香洲区是珠海市主体城区，是全市政治、经济、文化、交通和金融中心，土地面积550.84平方千米。2014年末常住人口80.99万人，户籍人口55.84万人(不含珠海横琴新区、珠海高新技术产业开发区、珠海万山海洋开发试验区、珠海保税区)。下辖狮山、湾仔、拱北、吉大、香湾、梅华、前山、翠香8个街道办事处和南屏镇，共126个社区居委会。

这里“钟灵毓秀”，有全国、省、市级文物保护单位20多处，如列为全国重点文物保护单位的陈芳家宅，竹仙洞、杨氏大宗祠、石溪摩崖石刻群等。涌现出一大批在中国近代史上扮演重要角色的人物，如中国第一个留美学者、著名教育家容闳，清朝驻夏威夷王国第一任商董、领事陈芳，华南地区第一位马克思主义传播者杨匏安，中国第一个世界冠军容国团，文学家苏曼殊，著名粤剧编剧家唐涤生，版画家古元等。可以说，珠海香洲，是中国从大陆经济走向海洋经济、从大陆文化走向海洋文化的一个缩影。

近年来，珠海城市重心西移的说法甚嚣尘上，老香洲，从一个珠海发展最早、最繁华的区域逐渐变为老旧城区的代表。在不少人眼里，老香洲，就像一个戴着老式水晶茶镜的布衫学究，赶不上拱北的霓虹璀璨，追不上航空新城的滚滚车轮。其实不然。廉颇未坠青云志，老骥伏枥志千里。老香洲相关基础设施建设的脚步从未停滞，凤凰山森林公园开发，凤凰湾、香炉湾工程，博物馆、规划馆、文化馆建设......老香洲，过去是珠海的老大哥，现在更坐稳了经济特区发展的头等舱。

早在2010年，珠海市政府就有关于开发凤凰山森林公园的规划，据《珠海市凤凰山森林公园总体规划》，在市政园林和林业局通过专家评审，凤凰山公园建成后，总面积将达到70.08平方公里。2015年，规划中的香山湖公园规划方案出炉，凤凰山整体开发已经有条不紊地进行中，这座吸引无数人登高远眺的生态大山，将在未来以崭新的面貌出现在市民面前。

近年来《珠海情侣路浪漫风情海岸整体提升规划》施行，“一带九湾”工程正式启动。其中、凤凰湾、香炉湾改造后，将情侣路最美的一段成功连接起来，升级完成后的沙滩，还将增设躺椅、栈道和绿化植被，防备台风天气，也能防风固沙。另外，还有夜晚的照明设施，为夜间出来散步的游客提供便利。海风呢喃，路灯摇曳，珠海的城市会客厅，浪漫而又温馨。

珠海楼市虽受“五限”政策影响，房贷政策仍在不断缩紧。随着十九大租购并举等一系列政策的出台，珠海楼市总体保持理性发展态势。不过10月份珠海楼市累计网签总量总体呈上涨势态，其中香洲累计网签总量上涨明显，万科城一跃全市榜首。根据11月初房掌柜对珠海地区网签监测，10月香洲区累计网签总量为599套，环比上涨70%。其中住宅为185套，商业11套，办公333套，其他70套。

2017年9月香洲区网签播报

排名	项目	住宅	商业	办公	其他
1	万科城市中心	127	0	0	0
2	心海州	7	4	0	25
3	财富世家	7	0	0	15
4	碧桂园濠月湾	7	0	0	0
5	恒荣·城市溪谷	5	0	0	0
6	中信红树湾	4	0	0	10
7	天一居	4	0	0	0
8	龙光·玖龙湾	3	0	0	0
9	锦园	3	0	0	0
10	仁恒滨海中心	2	0	0	3
11	康和苑	2	0	0	0
12	华府国际花园	2	0	0	0
13	恒隆御园	2	0	0	0
14	中邦浪琴湾	1	0	0	0
15	御景龙湖	1	0	0	0
16	泉福豪亭	1	0	0	0
17	明海雅苑	1	0	0	0
18	华发未来荟	1	0	0	0
19	华发水岸	1	0	0	0
20	华发山庄	1	0	0	0
21	华发峰景湾	1	0	0	0
22	恒虹世纪广场	1	0	0	3
23	珠海奥园广场	1	4	160	0
24	中信南航大厦	0	1	1	0
25	中立信大厦	0	0	3	0
26	中海银海湾	0	0	0	7
27	中安世纪广场	0	0	10	0
28	盈信国际大厦	0	0	49	0
29	星河蓝湾	0	0	0	2
30	双城汇	0	1	0	0
31	尚东领御	0	0	0	2
32	金石国际大厦	0	0	9	0
33	恒隆御水岸	0	0	0	1
34	海印又一城	0	0	100	0
35	格力广场	0	1	0	0
36	城市东岸	0	0	0	2
37	诚丰广场	0	0	1	0
	小计	185	11	333	70

珠海据房掌柜统计数据显示，2017年11月珠海及周边地区预计有22个项目开盘或加推，其中香洲区有4个楼盘，分别是时代保利中环广场，万科·石花66號，万科城。

2017年11月香洲区推盘播报

楼盘名称	动态	项目地址
恒天国际大厦	已取得预售证，预计10月将推出新品楼盘	香洲吉大九洲大道南侧
万科城	预计10月将推出9栋三至五房新品楼盘	珠海市香洲区云峰路188号
万科·石花66號	预计10月将加推新品楼盘，具体面积及价格暂定	珠海市香洲区吉大石花西路66号

