世茂入主广州老牌房企明星项目 半年超百亿并购中的重回前十脚步

　　距离上一次不足一个月时间，世茂再次发起收购。

　　继经历艰难时刻的泰禾、明发后，世茂这一次将橄榄枝抛向了处于债务危机的广州房企粤泰股份。

　　6月5日晚，粤泰股份宣布以总计约8.4亿元的交易对价，将旗下淮南公园天鹅湾项目80%股权和淮南洞山天鹅湾项目20%股权转让予世茂房地产。

　　据了解，天鹅湾系列一直都是粤泰主打的明星产品线，在全国多个城市的项目都以此命名，而上述交易中的淮南天鹅湾项目也是罕有的近百万平方米建面的大盘。

　　受债务问题影响，过去几年，粤泰更不断出售淮南天鹅湾项目，截至世茂此次收购，淮南公园天鹅湾和淮南洞山天鹅湾两项目仍有约27万平方米未开发面积。

　　另一方面，自年初业绩会上许世坛公开表示今年会加大收购力度之后，世茂的收购步伐就未曾停止。

　　据观点地产新媒体不完全统计，加上此次收购，截至6月初，世茂已相继收购泰禾、明发、万通、粤泰的11个项目，涉及资金达126.8亿元。

　　世茂房地产同日发布的5月业绩公告显示，今年1-5月累计合约销售719.6亿元，较去年同期上升39%。其中5月份，世茂合约销售额约为161亿元，同比上升52%。

　　在市场和同行表现都相对平缓时，许世坛更提出，世茂有重回前十的可能。

　　粤泰杨树坪天鹅湾进退

　　与世茂此前交易对象泰禾、明发相似，广州老牌地产商杨树坪的粤泰股份近年来的日子不好过。

　　年报显示，2018年，粤泰股份实现营业收入约32.76亿元，同比下降41.52%，归属于上市公司股东的净利润约2.9亿元，同比下降75.17%，扣除非经常性损益后的净利润仅228.75万元，同比跌幅达到99.81%。

　　更为急迫的是公司已债台高筑。

　　年报称，截至2018年12月31日，粤泰股份逾期借款为29.52亿元，并涉及较多的诉讼、仲裁事项，部分银行账户、开发项目、物业和股权、债权等被冻结或查封，逾期应付利息2.46亿元。

　　为此，粤泰股份试图通过各种方式缓解紧张的债务。

　　4月24日，粤泰宣布获得北方国际信托提供63亿授信融资，合作期限不超过5年，年融资成本不低于11.2%。

　　具体而言，就粤泰股份名下广州天鹅湾二期和广州侨林苑底商、江门市悦泰置业有限公司名下江门悦泰70层、淮南恒升天鹅湾置业有限公司名下淮南公园天鹅湾、淮南粤泰天鹅湾置业有限公司名下淮南洞山天鹅湾共计五个项目，北方信托将通过债务重组及新增开发资金的方式提供融资约48亿元，原则上抵押率不超过70%。

　　观点地产新媒体注意到，上述被抵押的项目中——淮南公园天鹅湾和淮南洞山天鹅湾，即世茂此次收购的项目。

　　根据公告，世房以7.58亿元收购淮南公园天鹅湾项目80%股权，包括7040万元的股权款及粤泰股份的股东借款6.88亿元;以8063万元收购淮南洞山天鹅湾项目，其中，股权转让款600万元，向项目公司提供股东借款7463万元。

　　资料显示，淮南公园天鹅湾项目包括位于安徽理工大学旧北校区的三个地块资产，土地面积24.99万平方米，截至目前未开发的用地面积为18.48万平方米。

　　淮南洞山天鹅湾项目为位于安徽理工大学旧西校区的一个地块资产，面积8.71万平方米，截至目前未开发的用地面积为8.48万平方米。

　　若交易完成，上述项目均由世茂房地产全面操盘。

　　值得一提的是，如果与世茂的交易顺利，也意味着粤泰与北方信托的融资将受到影响。

　　收购公告中，粤泰指出，目前还未就该五个项目的融资合作与北方信托签署相关协议。本次项目公司股权出售并由交易对方操盘后，粤泰股份预计会影响北方信托就上述项目的后续融资合作。

　　世茂许氏百亿收购步伐

　　相比被收购一方的窘境，作为“白骑士”一方的世茂，近来可谓买到手软。

　　据观点地产新媒体不完全统计，3月至今，世茂集团通过旗下两个上市平台世茂股份、世茂房地产已先后收购泰禾、明发、万通、粤泰的11个项目，其中涉及泰禾的项目数量达到7个，累计斥资约126.8亿元。

　　最近的一笔收购中，世茂以近40亿收购泰禾的明星产品广州、佛山院子项目以及江苏昆山淀山湖项目。

　　此前许世坛就曾透露，仅在今年一季度公司就完成了近1000亿元货值储备，其中有接近85%是通过收并购获得，而合作开发的比例也将越来越高，泰禾的项目只是世茂收购计划里的一小部分。

　　有业内人士表示，世茂不管是对泰禾还是对其他项目的收购，本质而言算是当前市场条件的“机会型并购”，且偏爱抄底。

　　数据显示，2018年世茂房地产新增土地储备的平均楼面地价约为每平方米5099元，同期，世茂房地产的平均销售价格为每平方米16482元。

　　据世房发布的5月业绩显示，今年1-5月累计合约销售719.6亿元，较去年同期上升39%。其中5月份合约销售额约为161亿元，同比上升52%。

　　显然，这一增速已大大超越今年行业的平均水平。

　　数据显示，对比2018年1-5月，TOP5开发商销售金额增长仅为3.2%，TOP100房企的销售金额增长也仅为14.54%。

　　例如1-5月，恒大累计实现合约销售金额约达2315.4亿元，这个数字比去年同期2541亿元小幅下跌;万科累计实现合同销售金额2676.0亿元，同比仅上升11.97%。

　　另外，许世坛还表示，一季度新增的千亿货值，有200亿可以在今年转化为销售，加上一季度新增货值，2019年世茂的可售货值为4000亿元。

　　在市场和同行表现都相对平缓时，许世坛更不掩饰世茂重回前十的渴望。