进博会及近期政策调整对房地产市场存在哪些潜在影响？

       CBRE世邦魏理仕近日发布中国市场快讯，就首届中国国际进口博览会及近期政策调整对房地产市场的潜在影响发表相关看法与见解。

　　首届中国国际进口博览会(以下简称“进博会”)于11月5日至10日在上海举行,总计吸引了来自172个国家、地区和国际组织的3,600多家企业参展，累计意向成交578亿美元。

　　在当前国内经济下行压力增大，中美贸易摩擦不断升级的背景下，进博会和习近平在进博会开幕致辞所展示的是中国进一步开放和经济转型升级的应对方案和决心，其中要点包括：

　　进一步降低关税，削减进口环节制度性成本，加快跨境电子商务发展;

　　加快电信、教育、医疗、文化等领域开放进程，特别是外国投资者普遍关注的教育、医疗等领域也将放宽外资股比限制;

　　增设中国上海自由贸易试验区的新片区;

　　在上海证券交易所设立科创板并试点注册制;

　　支持长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略。

　　此外，我们从最近的中央政治局会议和央行三季度货币执行报告的措辞中也能察觉到政府开始为对冲日益明显的经济下行压力做出一些政策上的调整：

　　流动性管理目标由“合理稳定”转为“合理充裕”，去杠杆转向稳杠杆;

　　政治局会议中未提及房地产调控;

　　支持民营经济发展， 加大对民营经济在融资方面的支持。

　　上述举措将在一定程度上对冲中国经济因内部转型和外部中美贸易争端所面临的双重压力， 并对房地产市场带来积极的影响。

　　政策开放创造更多外资办公需求

　　尽管经济下行将令写字楼租赁需求增长放缓，但医疗、教育领域以及之前金融行业的进一步开放政策有望创造更多的外资企业办公需求。我们在上海已经注意到外资金融机构因新辟业务而产生的中小型租赁案例，而近日美国运通入股的国内第一家中外合资的银行卡清算机构获批更是金融领域开放的重要标志。此外， 科创板和对民营企业的融资支持将有助于提升内资企业的写字楼和产业地产的需求。

　　降低关税刺激消费将利好仓储及商铺租赁需求

　　进一步降低关税以及此前上调个税免征点和增加抵扣项将刺激国内居民消费，利好国内仓储物流和商铺的租赁需求。

　　货币政策对投资交易和资产价格提供支撑

　　随着货币政策定调转向合理充裕，未来央行的降准预期进一步强化，并对大宗物业投资交易的活跃度和资产价格形成支撑。政治局会议不提房地产调控预示着2016年以来楼市调控不断升级已至尾声，开发商的融资环境有望迎来边际改善，但CBRE认为出于防范资产泡沫风险的考量，短期内放开重点城市的限购政策的可能性较低。2019年发展商仍将面临销售增速惯性下滑和到期债务高峰的冲击，兼并收购以及债务重组等投资机会值得投资者持续关注。

　　长江三角一体化促进区域内投资建设与升级

　　长三角区域一体化成为国家战略，意味着这一贡献中国经济总量1/4的区域被提升至与粤港澳大湾区相同的重要程度。长三角一体化将促进区域内的基建投资、城市化、产业升级和迁移，利好上海、杭州、南京三个区域中心城市的写字楼、长租公寓、工改物业，以及南通、嘉兴、苏州等周边城市的产业和物流地产的需求和资产价值。作为上海进博会的举办地和长三角交通枢纽所在，虹桥商务区的区位优势和板块价值将得到进一步认可。