交通瓶颈成珠海发展最大掣肘 房地产延展膨胀

如果说国家发改委确定珠江口西岸核心城市的定位为珠海谋划了新一轮发展蓝图，那么两年投3000亿元启动66个重点项目为核心城市的发展注入了澎湃动力源，也宣告了珠海迎接核心定位的雄心和志向。总投资3000多亿元超过珠海建立特区近30年来的投资总和，意味着珠海在投资引擎作用下将进入的超速增长时代。

3000亿元主要投向交通、产业、城市三大格局。交通基建拓展了城市触角，促成经济的融合与发展，也改提升了房地产发展半径与市场；产业结构的培育，更是直接提振经济结构，扩大了房地产市场载体；城市格局的变化，直接带动了房地产的发展。毫无疑问，珠江口西岸核心城市定位和6000亿元投资，改变的不只是经济指标，而是城市的整体发展，房地产正是城市格局的直接体现和得益者。那么珠海房地产将何去何从呢？

房地产版图将延展膨胀

区域的末梢，交通瓶颈一直是珠海发展的最大掣肘。珠三角核心城市首要是交通枢纽中心，因此2008年就珠海明确提出力争两年突破交通瓶颈、五年初步建成珠江口西岸交通枢纽城市的目标，围绕港口、机场、口岸三大节点开展交通大会战。港珠澳大桥无疑是核心，大桥一旦落成，必然打通粤西及泛珠交通网络，并且彻底改变整个交通体系与格局。另外，广珠铁路、广珠城际轨道、珠海机场高速、高栏港高速、5万吨级集装箱码头工程等一批重大交通基础设施项目，正在紧锣密鼓地展开。珠海还在谋划或正在实施将广珠城际轨道、广珠高速西线等交通设施延长至珠海多个口岸，以贯通口岸对外连接的快速通道，从而提升珠海15个国家一类、二类口岸及相关地区的功能，并使珠海机场迅速成为区域性枢纽机场。

交通是经济发展的基础，交通也是城市发展的轨迹，也是房地产发展的半径。珠海随着交通和经济半径的扩大，房地产市场规模也将增容。

珠海作为澳门腹地，珠海房地产成交有较大比例为澳门购买，可想而知随着港珠澳大桥的兴建，香港一定会扩大房地产购买份额。且由于通车后半个小时直通香港，与过于香港投资性购房不同，将有较多香港工作，珠海居住群体的出现，所以说，整个珠海房地产蛋糕势必会增容扩大。除拱北吉大直接得益外，南湾以及唐家湾高端住宅都将因香港市场而受益。

而广珠铁路、珠海机场高速、高栏港高速建设，以及广珠轻轨、广珠高速西线等交通设施延长至珠海多个口岸，珠三角核心城市交通枢纽中心的建设，珠海将不再只是珠海人的珠海，将是西岸城市群龙之首，那么珠海对周边城市的聚集效应，且珠海城市环境的吸引力，将吸引更多珠江西岸人群向珠海迁移。珠海房地产将随着城市人口膨胀而将大幅扩大。珠海唐家湾以及西区金湾将成为扩大的两极。

广珠轻轨扩大广州辐射半径，同样半小时经济圈，广佛工作珠海生活或者广佛工作周末珠海度假，5+2模式将促成珠海房地产向番禺模式发展。

产业促进经济飞跃带动城市扩张

投资约443亿元的中船珠海大型海洋工程装备制造业基地项目、投资50亿元的中海油深水海洋工程装备制造基地项目、首期投资70亿元的南海天然气陆上终端项目等等，珠海航空产业园已先于去年11月启动：中航通用飞机项目已完成注册，7月1日前后启动通飞基地建设，珠海总装试飞的第一架飞机预计在2010年实现首飞；航空产业园的民航飞行校验中心南方基地项目也将在年内动工建设……珠海，已经把目标瞄准了国家级航空产业园！石化、船舶和海洋装备制造工程、航空及高新技术产业工程的建设已经拉开序幕。大产业带动经济大飞跃，一直是珠海梦想，今天随着产业的升级，经济的大飞跃，为城市发展奠定雄厚的基础。受石化、船舶及航空产业经济带动下的城市增容，预计西区房地产将迎来历史性的机遇和蓬勃发展，特别是平沙、三灶和红旗等区域。

在珠海东岸的高新区科技创新海岸是珠海市政府与科技部火炬中心共同创建的以电子信息、软件、集成电路、生物制药等高新技术为主导的科技产业走廊。目前，科技创新海岸已吸引聚集全国乃至全球高新技术企业600多家，其中“珠海远光”、“珠海炬力”等一批在国内独具特色的软件品牌已经形成。“金山做大，巨人归来”再为唐家湾高新技术燃起一把火金山软件拟投资10亿元，于珠海唐家湾石坑山建9.6万平方米的软件园，作为其总部基地和中心研发基地；4月23日，史玉柱所在的巨人网络集团向媒体证实，公司正在珠海兴建南方总部暨南方研发基地。据悉巨人集团已买下位于珠海情侣北路南段填海区的一块21万平方米的地块。

为配合珠海产业的升级，城市规划也恰如其时地推出了平沙城区规划框架；在情侣北路(南段)控制性详细规划里，该区域的规划发展目标为：集总部经济、商务办公、会议会展、旅游度假和高尚居住于一体，生态环境优美，全天候活力的海滨新城区，控制人口规模为4.5万人。功能结构为“一轴两带两心四片”。其中四片包括两处总部经济区、一处商业片区、一处生活区。7公里的情侣北路南段，也赶在总部经济建设前竣工验收。以巨人集团以及金山软件为主导的石坑山总部经济区呼之欲出。

构建城市大格