11月，天气开始转凉，楼市随之进入一年中的间歇期。且随着楼市调控政策的不断出台，导致购房者购房意愿的持续下降。珠海楼市价格未出现大起大落，总体保持平稳态势，其中香洲区楼盘最高涨3000，最高跌1000，较理性发展。

2017年10月香洲区价格播报

楼盘名称	楼盘价格	项目地址	价格涨幅
中铁·凤凰谷	精装39000元/㎡	拱北联安路30号	0
中信南航国际广场	均价24000元/㎡	石香洲区吉大海滨南路52号	0
中信红树湾	均价45000元/㎡	香洲区前河西路333号	0
万科海愉半岛	均价41000元/㎡	吉大情侣南路万科海愉半岛临时接待中心	0
红树别院	均价39000元/㎡	香洲区南屏仙桥路与屏湾一路交汇处	0
恒荣·城市溪谷	均价35000元/㎡	香洲区神前路99号	0
金凤尚品苑	精装33000元/㎡	香洲情侣北泉新路86号	0
世邦佰亚燕都	均价32000元/㎡	香洲三台石路东侧与翠微东路北侧交汇处	0
尚东领御	均价31000元/㎡	珠海市香洲区石溪路88号	0
公园豪宅·靠山	均价30000元/㎡	香洲区吉大九洲大道2088号	↑3000
半山町	均价27500元/㎡	前山梅花路303号	0
明隆乐富里	均价28000元/㎡	香洲三台石路东侧与翠微东路北侧交汇处	0
明海雅苑	均价27000元/㎡	南屏珠海大道南侧廉泉路9号	↑500
曦华园	均价48000元/㎡	香洲情侣南路22号	0
岭南世家·瑞府	均价37000元/㎡	迎宾北路人民西路交汇处	0
和丰御庭	均价18800元/㎡	珠海大道东1063号	0
蓝海金融中心	毛坯24500元/㎡	珠海前山明珠北路宝塔明珠酒店旁	↑300
中铁·诺德国际	均价约43000元/㎡	九洲大道西与白石路交汇	0
中海银海湾	高层住宅48000元/㎡;别墅55000元/㎡	珠海市香洲情侣北路299号	0
天一居	均价46000元/㎡	珠海市香洲区南湾南路2991号	0
家和·城市东岸	均价36000元/㎡	珠海情侣中路海天公园旁	0
恒裕水墨兰亭	44000元/㎡	建民路与梅华路交汇处	↓1000
五洲花城	40000元/㎡	珠海市新香洲银桦路398号	0
凤凰海域	41000元/㎡	香洲情侣北路西侧神前路19号	0
铂瑞湾	33000元/㎡	香洲区前河北路988号	0
中安广场	34000元/㎡	珠海市港昌路258号	0
碧桂园·濠月湾	40000元/㎡	南湾大道东侧、国防路南侧	0
仁恒滨海中心	60000元/㎡	香洲区情侣南路1号	0
珠海奥园广场	31000元/㎡	珠海市香洲区梅界路	0
九洲绿城翠湖香山	28000元/㎡	珠海情侣北翠湖高尔夫会所内	0
华发国际海岸	毛坯均价约37000/㎡	湾仔南湾大道北侧、通航一路西侧	0
龙光玖龙湾	精装41000元/㎡	香洲区 拱北口岸昌盛桥桥东、港珠澳大桥茂盛围出口	0
天宸	37000元/㎡	香洲区情侣北路外神前	0
智汇西九	写字楼单位均价26000元/㎡	香洲区吉大石花西路167号	0
华发山庄	均价32000元/㎡	香洲区迎宾北路1033号	0
双城汇	商铺均价50000元/㎡	香洲区南屏珠海大道南侧翠湾巴士站旁	0
华业临海花园	均价35000元/㎡	吉大景和街77号（怡景湾大酒店南侧）	0
万科城	均价27500元/㎡	珠海市香洲区云峰路188号万科城市中心	0

正顺地产董事长杨东方对珠海市场进行分析表示，2017年的市场首先延续了2016年的调控，珠海从首次调控，已经进行了一些下滑，加上春节，所以年初的量是比较低的。春节过完以后大家发现，可能因为其他城市的限购都在加码，珠海还没在加码，大家意识到可能下一步调控还会加强，所以在春节过后，大概三、四月份开始，市场就开始火起来了，量增长得比较快。珠海是从4月8日出的政策，这个政策一说，我们从二手房的统计数据来看，3月、4月、5月的二手房过户量是今年最高的3个月，5月是有一个缓冲期，所以5月份的量还很高。到了5月份以后，我们从统计的数据就看到整个下滑得比较严重了，二手房到3、4、5月900多套，到10月份，才四百零几套，还包含了商铺，不限购物业全加起来，那么大一个小区不见得有一套是过户的，所以一个小区守几家中介是守不住的。从二手的量来看，整个市场不太乐观。

杨东方介绍，当然我们看今年是一个调整期，有几个因素，首先是说，从去年到现在，全国性的形势，大家觉得这个房价会不会涨，大家都看得清楚，目前的市场不会涨，买涨不买跌的心理，所以很多人在这个情况下不会出手，所以目前的氛围不好，我们的量就不太高。第二个因素就是买房的成本也高了，银行贷款以前利率85折，现在上浮10%，这差了25%，然后首付提高，价格持续上涨，收入并没有涨太多，就这么多钱，以前还能买一个，结果发现找遍珠海买不了了，所以目前的情况下，我们的交易量经过调整期会有一定下降。我们和去年同期比，香洲主城区大概是1600多套，到现在的400套，因为大家都在这个环境里面。