易小迪：楼市全面上升 不可能再重复昨天成功故事

目前全国房地产企业已整体走出困境，而且楼市开始全面进入一个“上升通道”。但是这一轮反弹并未完全化解开发商的担心，这从开发商再投资的谨慎态度上可见一斑。大家都相信明天不可能再重复昨天成功的故事。

首先，开发商盈利模式正在面临根本性的颠覆与挑战。由于地价高企以及资金门槛的提升，过去简单卖房、买地、盖房、卖房的投资模式，发展商未来风险远远高于盈利，而且会面临出局的风险。单纯的依靠房价上涨获利空间不断变小，而且这种利润增加远远赶不上地价的上升。那么，开发商如何完成可持续发展？

第二，发展商相互竞争已日趋白热化。尤其在市场很低迷的时候，如2008年大企业房价带头“跳水”，导致许多其他中小企业亏本卖房，以求保命过冬。依靠“价格”这种手段往往是中小房企起步发展时的“杀手锏”，而现在成了品牌企业争夺市场的“杀手锏”。这跟1996年彩电大战何其相似，房地产行业将很快由“春秋混战”进入“战国七雄”的局面，大企业之间直接竞争已不可避免。

第三，竞争之战场已开始向二、三线城市转移。由于一线大城市土地供应的瓶颈日显，许多品牌企业已经转移重点到二、三线热点城市，尤其是区域中心城市将是下一轮竞争白热化的中心战场。

第四，供大于求的整体局面已经形成。过去黄金十年中供不应求是主流，尤其土地价格屡创新高，导致房价越涨卖得越快，房产商竞争重点从来就不在市场销售环节，而是在前期买地与政策公关的环节，以及融资手段的竞争。

中国房地产市场自1998年开始进入高速增长通道之后，楼市一直处于供不应求状态，而且房价也在每年以10％以上的速度递增，成为财富保值最大的避风港，在局部地区的某个时段更加速了这种供不应求的局面。但2009年以后，这种供求关系会发生根本性的改变：

A. 从供应来看房地产企业开发建设规模在快速增长，尤其一些上市大企业，年开发量已过1000万平米，而且还在拟定翻番计划，拼规模、扩地域是目前房企竞争的一个主要趋势。制约房地产供应的两个主要条件是“银根”与“地根”，也从过去长期收紧状态改为宽松的条件，因此房地产市场供应量的增加会越来越容易。

B．从市场需求容量来看，长期保持两位数的高增长黄金时代已经过去了，购房行为已从“量”的绝对增长向“质”的提升转移。1998年人均居住面积为10平米左右，而到2009年已到人均35平米左右，超过日本与香港人均居住面积，但结构不平衡及品质良莠不齐是主要问题所在。而且可以理性预见房价持续上涨与上涨下降的势头也会得到遏制，今后房价很可能会进入稳中有升、稳中有降的通道。

目前楼市又一次出现了“热闹”场面，但从以上分析中可以预见，供应的快速增加与需求的相对稳定很快会打破这一平衡，供大于求的局面会很快到来。这一市场供求关系的变化将从根本上颠覆这个行业的竞争模式。

第五，市场供求格局的改变将使得行业竞争加速进入“白热化”状态。传统的产品结构以及一些抗风险小的企业会加速被淘汰，最终结果也会把房地产行业带入一个平均利润的行业。

但是机遇同样会出现。一是未来相当长一段时间内中国房地产区域不平衡状态还很难改变。我们预计竞争白热化首先会在热点城市出现，而二、三线城市由于过去利润水平不高，尚不足以吸收大品牌房企进入，因此反而有一定的生存发展空间；

二是客户需求升级换代将是主旋律，不断提供更具性价比的创新产品仍会有广大的市场，尤其二、三线城市在城市功能上有升级换代的巨大需求，同样会产生巨大的商机。

总之，简单的扩大规模或重复过去成功的模式会在新一轮竞争中面临巨大挑战，而准确及时预见未来市场新变化，更新企业商业模式才有可能成为未来的赢家。