【房掌柜区域报告】10月横琴量跌价稳 四季度成交集中写字楼

　　横琴，这是一个充满故事的地方，犹记得7年之前，这里仍是一块未经开发的处女地，在主城区边缘地带安身立命，美味的横琴蚝成为揽客的绝佳武器，时光境迁，卸去一身原始“蚝”味的横琴现已贵为自贸区，“壕”气逼人。

　　从“蚝”到“壕”的故事

　　横琴留给珠海人的印象，基本和经济无关，许多人最初对横琴的认识都是从“蚝”开始，横琴岛四面环海，处于咸淡水交界处，温度适宜，水质干净，微生物丰富，是理想的天然蚝场。

　　过去的横琴是一个放大版的水和油的故事，从“蚝”到“壕”，人们对其新认识的起点从长隆海洋王国开始，后来的港珠澳大桥、澳门单牌车同行、知名企业进驻、各大项目的建设……一切的一切，都预示着横琴未来的不平凡。有人说，如今的横琴就是80年代深圳的复刻版。

　　据悉，80年代初，深圳特区大开发之时，全国各地有勇气的人都纷纷南下投身于深圳建设，那时候人们称之为“下海”，而现如今，同样的故事在珠海横琴上映，从2009年到2016年，短短7年的时间，横琴已然从一张白纸发展到今日这般模样，那过山车式的发展轨迹，另全世界刮目相看。

　　潜力无限 横琴将成为第二个深圳

　　近日，《珠海十字门中央商务区(湾仔)控制性详细规划修改批后公告 》显示，珠海十字门中央商务区居住人口容量为3.95万人，就业岗位人口规模为5.5万人，该片区空间结构为：一轴，三心，五组团，城乡建设用地总面积为264.93公顷，占片区总用地面积的62.1%，非城乡建设用地为161.57公顷，占总用地面积的37.9%。

　　与粤港澳紧密合作、服务于珠海核心城市建设及横琴开发国家战略的具有高端现代服务功能的区域级商务中心区的组成部分，与横琴片区商务区共同构成组合式综合性的 CBD。核心功能包括会展商务、企业总部、商务办公、商业配套、酒店娱乐、高端居住、口岸服务等。

　　为盘活国有资产，提升十字门中央商务区城市发展速度，有《规划》显示，珠海十字门中央商务区建设控股有限公司申请名下珠国土储2012-22、2013-01宗地按《珠海十字门中央商务区(湾仔)控制性详细规划修改》(已批复)调整用地规划条件获政府同意。

　　海绵城市的建设是珠海市落实我国新型城镇化攻略的重要组成部分。通过建设海绵城市，大力推行低影响的开发建设模式，将进一步提升珠海市生态文明建设水平，提高珠海市的可持续发展能力和城市安全水平。

　　根据《规划》显示，横琴作为海绵城市的试点示范区，其秉承“因地制宜、分区控制”的原则，综合考虑区域发展需求，设立5个功能区分区：居住小区海绵城市建设示范区、公用建筑海绵城市建设示范区、业用地海绵城市改造示范区、海绵山体恢复示范区、生态湿地海绵体恢复示范。

　　此外，从横琴新区对公安部关于实施《支持广东自贸区建设和创新驱动发展的16项出入境政策措施》进行的详细解读中。房掌柜了解到，这16项措施已于8月1日正式实施，其中6项适用于广东自贸区，10项适用于广东全省，涉及面广泛，惠及的群体不仅包括外籍高层次人士、投资者，还包括普通就业人员、留学人员、外籍华人、家政人员等多个领域和层面的人员。

　　16项出入境政策的不断推进实施，将极大提升横琴的外国人才出入境便利水平，对优化横琴人才发展环境，吸引和集聚更多海外高层次人才到横琴创新创业，加快全国人才管理改革试验区(粤港澳人才合作示范区)建设，继而推动横琴自贸试验片区建设有着至关重要的意义。

　　楼市新政落地 土地市场何去何从?

　　2016年10月6日，珠海“限购限贷令”正式落地，对144㎡及以下住宅进行限购，据悉，在楼市新政之下，拥有本地户籍者可购买3套房，而外地户籍需提供一年社保才可购1套房，没有房贷记录首付30%，有一套房贷记录首付40%，2套以上则不可申请贷款。

　　众所周知，珠海房价的上涨与“高价地”频现有着千丝万缕的联系，“715”和“826”高价地的诞生将珠海的房价推向了高潮，高价地周边楼盘封盘涨价，最高一夜之间暴涨了7000元/㎡，8月珠海均价环比涨幅以6.4%的成绩位居全国第二，“高价地落地等于房价上涨”仿佛已成为不可动摇的定律。

　　为了避免“面粉贵过面包”的现象再度催高房价，在楼市新政细则中就关于“土地的供应”问题，提出了“加大住宅用地供应力度，加强土地出让监管”的调控建议。

　　10月，横琴土地挂牌量为零，整个月珠海于所挂牌的土地主要集中为商务和工业用地，原计划于10月开拍坐落在“平沙”和“斗门”的三宗商住用地，在“双限”之后被喊停，至今仍未收到重新挂牌的信息。

　　在楼市新政之下，珠海的土地市场是否能重回理性呢?

