【房掌柜区域报告】斗门篇：11月量跌价稳依旧领跑珠海

　　斗门区作为珠海的传统老区，上千年的人文风貌铸就了珠海历史传承。作为珠海楼市扎堆的区域，斗门区的成交在10月份楼市双限之后，成交量几近下降一半，但整体上，各项目均未出现价格下降的情况，就珠海整体而言，斗门区依然稳坐成珠海成交排行榜NO1。

　　有宋开始，斗门便已确立，千年的文化传承，让斗门成为了珠海最具有传统人文和历史韵味的地方。水上婚嫁等非物质遗产早已闻名海内外，成为珠海旅游观光的不可不去的景点之一。

　　近年来，随着珠海西区中心城区的规划发展，包含井岸、白蕉、乾务、五山、斗门、上横、六乡、莲溪在内8个镇的斗门区，逐渐成为了西部中心城区的核心。而白蕉、斗门镇等区域更是开发商扎堆推出新项目的区域，斗门已经俨然一副新中心崛起的姿态。

　　从千年古镇，到如今的示范新区，古老而现代韵味共存的斗门，成为珠海传统文化和现代生活方式融合的新样板。

　　随着宜居程度的建设，斗门的众多项目已经成为了建在风景区之内的景观小区。

　　基础交通等配套设施的建设、GDP逐步拔高，加上生态实验区的确立，包括时代地产、金地地产、华发股份等一大波房企在内的大牌开发商的项目，让斗门区一跃成为了珠海楼市不可忽视的重要部分。

　　自去年西区和横琴纳入网签系统以来，珠海的总网签量不断刷新纪录，而斗门成为珠海网签第一也不时刷新着纪录。但自十月份双限政策颁布以来，珠海的网签总量下降过半，而斗门依然是珠海各大区域网签的NO1，高达一千多套，接近一半。

　　与珠海楼书双限之后，成交量应声而下跌不同。土地市场依旧火热一片，开发商愿意高价购买土地的声音接连不断，在土地需求居高不下的时候，斗门区11月挂牌土地两宗土地。

　　编号为珠国土储2016-30的地块为住宅、商业用地，其位于斗门区白蕉镇白蕉路以东，宗地面积106354.45㎡，楼面地价为6000元/㎡，上一次挂牌楼面地价为4260元/㎡，最高限价为11000元/㎡，容积率需小于等于2.3且大于等于1，住宅段出让年限为70年，而商业段的出让年限为40年。

　　同在斗门另一块珠国土储2016-31的地块为二类居住用地，坐落在斗门区白蕉镇禾益中路以西，宗地面积为20000㎡，起拍价约为6500元/㎡，上一次挂牌楼面地价为4000元/㎡，最高限价为12000元/㎡，容积率需小于等于2且大于等于1，住宅段出让年限为70年，而商业段的出让年限为40年。

　　三块土地复拍备注中值得注意的是:1、当上述地块的最终竞买价格低于最高限价时，报价最高者为竞得人。当上述地块的竞买价格等于或高于最高限价时，转为竞人才住房和公共租赁住房面积，人才住房和公共租赁住房面积原则按照住宅功能总建筑面积的0.1%为增长幅度进行竞买，配建人才住房和公共租赁住房建筑面积最多者为竞得人，最高限价为成交价;

　　2、上述地块配建的人才住房和公共租赁住房具体的户型面积与项目规划报建的户型面积相协调，原则上按单套建筑面积不超过120平方米确定。规划设计方案阶段，市、区住房保障部门应与项目开发企业确定相应的户型套数和总面积;

　　3、上述地块配建的人才住房和公共租赁住房，原则上不集中建设，应与商品住房同步规划设计、同步建设、同步交付使用，建设标准应与商品住宅标准相一致，并应按照珠海市人才住房装修标准进行装修。在项目批准预售或商品房权属初始登记时，由当地区住房保障管理机构按照确定的户型要求和面积总量，从住宅建设项目报备的楼盘表中通过系统随机选取，产权无偿归政府所有。

　　长期以来，斗门区缺乏一个统筹全区的总体规划，因此规划的层次不高，迫切需要战略性总体规划既能落实城市总规修改的各项要求，又能指导斗门区远期发展要求，对斗门区形成一个统领。

　　因此近期，《珠海市斗门区战略性总体规划(2015-2030)》从斗门区的城镇化现状来看，斗门区作为珠海发挥江海联运优势的主战场、临港工业的纵深、全国都市型现代农业示范区以及民俗文化和乡村旅游的集中地，是珠海拉开城市发展格局的重要阵地，是珠海最具条件建设成为“宜居珠海”和“新型城镇化”道路。

　　斗门的现状是城市发展结构不容易被定义，水乡地势是主要特征。如果用一种过时的方式，用一种讲不通的单体规划进行胡乱叠加，只能满足工业和经济的疯狂发展，将形成城市的非城市面貌。

　　为此，斗门区邀请世界规划大师——特里·梅洛领衔方案设计，ama和珠海规划院合作完成。本次项目的方案主创由特里·梅洛大师领衔，特里·梅洛是法国国家注册建筑师、城市规划师，也是珠海市第八位城市规划战略顾问，现任法国ama建筑设计事务所全球总裁兼中国区董事长，因法国里昂城区改造和巴黎德斱斯新区整治而著名。

