专家：调控房价不是房地产税的根本目的，但它能降低房价

2020年下半年以来房地产调控政策频频出台。本轮房地产调控的目标是什么？房地产市场的泡沫到底有多大？房地产税什么时候出台？出台后能降低房价吗？

4月23日，在《中国经营报》触角学院金融大课堂系列直播课中，苏宁金融研究院数字金融中心主任助理黄大智分享了他对近期房地产热点问题的思考。他认为，从各项指标来看，我国房地产泡沫化程度已经达到较高水平；房地产税的立法情况将在“十四五”期间基本形成，调控房价不是房地产税的根本目的，但它能产生降低房价的效果。

频频出台的房地产调控政策释放了哪些信号？

黄大智首先分析了2020年下半年以来房地产调控政策带来的影响。

在房地产供给端，政策主要通过房企融资的“三道红线”、房贷“两道红线”、土地出让“两集中”等方向来调控房价。

黄大智认为，房企融资的“三道红线”可以说是“房地产供给侧改革”，目的是要管住房企肆意加杠杆的行为，控制杠杆过高且业务增长缓慢的中小企业的融资，控制房地产企业资金的需求；房地产贷款“两道红线”则是要管住银行表内资金的供给，不让银行资金过度流入房地产。

他分析，以上两种手段的主要目的是限制中小房企进一步发展的可能性，提高房地产市场的集中度。

此外，黄大智指出：“房屋70%甚至80%的价格源于地价，也就是说，控制了地的价格，就控制了房屋的总成本。”住宅用地集中发布公告、集中组织出让的土地“两集中”政策能增加房屋供给，降低地价增长速度。

从需求侧来看，一方面，通过严查经营贷，控制房地产行业过度加杠杆的现象，削减房地产的金融、投机属性；另一方面，剥离房地产的学区房等非居住属性，落实“房住不炒”，让房子真正回归居住需求。

金融体系最大的“灰犀牛”，泡沫到底有多大？

3月2日，银保监会主席郭树清在国办新闻发布会指出：“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫倾向比较强，是金融体系最大的灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。”

针对房地产市场泡沫化的问题，黄大智用房价收入比、房地产市值、房地产杠杆率等多个指标进行衡量，认为目前我国房地产泡沫化程度较高，已经站在破裂的临界点上，不仅可能引发金融危机，还会抑制消费、扩大贫富差距、抑制实体经济和科技创新。

从房价收入比来看，黄大智介绍，所谓房价收入比，指的是住房总价比上家庭的可支配收入，国际上普遍认为，比较合理的房价收入比在6倍左右，但目前，我国全国50个大中城市的房价收入比在10倍~20倍，远超合理范围。

从房地产市值分析，2018年中国住房市值为47万亿美元，是GDP的3.5倍。对比历史数据，20世纪90年代，日本房地产泡沫破裂之前，住房市值是GDP的4倍，2008年金融危机前后，美国住房市值是GDP的1.7倍，日本是2.2倍，德国是2倍左右。“从这个角度来看，如果按照引发危机的住房市值占比的绝对值来看，我们目前就站在这个绝对值面前。”

房地产杠杆率也佐证了这一观点。黄大智指出，2008年次贷危机发生时，美国房地产抵押贷款占GDP的比重为32%，而从2010～2020年，我国房地产贷款占GDP的比重从16%增加到了40%，是目前居民杠杆率上升的最主要的原因，“远远超过了当年美国爆发次贷危机时的比重”。

“从房地产泡沫破裂角度来说，低线城市房地产泡沫破裂的可能性要远远大于一二线城市房地产泡沫破裂的可能性。”黄大智提示，从区域来看，目前低线城市房地产泡沫化的趋势更加严重，尽管刚需在减弱，但房价仍在上涨，“很显然这里面的因素是由于投机带来的”。

房地产税能让房价降下来吗？

4月7日，财政部税政司司长王建在国新办发布会上表示，要进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

从地方试点开始，房地产税就引起了广泛争议。对此，黄大智指出，调控房价不是房地产税的根本目的，但它会产生增加供给、抑制需求的效用，从而出现房价降低的结果。

他分析，房地产税会使有房的人增加持有成本。“那如何让持有成本不增加呢？很显然，你需要把二手房产抛到市场上，这个直接的后果就是会增加二手房的供给。”而买房者也需要考虑购买二套房、三套房的持有成本，这一考量一定程度上能达到抑制需求的效果。

黄大智指出，调控房价只是房地产税的附带目标，而最终的目的是落实房地产市场的长效机制，摆脱地方政府对于土地财政的依赖，赋予基层地方政府稳定的自有财源，促进地方公共财政转型，促进和改善地方政府的治理，更好地为公众提供公共服务。

至于房地产税什么时候能够出台，黄大智预测，“十四五”期间会基本形成关于房地产税的立法情况。