现场一角
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珠海景泽国际有限公司董事总经理：唐铁军
珠海地方志研究员（出版过多本关于珠海风物的书籍）：何志毅
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珠海地方志研究员（出版过多本关于珠海风物的书籍）：何志毅
下午3：40分沙龙会议正式开始。
刘瑾：这次沙龙主题就是唐家湾片区，不同的媒体做过很多次，因为今年的时机，可能业内人士也会认为，唐家湾跟前两年的发展完全不一样了，应该说现在迎来了前所未有的发展机遇。从整个唐家湾的区域位置来看，整个唐家湾已经到了一个飞升的关键期，所以让大家谈谈各自对唐家湾未来的发展，包括现在的发展面临什么问题，未来发展的机遇和挑战在哪里？要不先请格力的陈总先开头？
下午3：40分沙龙会议正式开始。
刘瑾：这次沙龙主题就是唐家湾片区，不同的媒体做过很多次，因为今年的时机，可能业内人士也会认为，唐家湾跟前两年的发展完全不一样了，应该说现在迎来了前所未有的发展机遇。从整个唐家湾的区域位置来看，整个唐家湾已经到了一个飞升的关键期，所以让大家谈谈各自对唐家湾未来的发展，包括现在的发展面临什么问题，未来发展的机遇和挑战在哪里？要不先请格力的陈总先开头？
我就先抛砖引玉。因为有关唐家湾的论坛之前也做过，也给我很多的启发。唐家这个片区，从房地产销售来说，应该比前两年好很多了，唐家片区的市场真是炒热了，从我们今年成交来看，有三个特点。第一是珠海市民买了，以前都是卖给北方人;第二个趋势是很多同行和业内买了;第三是我们自己的员工也买了，相信周边的楼盘也是这样，说明大家越来越认可这个片区。现在市区很贵，万科金域缇香，燕都都卖两万，也使得一部分市区内改善的需求到唐家来改善了。整个唐家量在逐渐提升，但是价格确实还没有起来，从价值和价格比来说，唐家现在绝对是洼地。既然唐家湾环境，人文这么好，为什么价格还没有起来?
这个最主要还是我们之前提到的配套的问题，包括商业、学校、交通，菜场这些问题没有明显地改善，导致客户做选择的时候有阻力，也限制了客户群体，当然也有利好，比如学校进来之后确实对我们不错，但还需要更多的利好去刺激。当然一旦利好兑现，价格自然水涨船高。
我们跟客户讲唐家讲什么呢?第一讲景观资源的优势;第二空气质量;第三我们前期做的一些户型还不错，再就是唐家的人文历史文化。
唐家共乐园、淇澳岛红树林等等，这个我们要请唐家当地的人去讲，大家听起来就津津有味，但是要我们去看的话，每个点待十几分钟就不错了，比如说去共乐园，其实自己进去不知道看什么。现在讲景观优势、空气质量优势、价格优势，其他人文这块，唐家确实是人杰地灵、名人辈出，但客户确实要因为历史文化悠久、人文资源丰富这个理由去买房，难度还是很大，最终还是要回归到周边区域的生活配套建设。不光是格力海岸的客户、保利的客户，仁恒甚至华发的客户都会问现在格力的商业什么时候开业。所以说商业这块能够带动住宅的销量，但是商铺的成熟也要靠住宅的销量去支撑，这是先有鸡还是先有蛋的问题。
政府这块也还是要想办法去推进，大家联合起来去推进，不然像公共配套的建设肯定还需要一定时间，这是唐家开发商共同面临的问题。
相对于唐家湾地区的地价来说，我们的房子开发了几年的成本，这种价并不贵，而且我觉得也是物有所值。我觉得还是大家共同努力，在宣傳上大家共同去发掘，在价格上也能够有所支撑。
我就先抛砖引玉。因为有关唐家湾的论坛之前也做过，也给我很多的启发。唐家这个片区，从房地产销售来说，应该比前两年好很多了，唐家片区的市场真是炒热了，从我们今年成交来看，有三个特点。第一是珠海市民买了，以前都是卖给北方人;第二个趋势是很多同行和业内买了;第三是我们自己的员工也买了，相信周边的楼盘也是这样，说明大家越来越认可这个片区。现在市区很贵，万科金域缇香，燕都都卖两万，也使得一部分市区内改善的需求到唐家来改善了。整个唐家量在逐渐提升，但是价格确实还没有起来，从价值和价格比来说，唐家现在绝对是洼地。既然唐家湾环境，人文这么好，为什么价格还没有起来?