　　提出，现代产业、生态农业、城市发展这三大平台已成斗门区的三大发展引擎。

　　现代产业平台是指以富山工业园为主的临港先进制造业发展平台，生态农业平台是以斗门北部生态农业园为主的现代农业和生态旅游发展平台，城市发展平台是指以西部生态新城斗门起步区为主的新城建设平台和城市更新平台。

　　《规划》明确指出，必须充分发挥规划的引领作用，结合新时代、新要求、新政策，将“三大平台”重新演绎，从而撬动斗门新崛起，该《规划》从斗门区的风貌特色、生态特色、产业特色、交通特色以及空间特色等方面对斗门的整体布局进行阐述。

　　在风貌特色方面，《规划》提出将培育黄杨山脉历史文化区，结合斗门区的大山、大水，融合悠久的历史文化和历史遗存，培育出黄杨山脉历史文化集中区;保障城田山水的风貌格局，突出斗门区的城田相依的风貌格局，结合生活区和产业区，形成特色的水乡、沙田、新城风貌。

　　在产业特色方面，《规划》提出斗门要打造先进休闲农业、领先城市平台以及战略现代产业，强化休闲养生，以生态为依托，以养生为主题，以度假为形态，完善观光、度假、运动功能，并以富山产业园为核心打造现代产业发展平台，重点发展国家高新战略产业。

　　交通是撬动斗门区未来发展的杠杆之一。《规划》从斗门的对外和对内两方面交通进行了整体规划，包括高栏港高速及联络线、西部沿海高速、香海北路、香海路、珠海大道、高栏港第二通道、机场高速以及机场东路等8条快速路。

　　对外轨道交通包括广珠铁路、广佛江珠和广中珠澳两条城际轨道以及与市区相连的珠斗城际轨道。内部轨道交通则为大斗门快速环线和中速有轨电车环线。

　　对外轨道交通将保留并强化广珠铁路的货运功能，以货运促动港区的发展。远景建设完善的连接珠三角的城际轨道交通系统，强化珠海与深圳、江门、中山等周边城市的联系，形成城际轨道客运枢纽，主要建设广佛江珠和广中珠澳两条城际轨道，此外，珠斗城际轨道将与市区进行联系。

　　内部轨道交通将建设大斗门快速环线。大斗门快速环线连通斗门北部农业、西部工业和东部城市三大板块，规划10个轨道站点，全长约68km，时速60至80公里/小时;中速有轨电车环线则将整个斗门分成莲洲、斗门镇、富山北、富山南、井岸、乾务-新青、尖峰南-白藤、白蕉北、白蕉南9个分区，每个分区可由一条有轨电车环线覆盖，采用20公里/小时的中速度，依次串联起白蕉城区、井岸城区、富山产业园、斗门古镇、莲洲生态农业园、白蕉北部等地区，片区之间可以联系和换乘。

　　据房掌柜网签月报统计数据显示，11月份珠海网签商品房为2878套，环比10月下跌了56%。其中，据房掌柜统计发现，11月份网签商品房2878套是继今年2月份2989套以来的新低。此前曾有6个月网签成交量超6000套，自10·6双限政策出台后，成交量应声而跌。导致网签成交量直接跳水。其中，11月网签住宅成交1915套、商业150套、办公173套、其他640套。其中无标注楼盘名称的住宅1套、商业7套、其他3套。

　　从住宅成交量看，11月仅有三个楼盘网签量破百，像前几个月动辄十几个楼盘网签破百的景象已不再。据房掌柜统计的网签数据得，华发水郡网签住宅210套居榜首，而世荣作品壹号网签143套排名第二，华策岭峰国际网签106套排行第三。前三名均位于斗门。

　　11月份斗门网签住宅1097套，环比10月份的1339套，下降了18%。相比其它地区，斗门网签住宅成交量是下跌最少的。因洪鹤大桥、香海大桥、和港珠澳大桥在不久的未来将相继落成。预示着斗门将是人口密集地之一，加上凭着适宜的价格，不断完善的交通配套，与主城区突破了心理底线的高价“刺激”下，斗门已经成为购房的重点区域之一。因此斗门也顺理成章地成为珠海楼盘最火热的片区之一。

　　随着10·6双限政策出台后，珠海成交量发生暴跌。11月份的网签量环比下跌56%，有业内人士指出，因为这次新政执行严格，部分购房者已经失去了购买资格，还有部分购房者选择了观望。

　　加上开发商前10月已经大量出货，业绩已完成，在市场尚不明朗的情况下，不急于推货，因此也选择了观望。从而导致网签成交量暴跌。但珠海大部分房价依然坚挺。与此同时，大部分开发商已经完成了今年任务，不急于推货。这就导致了买卖双方僵持的局面。从而导致网签成交量暴跌。与此同时，珠海大部分房价依然坚挺。

　　据房掌柜对珠中地区逾百项目的最新价格统计，多数项目均保持价格不变，有小部分楼盘呈现小幅上涨。其中：斗门最高涨幅为2000元/㎡。