香港新鸿基出手英国 10亿港元抄底接盘海航伦敦项目

傅士鹏 香港财团又出手了。

英伦投资客（2019年11月21日）获悉，香港新鸿基公司（Sun Hung Kai & Co）联手澳洲投行麦格理集团（Macquarie Group），斥资1亿英镑（约10.1亿港币，9.1亿人民币），买下了中国海航集团持有的伦敦金丝雀码头写字楼——哥伦布广场17号（17 Columbus Courtyard）。

该楼目前被整租给瑞士瑞信银行（Credit Suisse），又被称作瑞信大楼。

根据最新消息，新鸿基公司对瑞信大楼的报价已经被海航接受（under offer）。

在此之前，海航已经将于2015年8月31日买入的伦敦路透总部大楼（30 South Colonnade）出售给了另一家中资。

经过这两笔交易，海航彻底清空了所有英国地产项目。

海航打折甩卖，新鸿基抄底接盘

再说回刚刚发生的这笔交易。

三年之前（2016年4月20日），海航斥资1.31亿英镑（按照当时1:9.3汇率计算约为12.183亿人民币）收购了哥伦布广场17号大楼。

三年过后，哥伦布广场17号大楼如今的成交价仅为1亿英镑，远低于之前的收购价，这到底是什么原因呢？

1、租客退租

原来，在海航买下所谓的瑞信大楼后，租客瑞士信贷就在2018年1月5日宣布，将于2020年初搬离海航买下的这栋楼。

虽然和业主的租约签到了2024年，但瑞信提出了解约申请，如果被否决，瑞信就会将大楼转租出去直到2024年租约到期。

此举意味着大楼业主需要迅速为该楼找到新租客，否则就面临空置风险，损失未来的稳定租金。

简单来说，租客的突然退租，影响到了该楼的估值。

2、海航流动性危机

海航此前的债务危机，大家应该都知道了。

为避免流动性危机，海航不得不通过出售海外资产，来偿还债务。

据《金融时报》报道，2019年4月17日，海航在香港的子公司CWT International的一笔14亿港元债务发生违约，导致其抵押资产面临被债权人接管的风险。

这笔债务的抵押资产，就包括这栋位于伦敦金丝雀码头的哥伦布广场17号大楼。

发生债务违约后，该楼自4月份起就由香港会计公司KLC接管，并由Begbies Traynor协助清算程序。

不过，由于海航随后完成了一笔再融资，将债务从1.38亿英镑增加到了1.61亿英镑，并将贷款期限延长到了2020年8月5日。

因此在今年8月份的时候，海航又重新拿回了哥伦布广场17号大楼的控制权。

然后，海航马上就开始迫切地寻找买家接盘，一直到香港新鸿基公司适时出现，以抄底价拿下了这栋大楼。

新鸿基公司出手英国，意欲何为？

来自香港的新鸿基公司抄底买下海航伦敦项目后，还准备在欧洲成立一个房地产债权投平台，专注投资欧洲的商业地产、开发项目。

对于这个新业务，新鸿基公司发言人表示：

“我们认为，房地产债权投资很有吸引力，相对股权投资，其估值更合理，风险更低、投资回报结构更好。”

“房地产是我们公司的核心业务，我们看到了房地产债权投资市场的巨大机遇。”

“我们将继续在大中华区和欧洲的房地产市场寻找机会。”

新鸿基公司在今年6月份发布的2019上半年财报中，还透露曾在伦敦收购了一个酒店。

新鸿基公司和新鸿基地产，是什么关系？

不知道大家有没有注意到，这次出手英国，收购海航伦敦项目的是新鸿基公司（Sun Hung Kai & Co），并非大名鼎鼎的香港地产之王——新鸿基地产（Sun Hung Kai Properties）。

值得一提的是，这两家公司虽然同用一个logo，但代表是截然不同的两大家族。

众所周知，新鸿基这个名字来自于三位创始人冯景禧、郭得胜、李兆基从其公司各取一个字得来。

“新”字取于冯景禧的家族生意“新禧公司”、“鸿”字代表郭得胜经营YKK拉链等业务的“鸿昌行”，而“基”字则取自李兆基之名。

新鸿基三剑侠

1969年，三位创始人开始各自发展所长、并于后期分家。

冯景禧成立了“新鸿基证券”及“新鸿基财务”，也就是后来的新鸿基公司，该公司曾一度占了香港股票市场总成交量的两成。

而郭得胜和李兆基则专注地产，着重发展新鸿基地产。

1985年8月，冯景禧中风去世，终年63岁。

冯景禧去世后，长子冯永发无心发展金融事业转战加拿大，次子冯永祥继续父亲业务数年后，于1996年把新鸿基公司出售给了联合集团的李明治家族，自此结束了冯景禧一手创办的金融王国。

新鸿基公司持股关系，由李氏家族控制

对比之下，新鸿基地产经过多年的分分合合，目前仍由郭氏家族牢牢控制，郭氏家族也是香港四大家族之一。

简单来说，新鸿基公司背后是李明治家族李氏家族，专注金融和投资（也涉及一些地产），新鸿基地产背后是郭得胜郭氏家族，只专注地产。

两家公司没有任何从属关系，更无股权关联。

无独有偶，新鸿基地产也在伦敦买了不少资产

搞清两家公司的关系后，我们再看一下名气更大的新鸿基地产。

巧合的是，新鸿基地产近年来同样在伦敦买了不少资产，最近一笔也买在金丝雀码头金融城。

2018