北京师大珠海分校不动产学院胡江：未来房价会降低

最近以来，有关二套房贷款利率上调的传闻不绝于耳。虽然楼市优惠政策明年是否延续尚不明确，各开发商、房产中介早已在重墨渲染，捂盘惜售的消息频出，购房者人心惶惶，珠海楼市价格持续上涨。

而一些地方政府则表态地方制定的优惠政策不会取消。但现实是，过高的房价已逐渐将刚性需求挤出市场，楼市泡沫越积越大，住房和城乡建设部副部长齐骥近日表态，将加强房地产市场调控和监管，着力增加低总价的普通商品房供应。

楼市优惠政策年后延续的可能性有多大？对楼市产生多大的影响？高房价对人才的流动会产生怎样的影响？本期楼市对话邀请了北京师范大学珠海分校不动产学院院长胡江教授，共同探讨相关话题。

对楼市影响不大

记者：您认为购房优惠政策年后会终止吗？如果优惠政策最终被确认延续，楼市将会如何运行？

胡江：综合世界各国的情况来看，我认为，在实体经济尚未完全复苏的情况下，刺激经济的措施不会过早的退出。在我国，购房优惠政策作为拉动内需的重要手段，在对外出口贸易未得到全面改善的情况下，内需仍要继续拉动，购房优惠政策猛然退出不太可能，至少会延续一段时间。

楼市将如何运行和各个地方的实际情况有关系，不能一概而论。实际上，二套房贷利率是否上调并不是楼市的“晴雨表”，二套房贷利率是否上调对楼市的影响很小，一方面二套房在整体购房中所占的比例并不大；另一方面，与楼市庞大的资产相比，一点利率微不足道。当然，利率的上调会对炒房团造成一定影响。利率从来都不是孤立的，不同的利率之间有某种关联，单纯的一种利率的上调或下降，对社会整体利率影响甚微。

楼市作为投资的重要组成部分，是和社会整体利率挂钩的，如果社会整体利率仍然保持基本不变的态势，资本基于保值和增值的安全性考量，会继续涌入楼市。

去年楼市在个别开发商的带动下整体跳水，今年上半年的热闹是跳水后触底反弹的一种作用，换言之，没有去年的楼市大幅跳水，就没有今年上半年的疯狂上涨。在今年楼市稳定发展的情况下，再现今年四五月份楼市上涨的可能性很小。

未来房价整体一定会降低

记者：有专家表示，一旦刚性需求被挤到市场的边缘，楼市存在的风险会让投资者望而却步，泡沫的破裂将不可避免，对此您怎么看？未来城市房价的发展将呈怎样的态势？

胡江：关于“刚性需求”，我认为，这是个伪命题。很多人认为买第一套房是刚性需求，但是房子必须要买来才能住吗？实际上，租房住也是一种住房保障。既然房子可以租来住，那就谈不上刚性购买需求。

人的住房大体可分为四个阶段，救急型、解困型、改善型和提高型，我认为，现今社会整体处于解困型与改善型之间。随着改革开放的深入，人民口袋中的钱越来越多，有钱了就要想到钱的保值和增值问题，事实证明，投资楼市成了一种较为稳妥的投资方式，如此以来，随着社会财富的增加，楼市随之水涨船高。

但我认为，从长远来看，未来城市的整体房价一定降低。只要坚持市场经济的政策不变，一些发达国家走过的路，我们肯定会走。随着未来交通的发展与完善，人们的时空观将会改变。由于交通的便利，人们可选择的居住区域将大大的增加。举个例子，广州高铁通车后，在天河工作的人完全可以选择在韶关买房。

可选择的地域扩大后，中国的城市化进程将会加快，整体房价必然会降低。但与此相对的是，因城市人口的增长，掌握大量财富的人也会相应增长，从而对城市核心区域的竞争也会增大，如此一来，城市核心区域的房价会成倍增长。

年轻人置业应当理性

记者：最近电视剧《蜗居》热播，由此也引发了一场关于高房价对于人才抑制和社会发展的热议。许多人认为，过高的房价使80后早早地成为了“房奴”，背负着沉重的房贷负担，他们不敢轻易跳槽、创业、失业，更多的人选择中规中矩，终此一生。人们担心，当80后们在不久的将来成为社会中坚后，缺乏创造勇气的他们，能否承担起社会建设的重任。对此您怎么看？

胡江：年轻人能够踏踏实实地在自己的工作岗位上把工作做好，对社会而言是一件好事。

在市场经济大背景下，城市房产是一种资产，作为刚毕业的大学生，没有任何理由不经努力就获得资产。换一种角度说，在社会主义初级阶段，社会财富的分布是有差别的，社会住房的保障应当是“居者有其所”而不是“居者有房产”，事实证明，社会无法承担所有的住房资产保障。在这种况下，选择住房应当是理性的，在不能承担房价的时候，应当选择租房。

记者：相对其他城市，珠海房屋的空置率很高，许多外地人在珠海置业是为了度假的候鸟性居住，与此相对的是，许多长期在珠海工作的人却因市区房价过高而选择在坦洲或更远的地方买房，那么过高的房价是否会对人才的流失产生影响？

胡江：珠海是一个旅游城市，外地人在珠海置业是