怡园光熙的十万个为什么 解码北京万科养老产业基因

"养怡之福，可得永年。"一首《龟虽寿》喊出了曹操老当益壮、不甘衰老的壮志豪情。得名于此的万怡医养，是北京万科发展养老产业业务的运营公司，操盘几个养老项目后，已在北京的养老市场中积攒了一定话语权。

万怡医养总经理于永玲在学徒计划现场分享▲

4月20日早晨，数十名房企高层相聚于朝阳区光熙门的怡园光熙长者公寓，他们大都是冲着万科这几年在养老产业领域树立的口碑，带着疑惑前来取经。提问环节开始后，话筒便在台下各位学徒的手中不停传递，不少学徒还列了List逐条提问。

站在台上的导师是万怡医养总经理于永玲，她在十年前加入万科集团，2014年主持开业了万科集团首个养老全托中心项目，并自去年初担任北京万科养老业务总经理。

养老行业是一门难做的生意，这大概是大部分企业有意踏入这个行业，但又踌躇不前的心理写照。让房企们左右为难的是，天平的一端是养老产业这片蓝海的诱惑，另一端是跨行业所带来的挑战且投资回报期过长的尴尬。

在养老产业的战场上，虽然竞争者稀疏，但不代表这是一场容易攻打的战役。于永玲认为，养老的核心竞争力应当是运营和服务，万怡医养也将自己定义为提供品质养老的养老运营服务商。

北万闯入养老蓝海

据国家统计局数据，2016年末，中国60岁以上人口2.31亿，占总人口的16.7%；65岁以上人口1.5亿，占比10.8%。以国际通用指标来看，当65岁及以上的人口占比达到了7%，这个国家便进入了老龄化社会，达到14%时则进入了老龄社会。

人口所延伸的需求及其所带来的红利，让养老行业成为一个尚待掘金的沙场，房地产企业、保险公司、专业运营商等纷纷入场卡位。养老产业作为整个产业链中的上游，是养老服务业的载体，房企们近水楼台先得月的优势不言自明。

万科集团作为房地产市场的龙头企业，在这一领域的探索已有8年时间，形成的规模优势与产品研发水平，使之成为行业研究的成长案例之一。

在4月20日的城市观点论坛北京行上，于永玲向现场嘉宾介绍，万科集团自2009年开始研究养老业务，首批项目开业和发展城市是杭州、北京、青岛。至今，万科已经布局了6个核心城市，已经开业的项目54个，筹建项目40多个。

聚焦到北京市场，这里各类大大小小的养老服务机构繁多零散，北京万科、远洋、泰康人寿是这支队伍中成绩较为显著的先行者。

北京怡园光熙长者公寓是北万科在市中心位置的第一个市场化养老项目，由北京万科与北控一起合作打造，两家企业通过半年时间使项目实现了满租。

在怡园光熙长者公寓的学徒计划高层对话现场，于永玲简要地介绍了这个项目的发展过程以及服务理念。坐在台下的高层们，有相当一部分是带着企业探索发展养老产业的疑惑前来。他们对新业务的拓展可能带来的风险的慎重考察，体现在每一个细致的问题上。

于永玲以万怡医养的发展经验一一作答，但行业的普遍性问题仍然待下一个试水者去攻克。

譬如，传统养老观念的束缚，对养老机构拓展市场形成了一定阻力；高昂的运营成本使部分企业望而生畏；专业护理人员的缺乏让机构陷入运营的窘境；加之各地政策环境不同，养老产业中其他关键环节如医疗、护理等方面的落地面临着截然不同的难题，若非有实力资金背景与运营拓展能力，企业便难以支撑品牌进行可复制性的扩张。

因而，在养老产业领域，比起单打独斗，企业联合各方资源结伴同行，是降低扩张成本、运营风险的一种途径。于永玲在论坛上提及，未来养老产业有待各个行业涌现出比较有竞争力的产品和服务，从而形成良性的生态系统，进而解决整个社会的养老问题。

其介绍到，万科希望能够跟不同领域的优秀企业进行合作，聚焦客户需求，搭建关键社会资源，进而形成养老业务的生态系统。

具体来看，万科资源的嫁接包含支付端、保险、金融产品的设计，以及护理学校、家政公司、医疗资源等等，从而能够为客户提供生活照料、精神慰藉、健康照护、康复等服务，让产业进入健康良性发展的阶段。

养老产业基因：运营服务

虽曰“养老产业”，但地产只是解决养老产业最开始的一环，一个项目的持续经营，从最基础的生活照料到医疗护理以及保险等产品的嫁接，跨行业的服务迫使开发商练就多面手的能力。

依据服务对象及内容的差异，万科将其养老产业业务分为三条产品线，即怡园、嘉园、随园。怡园，定位为城市的全托中心，是聚焦协助型、护理型长者的专业照护机构；嘉园，为社区嵌入式产品，主要为成熟社区的老人及周边客户提供服务；随园，为CCRC大型养老社区，代表产品有杭州的随园嘉树。

目前，北京万科已有4个项目在运营，另外还有6个项目处于筹建过程，涵盖了以上三个产品线。

于永玲透露，在北京万科打造养老产品的过程中，硬件的完善只是提供服务的必要条件之一，实际上运营管理及服务才是核心。“我们希望养老服务是以优质生活照顾为基础，并以特色康复为核心竞争力的。”

在服务上，北京万科依托专业的医疗团队、采用医院式的管理标准，着力以专业医护为长者提供个性化的服务方案。

以怡园光熙项目为例，项目中带有400多平方米的医务室、1000多平方米的康复理疗区，由专业的康复师设计康复方案并进行康复活动的操作。此外，项目中还规划了一个二级康复医院，包括了9个科室，该医院预计于2017年第三季度开业。

于永玲介绍，虽然项目采取医养结合的方式，但从实际的运营来说，养老公寓与医院两个部分是独立运营的状态。医疗部分还处于尝试阶段，目前希望从某个细分的业务做起，且前期还是以门诊为主。

养老机构的运营与服务事无巨细，仅服务内容北京万科便列出了四大类共计90项内容，并通过对这些服务的满意度调查，再进行服务的优化与产品的迭代。

于永玲分析，在产品迭代上，由于目前国内的养老行业处于早期发展阶段，对于客户的需求、产品功能以及机构运营的研究并不完善，一部分的养老机构更倾向于对硬件设施进行设计和建造，而北京万科则更多地是以服务为导向，希望围绕功能与需求来开展。

最后，谈及养老业务资产管理方式，于永玲介绍，北京万科采取的是轻重并举的方式，在重资产方面主动获取优质资产形成资产包，未来或将通过REITs等方式来实现资产的升值。其次，万科也在尝试通过租赁物业的方式实现轻资产运营，进行品牌、服务的输出。