“消失”的昆仑域 华润项目拿地两年未入市豪宅之谜

　　2015年顶豪与地王“冠名”的北京市场中，丰台区无疑是最风光的一个，据观点地产新媒体此前统计，2015年丰台地区合共成交土地14宗，总土地金高达623.65亿元，占北京年内土地总成交额的三成以上。

　　然而，在热闹喧嚣的拿地过后，站在2017年初回望2015年时丰台成交的那些土地，两年时间并未能使其实现华丽蜕变，大多数地块自拿地后便进入漫长沉寂期。

　　华润昆仑域便是其中的代表之一，从2015年拿地至今两年时间过去，昆仑域项目虽然屡次传出入市风声，却始终未能有实质性的进展。

　　与轰轰烈烈拿地时市场所预计的2016年北京将顶豪遍地、竞争激烈的盛况不同，许多当年的地王项目至今仍然无法入市。

　　昆仑域两年入市难

　　2015年1月5日，北京举行2015年新年首拍，位于丰台区亚林西居住区的两宗地迎来出让，最终，招商华润九龙仓平安联合体以87亿一举将两宗地收入囊中，揽下土地面积33.82万平方米。

　　其中，丰台区亚林西居住区一期(0501-613、614、660)地块位于丰台区玉泉营环岛东北侧，土地面积10.59万平方米，建筑面积17.86万平方米，用途为二类居住、其他类多功能及基础教育用地，挂牌出让起始价为28.1亿元。

　　据观点地产新媒体彼时报道，该地块共吸引包括京投、中海、招商华润九龙仓平安联合体、万科天恒联合体、华远首创联合体、华侨城、龙湖方兴葛洲坝联合体、k2(现已更名为石榴地产)等8家房企以及联合体参与竞拍。

　　最终，招商华润九龙仓平安联合体以总价42亿元、配建45300平方米“限价房”的代价成功摘得该地块，溢价率近50%。据彼时中原地产首席分析师张大伟提供的统计数据，招商华润九龙仓平安联合体拿下该地块的楼面价达3.73万元/平。

　　2015年4月，该地块确定案名为华润昆仑域，由华润负责操盘，将打造满足改善性需求的平层大宅和叠拼产品。

　　2015年4月份，华润置地北京大区“城市之光”品牌发布上，华润方面曾表示，2015年华润置地北京大区将向市场输出7个住宅新品，其中就包括顶豪昆仑域。

　　此后的一年多时间中，虽然多次传出入市的风声，但项目始终没有实质性进展，有关项目的消息也渐渐沉寂。

　　直至2016年7月28日，华润置地新北京大区在京举行盛大的“城市?昆仑”新品发布会，昆仑域作为华润置地位于三大一线城市顶级产品——北京昆仑域、上海静安府及深圳湾悦府之一，才再次出现在公众视野中。

　　按照彼时华润方面的口径，昆仑域计划在“十一”期间开放样板间，在十月底实现开盘，项目已开放临时售楼处，蓄客情况良好。

　　然而，到了9月30日，北京一纸限购出台，京城豪宅遭遇严格调控制约，昆仑域入市计划也因此搁浅，此后项目亦几近消声匿迹。

　　据观点地产新媒体获取的一份华润北京2017年入市项目名单，2017年华润北京将推五个项目，分别是首开华润城、华润万橡府、西山墅、华润悦景湾、华润公元九里，华润昆仑域并不在其中。

　　观点地产新媒体向华润方面求证，该公司负责人仅表示，推盘计划一般要在过完春节之后才会明确，但肯定不止五个项目。至于昆仑域是否会在2017年推出，公司方面虽有推盘计划，但也都还不能确定。

　　这也就意味着，从2015年1月拿地到现在，昆仑域项目历经两年仍无法推出，而且接下来的2017年能否顺利入市亦处于完全无法确定的状态。

　　2017北京豪宅之问

　　对于华润昆仑域项目拿地两年仍未入市的情况，亚豪机构市场总监郭毅就直指，主要原因是拿不到预售证，或者说无法以企业期望的价格拿到预售证。

　　郭毅解释称，930调控政策出台后，北京房价的调控目标是环比不上涨。而从目前来看，非常有效的、能够与立竿见影的调控政策就是结构性调控，包括供应结构以及成交结构的调控。

　　严控价格的直接后果之一便是豪宅拿证困难，一方面，售价比较高的豪宅拿证困难;另一方面，老项目在推出后期想涨价也很困难，基本涨不了价。

　　按照此前2015年拿地时中原地产首席分析师张大伟提供的统计数据，华润昆仑域项目拿地楼面价约为3.73万元/平方米，按照正常销售价格，需要突破8万元以上，才会可能出现利润。

　　观点地产新媒体查询发现，昆仑域项目周边并无其他新项目在售，二手房价格则约在50000元/平方米-100000元/平方米之间。

　　郭毅则表示，从市场需求端来看，昆仑域项目面对的市场环境并不存在很大问题，因为项目位置良好，在二环到三环之间，属于内城板块。北京内城已经没有太多的项目可售，尤其是新项目，北京市场也没有更多的新豪宅在售，而市场的需求实际上仍然存在，客户依然有升级改善的需求，只不过因为没有适合的产品所以需求只能暂时蛰伏。

　　但她同时指出，2017年整个北京豪宅市场可能都不会特别乐观，因为有相对比较严格的调控制约，再加上首付比例的提高、信贷条件的加强，从930之后北京整体的成交量都在下降，在2017年这种情况都仍将存在。

　　针对2017年这种情况能否得到改善，郭毅谨慎表示，2017年北京会加大自住房供地，如果到了下半年之后，从去年供应的自住房项目开始入市签约，那么会把北京的均价水平拉低，整个高端市场的供应可能就会慢慢有所松动，但总体还是要看均价水平的保持情况。

　　值得一提的是，与昆仑域项目紧邻的中国玺项目同样面临拿地两年仍未入市的情况，该地块同样由招商华润九龙仓平安联合体于2015年1月5日竞得，地块总价44.9亿，土地面积6.31万平方米，建筑面积15.96万平方米，折合楼面价4.97万元/平方米。

　　据观点地产新媒体了解，昆仑域项目由华润负责操盘，而中国玺项目则由招商负责操盘，这两个项目曾因同时拿地、位置紧邻、定位相似、产品相同而被盛传存在激烈的竞争。

　　然而，“930新政”严控之下，两个项目能否在2017年顺利拿到预售证，都将是未知之数。