夏磊 2019年政府工作报告提出“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”,从“稳妥”到“稳步”,房地产税改革正在提速。为什么要征收房地产税?最佳出台时机是何时?征收之前有哪些基础设施要建设?什么房地产税方案最好?出台后会有什么影响?我们试图在本报告中回答这些问题。
1、为什么一定要征收房地产税?
存量房时代渐行渐近,征收保有环节税是大势所趋。2018年我国城镇住房套户比1.09,住房供给总体充分;土地购置面积和商品住宅新开工均处于峰值水平,住房大建设时代的基础不复存在,开发建设环节的税收和土地出让金必将不断减少。而我国地方财政高度依赖土地相关收入,2018年,地方本级财政收入中土地出让收入占比38.1%,仅依赖于开发环节的土地财政难以为继,拓宽税源是必由之路。
满足三个前提,房地产税有望成为地方政府的重要税源。一是城镇人口和人均居住面积逐渐提高,促使税基总和不断增加;二是人均可支配收入增速高于房价增速,导致房价收入比降低、居民住房购买能力提升,可承受更高的实际税率;三是存量房时代逐步到来,土地出让收入规模降低,提升地方政府征税动力。
2、何时是房地产税出台的最佳时机?
房地产税最佳出台时机是经济稳定发展、房地产市场健康运行时期。
在经济稳定发展、房地产市场健康运行时期出台房地产税,边际影响最小,更容易被市场所接受。当房地产市场上行时,房地产税预期成本远低于房价和房租上涨的预期收益,征税虽不会对市场产生重大冲击,但目前市场继续上行带来的风险也越来越大。当市场下行,一方面持有房地产的预期损失放大,另一方面也强化了政府调控和房价下跌的预期,使得持有者更急于脱手,加速房价下跌。
当前经济下行压力加大,未能给房地产税出台提供最佳环境。当前我国经济金融形势严峻,三季度GDP增速创1992年以来新低,其中,出口连续两个月负增长,消费低迷,固定资产投资持续放缓;财政税收收入下滑,税收连续5个月负增长、11省市财政负增长。
3、征收房地产税,需要哪些基础设施建设?
开展全国住房普查,掌握全国住房基本情况。1984年以来,我国还未进行一次全国性住房普查,住房基础信息薄弱。2020年我国将开展第七次全国人口普查,主要调查人口和住户基本情况,有望摸清楚住房底数。
统一界定房屋性质。由于历史遗留原因,现存房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋,产权性质差别大,税基不统一。
解决征税“技术前提”,建立全国统一的不动产登记系统,准确及时的采集房屋登记和交易数据,实现全国联网、实时查询。《不动产登记暂行条例》自2014年底公布,2015年3月1日起施行;2018年6月,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,不动产登记工作也在全面推进,2018年,全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口、8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。
完成房地产税改革。目前在房地产税收环节,约有10个税种,应重新设置建设、交易、保有环节税赋,避免重复征税。
设置科学合理的评估机制。主要包括不动产的价值评估和评估基期、税率调节机制等,确保居民税负负担可承受。
2015年1月5日国务院公布《税收征管法》(2015年修订征求意见稿),对比原税收征管法,此征求意见稿对税收征纳完成修订《税收征管法》,为依法治税提供依据。权利义务做了大幅修订;国务院办公厅印发的《关于国务院2016年立法工作计划的通知》,就做好国务院2016年立法工作提出相关意见,并发布了2016年立法工作计划的具体安排,其中包括抓紧修订《税收征收管理法》等税收立法项目。
4、什么是最优的房地产税方案?
税制设计由地方主导,因地制宜,避免“一刀切”。房地产税具有高度地方性,与地方居民利益密切相关。中央统一立法虽然必要,但各地方住房需求、住房发展阶段等具体情况都不一样,不宜统一税制“一刀切”。留给地方政府充足的自主空间,兼顾地方特点,才能保证房地产税满足地方多样化需求,稳妥实施。
区域上,从经济发达地区试点,逐步过渡到全国。相较于经济欠发达地区,发达地区居民收入水平、支付能力和纳税意识都更强,从经济发达地区开展房地产税试点,总结经验,逐步过渡到全国,阻力较小。
征税对象上,从空置住房、高端住房逐步过渡到所有住房,有利于改革推进。房地产税是直接税,居民对税负敏感,房地产税应由小范围、低税负向全面征收过渡。从国际看,房地产税是财产税的一种,税制设定上以“宽税基、低税率”为主,针对存量住房征收房地产税可确保税源规模。开征初期,考虑居民负担水平和接纳程度,可从空置房、高端住房逐步过渡到所有住房。
即使是普征,差异化的税制方案有利于精准调控。对于空置房、高端住房和全部住房,当税率、税基和税收优惠措施都相同时,无法体现税制公平性;当税基和减税措施相同,但对空置、高端房高税率征税、一般住房低税率征税时,有利
2023-03-26 15:57
2023-03-14 09:28
2023-01-16 09:21
2022-12-09 14:19