房掌柜区域报告之香洲篇

11月香洲调控效果显著 综合体将涌现

       近日，珠海歌剧院建成并即将迎来首演;港珠澳大桥建设顺利推进，预计2017年完成通车;情侣路5A级景区建设，一带九湾利好规划......现在的香洲区发展势态迅猛。

　　区域人口不断增长，区域居住质量、居住水平也得到了极大的提高。被规划为珠海的政治、经济、文化中心的新香洲，在近几年充分展示了其楼市稳健发展的魅力。随着珠海城市及房地产市场的发展，新香洲市场逐步走出从多层向小高层迈进，小高层向高层延伸，户型也从安居型向舒适型产品过度，期间也有别墅类产品填补市场需求。产品品质和建筑形式不断得到提升，市场价值潜力也呈逐步增强之势。　   

　　

未来香洲区或将媲美新加坡？

　　一条情侣路 点亮一座城，关于珠海一带九湾建设，范钟铭表示，情侣路是珠海城市发展主轴的一部分，沿线变化多端的山—海—城—湾—岛相互映衬的空间格局使其散发着无尽的魅力与浪漫气息，成为展示珠海特色的最美窗口与城市名片。这也是情侣路有别于其它滨海地带的优越禀赋。”一带九湾建设将极大提升了城市的宜居水平与知名度，成为珠海的象征及独具特色的对外名片。　

　　在疏导交通的基础上，珠海将在情侣路改造中培育海陆一体的多元航海经济(如游艇会、潜水会、摩天轮等)，促进生产方式转型升级;引导公共设施(包括商业中心、特色餐饮、自行车租赁点等)向情侣路的海滨聚集，同时增强滨海与腹地的可达性，构建激活腹地、面向国际的功能纽带。

　　无疑一带九湾规划建成后，香洲区的繁华将实现质的飞跃，旅游业将蓬勃发展，或将媲美有“花园城市”之称的新加坡，同时，香洲区各大产业将引来万物生长的春天。

　　2016年3月16日刚取消的“限购令”时隔7个月后重启，11月高烧不退的楼市终于迎来寒流，整体珠海市场全面跌至冰点。

　　土地市场方面，在楼市新政之下，珠海的土地市场逐渐重回理性。继唐家“地王”之后，香洲区并未有土地挂牌推出，唯一值得注意便是曾经被终止出让的位于斗门白蕉镇和高栏港平沙镇的三块住宅用地即将重新挂牌出让。

　　网签数据方面，十月网签数据并未受到新政冲击，其中，香洲区住宅成交1787，商业7套，办公127套，其他76套。但因网签有一定的滞后性，大部分反应的是10月份以前的成交数量，所以，11月份的网签才能真正体现出新政的调控作用。

　　11月，珠海地区网签总量2878套,同比下降35%,环比下降56%.其中香洲区网签住宅成交303套,商业11套,办公32套，其他83套。前五名分别是华发未来荟、心海州、中邦·浪琴湾、华发山庄、福康花园，其中，华发未来荟以68套名列香洲区第一名。据房掌柜11月网签数据显示，香洲区网签总量竟跌破至三位数，不得不说楼市新政调控效果显著。

　　2016年的珠海房价，犹如一匹脱缰的野马一路疾驰向上，并以迅雷不及掩耳之势在9月超越广州，名列全国第七，月涨幅也是名列前茅，备受关注。

　　据房掌柜对香洲片区的楼盘不完全统计，传统意义上“银十”的到来让楼市高潮再现，片区项目涨幅在500元/㎡-5000元/㎡之间，最高涨幅达5000元/㎡。

　　“银十”因为前期的成交量比较多，10月整体上成交数据未受新政影响，但是11月整体市场却在“双限”的冲击之下显得惨淡，李炳亮曾对房掌柜表示“由于库存量不大，资金压力对于大多数开发商来说，调低价走货可能性不大。对于珠海2016年整年来说，虽才过三个季度，但已可定全年基调，即价格上是高开高走、高位企稳;销量上也是高开高走，但收尾应该是高位回落。”

　　据相关报道了解，11月份共有13个项目取得了商品房预售许可证，意味着共有2869套商品房进入市场，其中，住宅数量为2186套，可售面积超过19万平方米，商业用房为583套，可售面积为2.64万平方米。

　　10月珠海楼市调控政策出台后，楼市冷清了不少。购房者纷纷进入观望状态，房企推盘热度递减，在长达40天的时间里无一楼盘取得预售证。11月也仅有两新盘开盘，分别是时代倾城四期及龙光玖龙府。在新增供应方面，珠海楼市经过一个多月的寒冬后，12月或将迎来一段小阳春。预计12月开盘的项目中，有3个纯新盘，而香洲区就有两个，分别为乐富里和惠景慧园。

　　同时，西区也将在12月有三个项目加推，另外，位于三乡的一个占地面积18万平方米纯新楼盘东城·畔山中心城也即将开盘。东城·畔山中心城主推户型有91-129平方米三到四房，样板间现已开放。　　

　　城市更新改造依然是2016年工作的重点之一，其中，城中旧村更新改造将作为重点推进。2016年珠海启动国际宜居城市测评，包括“烂尾楼”整治、城中旧村更新等多项政策及措施将在2016年集中推进。香洲区旧改项目在几年的推进中，硕果累累，其中，备受珠海市民喜爱的中海富华里以及优特广场，便是旧改规划中最靓丽的名片之一。

　　在珠海香洲区，目前已经建成运营的大型城市综合体并不太多，不少开发商看中商业地产这块“肥肉”，如华发打算在吉大建“城市之心”。目前，已建成的大型综合体有兰埔的中海富华里，总建筑面积达25万平方米，以及南屏的华发商都等。

　　据了解，珠海还在建规划中的综合体项目有香洲区的奥园广场，前山的心海洲、世邦佰亚燕都、诚丰广场，位于横琴的莲邦广场等，未来一大批城市综合体将逐渐涌现。　　

统筹：房掌柜/王  培

撰写：房掌柜/邹晓宇