易宪容：信贷收紧政策 才是让楼市降温最好大招

　　国庆期间多个城市房地产调控政策密集出台后，市场已经产生了立竿见影的效果，特别是北京、深圳、江苏一些城市，其住房销售面积下降更是惊人。因为这些限购限贷政策，立即让住房的投资炒作退出市场。同时，对市场各种首付贷及众筹投资严格整顿，也让许多住房投机炒作者高融资杠杆立即去除。

　　但是，估计这只是住房投机者面对新的房地产调控政策的一种短期反应，他们还在观察这些政策的效应，即住房市场的预期是不是完全逆转。不过，市场的预期逆转的前提是调控后随着住房销售下降，住房的价格也随之下跌。但是，目前这种情况还没有发生。因为，不少人认为，由于这些密集出台的房地产调控政策没有规定时限，如果调控政策出台对房地产市场打击太大，甚至于直接冲击金融市场及实体经济，那么不少人认为这些调控政策又开始取消。所以，在一两年内，国内房地产市场观望的气氛会十分浓烈。如果这种情况出现，房地产投机炒作者又会找到化解当前房地产限购限贷政策的办法。

　　所以目前国内房地产市场最让人担心的事情会有两个方面。一是现有的20%房地产交易所得税各城市是否会坚决执行，新的遏制房地产投机炒作的税收政策是否再出台。对于前者比较容易做到，各个城市的地方政府重新强调就可以执行。对于后者则还会需要一定的时间，远水解不了近渴。

　　一是对住房市场的融资及信贷全面收紧。早几天前，中国人民银行行长周小川就表示，央行对房地产市场过热也十分关注，也有政策对此进行控制。随后，就有消息称，国内监管机构正在计划进一步收紧对流入房地产市场的资金的监管。包括央行、银监会和证监会在内，三个部门正在拟联手打击楼市投机性资金以及涉及土地交易的违规资金。比如，房地产企业债发行的收紧，对首付贷、抵押贷等市场的清理、对个人按揭贷款的实质审查等。可以说，这一轮地方楼市政策自今年3月收紧以来，首次有中央职能部门计划出招的消息。如果这个消息是真实的，其对市场的冲击与影响可能会比地方政府的限购限贷政策更大。

　　中央监管部门对住房市场的融资收紧，这可能会出现以下几种情况，一是会让一些房地产企业根本就没有钱涌入土地市场，土地市场交易很快就会萎缩；二是那些扩张十分迅速的房地产企业将面临资金链断裂风险；三是中央监管部门对房地产市场流动性收紧，可能会影响银行的可贷资金，从而导致商业银行的按揭贷款利率上升，或对按揭贷款打折优惠条件取消。在这种情况下，这将增加住房投机炒作者融资成本。如果按揭贷款利率上升或优惠按揭贷款利率取消，它将可能让楼市的预期逆转。

　　可见，国内各城市的房地产调控政策密集出台之后，市场最为关注的是央行及政府其他监管部门是否会收紧房地产市场的流动性。