弘阳赴港IPO招股书曝光 负债、股本回报与三四线布局

　　虽然这几年在港交所上市的内房股并不算多，但不少房企仍把港交所作为登陆资本市场的第一选择。

　　无论是借壳还是IPO，在去年福晟、三盛、正荣成功上市后，又一家房企正在扑向港交所。

　　早在2016年，弘阳集团常务副总裁何捷在20周年庆典上宣布，到2020年，弘阳集团要实现总经营额350亿，商业地产、物业两大集团双上市的战略目标。随后便有消息指，弘阳地产集团将在2018年完成香港上市。

　　4月4日，弘阳地产集团有限公司在香港联合交易所提交IPO招股书，正式迈出上市第一步。

　　据观点地产新媒体翻查招股书，以南京为大本营的弘阳地产，业务运营包括三个主要业务分部：房地产开发与销售、商业物业投资与经营、酒店业务。

　　而房地产开发与销售依然是弘阳地产的主要收入来源。数据显示，截至2015年、2016年及2017年12月31日，房地产开发与销售产生的收入分部是51.24亿元、85.49亿元及59.38亿元，分别占同期总收入的95.3%、97.4%及96.7%。

　　从项目布局看，弘阳地产主要深耕南京、苏州、长三角地区其他主要城市。截至2017年12月31日，已开发多项物业组合，包括25个已竣工项目，40个开发中项目及21个持作未来开发项目。第一太平戴维斯评估其物业权益总值为455.89亿元。

　　商业物业方面，截至2015年、2016年及2017年12月31日，商业物业投资与运营产生的收入分别是2.26亿、1.93亿及1.66亿。酒店方面，经营江苏省南京弘阳酒店和江苏无锡的洛克菲酒店，截至2015年、2016年纪2017年度，产生的收入分别是2590万元，3340万元，3490万元。

　　从财务表现来看，弘阳地产的高毛利率或是其上市的主要亮点。截至2015年、2016年及2017年12月31日，毛利分别为22.51亿元，25.56亿元，24.91亿元，毛利率分别为41.9%、29.1%和40.6%。有关减少主要由于2016年交付了若干毛利率较低的项目。

　　在当前房地产市场中，能够实现毛利率超40%的房企不多，甚至超过中海等大型房企。

　　不过值得一提的是，在招股书提及的风险因素中逐年上升的负债与逐年下降的回报率，或是弘阳地产上市财务数据中隐藏的最大风险因素。

　　资本负债比率方面，截至2015年、2016年及2017年12月31日，分别为119.4%、136%及137.5%。弘阳地产表示，资本负债比率增加主要由相同年度宗贷款及借贷水平整体增加。其借款总额为56.64亿元、76.91亿元和116.3亿元。

　　银行贷款是目前弘阳地产外部融资的主要来源，其2017年底未偿还的银行贷款为68.65亿元。另外，在其债务中，信托及其他融资占比19.9%，该部分借贷集中于2018年和2019年到期，利率最低为7.5%，最高达9.1%。而其最近三年的平均融资成本为8.38%、7.72%和7.52%。

　　由此看来，在资本市场上开拓融资渠道与降低融资成本是弘阳地产迫在眉睫的事件。

　　股本回报率也是资本市场衡量企业的主要因素，截至2015年、2016年纪2017年12月31日，分别为28%、16.5%及14.7%。2015至2016年股本回报率大幅下降的主要是由于年内纯利减少（投资物业公允价值亏损所致）；应占合资企业及联营公司亏损增加，及股本增加。2016至2017年股本回报率略微下降，由于股本增加，部分被纯利小幅增加所抵销。

　　如何改善逐年下降的股本回报率，也许弘阳要给出资本市场满意辩解。

　　此外，为了配合上市，弘阳地产去年在土地市场砸下重金。据不完全统计，2017年弘阳地产拿下了43个项目，权益可售面积为245万平方米，总货值约367亿元。

　　截至2017年底，弘阳地产拥有的土储总建面为616.87万平方米，包括可销售和可租赁竣工物业63.63万平方米、开发中物业340.6万平方米以及持作未来开发物业212.63万平方米，三者分别占总土储的10.3%、55.2%和的34.5%。

　　然而，除了南京、苏州等热点二线城市外，弘阳地产的土地储备大多数在三四线城市，这也将成为影响其发展过程中的风险因素。