股所投的房地产项目，把项目的风险与个人的利益捆绑在一起。