　　10月网签成交489套 库存量为13676

　　回顾2011年的“限购限价令”出台后的场景，据悉，当时珠海楼市维持5个月成交量下降，楼价则适当回落，直到双限政策松绑过后，市场成交量才呈现明显回暖趋势，可见当年的双限只是“阵痛”。

　　于2016年3月16日刚取消的“限购令”在时隔7个月后重启，让高烧不退的横琴楼市遇冷。

　　据房掌柜了解，2016年9月，横琴累积网签总量为893套，其中，住宅用房网签量为550套，商业用房网签量为15套，办公用房网签量为115套，其他为213套，当月累积网签量排名前三的项目分别是：K2·荔枝湾(255套)，华融琴海湾(185套)和横琴金融传媒中心(169套)。

　　而在“双限”政策的冲击下，10月横琴网签成交量仅为489套，其中住宅网签成交量197套，商业网签成交量55套，写字楼网签成交量123套，而其他为114套，环比下跌45%，但与去年同期相比，还是呈上涨状态，涨幅约为379%。

　　其中，网签数量排名前三的分别是：保利国际广场（89套）和华融琴海湾(89套)并列第一，而华发首府(72套)位居第三。

　　此外，从各类用房成交量所占比例来看，因写字楼和商业不受“双限”政策影响，所以10月住宅用房成交量占比从9月的64.29%降至54.02%，而10月商业用房成交量占比从9月的1.92%升至11.34%，写字楼成交量则从11.64%上涨至23.09%。

　　然而，这或许还不是“双限”政策的真正威力，有业内人士指出，因网签有一定的滞后性，大部分反应的是10月份以前的成交数量，所以，11月份的网签才能真正体现出新政的调控作用。

　　据悉，目前横琴库存量为13676套，库存面积则为1423700.23㎡。

　　“双限”之下 横琴房价平稳

　　“双限政策”之后，深圳首个新盘山语海，以龙岗价卖蛇口房的现象让人大跌眼镜，广州的均价也有所下滑，然而，珠海楼市在“双限”之后却呈现一片风平浪静之态，近日来，“珠海房价何时降”已成为珠海市民们热议的焦点话题。

　　2016年的珠海房价，犹如一匹脱缰的野马一路疾驰向上，从1月到9月，以迅雷不及掩耳之势在9月超越广州，成为全国第七，月涨幅也是名列前茅，备受全国关注。

　　据房掌柜对唐家片区的楼盘不完全统计，传统意义上“金九”的到来让横琴楼市高潮再现，片区项目涨幅在500元/㎡-12000元/㎡之间，最高涨幅达12000元/㎡。

　　“金九”红红火火地顺利度过，“银十”却在“双限”的冲击之下显得平淡无奇，李炳亮告诉房掌柜：“由于库存量不大，资金压力对于大多数开发商来说，调低价走货可能性不大。对于珠海2016年整年来说，虽才过三个季度，但已可定全年基调，即价格上是高开高走、高位企稳;销量上也是高开高走，但收尾应该是高位回落。”

　　所以，10月的横琴，网签量虽下滑，但价格却依旧坚挺，在房掌柜所统计的19个横琴项目中，楼盘价格涨幅均交白卷。

　　中原地产：横琴四季度成交将集中于写字楼

　　自2014年起，横琴开始有楼盘展开销售，当时很多投资者都看中横琴新区的发展潜力，加上横琴推出的项目均为大型优质屋苑，甲级写字楼，自用亦或长线投资皆宜，故吸引了许多跨国企业及港澳地区人士注意。

　　在2014年所记录的成交里，有7成的卖家来自港澳地区，直至2015年国内购房气氛炽热，故去年国内买家占比升高，由2014年的3成提升至7成。

　　在中原横琴地产代理有限公司事业部总经理李煜看来：“随着珠海楼市升温，2016年8月开始，外地买家购买比例再度上升，10月珠海“双限”政策落地后，比例或将逐渐增加。”

　　此外，李煜还表示：“楼市新政的落地，促使许多短线投资客持观望态度或选择短期离场，令长线投资者更加关注或入市。目前资金有两个走向，其一是流向不限购的地区，但由于国内买家在港澳地区置业受楼市辣招影响，置业成本进一步增加，加上中资外流渠道受阻，令资金转向接近港澳的自贸区，比如前海、横琴;其二则是流向不限购的产品，如：写字楼、商铺、商改住以及文化等。”

　　据悉，横琴现注册市场主体达到24519家，企业注册资本总额12264.46亿人民币，已引进和在谈世界500强企业63家，国内500强投资项目98家，82个重点项目总投资超过3200亿元，相信在粤港澳合作框架的作用下，预计未来将有更多企业加入横琴。

　　李煜预测：“从横琴2017年写字楼的供应量来看，单位数量元追不及企业注册量，故大部分投资者均有意购买写字楼单位，此外，因受“双限”政策和区域配套尚未完善等因素影响，住宅成交速度会相对放缓，预计2017年横琴区内的成交会集中于写字楼。”

　　此外，随着澳门金光大道新项目落地，港珠澳大桥动态的不断更新，单牌车通关政策即将实施，横琴不少的优惠政策逐步具体化，在众多利好条件的推动下，相信未来的横琴发展前景将会一片美好。