对于近两个月楼市成交萎缩,有业内人士认为,购房者“观望”的本质是有效购买力不足,加上政策出现微调,影响房地产市场信心。而当前二套房贷收紧政策与2007年出台二套房贷政策如出一辙,都是为抑制楼市投资和投机。
就在业内热议“金九银十”成为泡影之时,不同的声音开始出现。渤海证券研究所最新报告提出 “铜九金十银十一”之说,指出监测的5座城市库存消化周期平均为28.19周,较上周下降1.67%。其中,南京库存消化周期最短,深圳消化周期缩小。渤海证券分析师周户还表示,监测表明改善型需求已连续三周回升。
万科董事长王石指出,当前政策微调时的市场与2007年政策转向时的情况存在明显不同。2007年9月政策转向时,万科关注的14个城市成交批售比已经低于1,市场供过于求;而今年7月政策微调时,14个城市成交批售比为1.78,市场供应远跟不上销售速度。预计到第四季度,短期供应不足才可能有所缓解。
国信证券分析师方焱也在报告中表示,各城市库存量并未因销量持续下滑而出现回升,多数城市商品房可售量依然保持下降趋势,供应仍然偏紧,判断偏紧的供应状况是造成目前销量低位运行的主要原因之一。
楼市拐点又至,还是大升浪中的小调整?2007年底情景再现,还是继续曲折前行?
销售低迷是否因供应不足
某研究院数据信息中心监测显示,在8月份监测的30个城市中,仅有8个城市商品住宅成交面积环比上升,不到三分之一,30个城市总成交面积环比下跌约11.18%。
易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示:“今年3月到8月的房地产市场偏热,成交量非常大,已经透支了‘金九银十’的能量,难再现热潮。”杨红旭称,自2005年以来,上海已连续四年都没出现明显的“金九银十”现象。
投资回升能否持续
专家指出,房地产景气度的提升鼓舞了市场信心。国家统计局最新数据,2009年8月份国房景气指数回升到100.08点,房地产开发投资分类指数为97.75、房屋施工面积分类指数为94.45及土地开发面积分类指数为93.25,均呈现了良好的变化趋势。但开发商对后势依然比较谨慎,体现在开发投资指数、施工面积指数及土地开发面积指数均在100以下,房地产行业还未完全复苏。
从房地产开发投资角度看,房地产开发投资同比增加,但同比增幅仍在回落。国家统计局显示,今年前8个月全国完成房地产开发投资21147亿元,同比增长14.7%,增幅比前7个月提高3.1个百分点,但比去年同期回落14.4个百分点。其中,商品住宅完成投资14848亿元,同比增长10.9%,比前7个月提高2.7个百分点,但比去年同期回落20.8个百分点。
与投资相呼应的开工面积增长明显,前8个月全国房地产开发企业房屋施工面积26.29亿平方米,同比增长13.5%,增幅比前7个月提高1.0个百分点。
易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,市场成交量出现拐点,6月份达到成交最高峰,七八月份持续下滑,9月份还将延续这个势头。但是价格拐点还早,变化快的话可能今年年底,也有可能出现在明年一季度。
全国工商联房地产协会会长聂梅生表示,开发商的资金链已经接上,资金链不紧绷,就可能不降价,慢慢卖。今年年底时房价或将出现调整,但不会出现深入下跌。
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