这个最主要还是我们之前提到的配套的问题，包括商业、学校、交通，菜场这些问题没有明显地改善，导致客户做选择的时候有阻力，也限制了客户群体，当然也有利好，比如学校进来之后确实对我们不错，但还需要更多的利好去刺激。当然一旦利好兑现，价格自然水涨船高。
我们跟客户讲唐家讲什么呢?第一讲景观资源的优势;第二空气质量;第三我们前期做的一些户型还不错，再就是唐家的人文历史文化。
唐家共乐园、淇澳岛红树林等等，这个我们要请唐家当地的人去讲，大家听起来就津津有味，但是要我们去看的话，每个点待十几分钟就不错了，比如说去共乐园，其实自己进去不知道看什么。现在讲景观优势、空气质量优势、价格优势，其他人文这块，唐家确实是人杰地灵、名人辈出，但客户确实要因为历史文化悠久、人文资源丰富这个理由去买房，难度还是很大，最终还是要回归到周边区域的生活配套建设。不光是格力海岸的客户、保利的客户，仁恒甚至华发的客户都会问现在格力的商业什么时候开业。所以说商业这块能够带动住宅的销量，但是商铺的成熟也要靠住宅的销量去支撑，这是先有鸡还是先有蛋的问题。
政府这块也还是要想办法去推进，大家联合起来去推进，不然像公共配套的建设肯定还需要一定时间，这是唐家开发商共同面临的问题。
相对于唐家湾地区的地价来说，我们的房子开发了几年的成本，这种价并不贵，而且我觉得也是物有所值。我觉得还是大家共同努力，在宣傳上大家共同去发掘，在价格上也能够有所支撑。
格力海岸项目7400元/平方米拿地，放了四年，光土地成本差不多到了1.2万元，所以现在这个销售价格并不高。做房地产最重要的就是自己算自己的帐，保利西海岸的价格之所以相对低一些，是经过了严格的成本核算，绝对不追求高利润，当然也不会亏本开发。
一直以来，社会上关于唐家湾格力和保利这两个项目存在着一些不利的传闻，我觉得并不公平。因为做地产开发时，当周边的生活配套完全没有达到客户所期待的价值要求时，毫无疑问将引起市场上一些负面反馈，这也正常。现在格力也好、保利也好，国企来了，都放弃了原有的传统卖楼模式，营销也要与时俱进，于是逐渐开始运用线下营销，做口碑效应。
之前保利搞的一系列活动(兵器展等)，都是相当有影响力，传播效果很好，赢得了不少的口碑，而且活动本身非常大气。这其实就是开发商的一种自救行为。如果每个开发商都这样用心做自己，再做好互动性，唐家湾地区完全靠你们几个品牌开发商就可以把它做起来。
我再举两个非常典型的自救案例。新香洲当初虽然规划作为珠海的一个行政中心，但实际上最初的房地产开发效果并不好。因为新香洲的小区没有配套，甚至连市场都没有。当时我就邀请新香洲的一些开发商一起商议，最后大家抱团作战，出钱出力，通过有影响力的媒体将新香洲整个片区用系列报道的形式去传播，还专门做一份新香洲的地图，在当时的影响力非常大。
还有一个自救案例就是南湾片区。南湾片区当时比新香洲这块地的条件更差。但华发非常有魄力，直接就说要造一个新城。他们先做了两件事，第一件事就是做好一期的景观小区，建好样板房，让客户过来有东西可看。第二投入大成本先改造了沿河景观，也就是爱情湾。做好这两件事情后，前山河东岸当时卖3600元/平方米，华发新城一期就卖到了3400元/平方米。
同样，唐家湾片区也只能靠开发商自救。开发商如何自救?我认为应该两条腿走路，一方面是推动政府去完善配套。另外一方面则是开发商自己将产品打造好，将营销做好。目前而言，作为品牌开发商，唐家湾的产品品质并不存在任何问题，接下来就是营销。无论是格力也好，保利也好，现在都意识到了这点，通过各自的活动将人吸引过来，将唐家湾推出去。
珠海的房地产市场不缺消费者，也不缺好房子，其实唐家这么好的人文环境、风光、生态环境，摆在面前大家都看得到。只要把周边的配套做完以后，我想珠海人可能将来真正就往这儿迁移，将这里作为最终极的居所。而且现在政府为了打造美丽的海岸线投入了大价钱，效果也很明显，加上两条隧道的一大通，交通瓶颈也不存在了，唐家湾未来的形象将是一个国际住区的形象。
格力海岸项目7400元/平方米拿地，放了四年，光土地成本差不多到了1.2万元，所以现在这个销售价格并不高。做房地产最重要的就是自己算自己的帐，保利西海岸的价格之所以相对低一些，是经过了严格的成本核算，绝对不追求高利润，当然也不会亏本开发。
一直以来，社会上关于唐家湾格力和保利这两个项目存在着一些不利的传闻，我觉得并不公平。因为做地产开发时，当周边的生活配套完全没有达到客户所期待的价值要求时，毫无疑问将引起市场上一些负面反馈，这也正常。现在格力也好、保利也好，国企来了，都放弃了原有的传统卖楼模式，营销也要与时俱进，于是逐渐开始运用线下营销，做口碑效应。
之前保利搞的一系列活动(兵器展等)，都是相当有影响力，传播效果很好，赢得了不少的口碑，而且活动本身非常大气。这其实就是开发商的一种自救行为。如果每个开发商都这样用心做自己，再做好互动性，唐家湾地区完全靠你们几个品牌开发商就可以把它做起来。
我再举两个非常典型的自救案例。新香洲当初虽然规划作为珠海的一个行政中心，但实际上最初的房地产开发效果并不好。因为新香洲的小区没有配套，甚至连市场都没有。当时我就邀请新香洲的一些开发商一起商议，最后大家抱团作战，出钱出力，通过有影响力的媒体将新香洲整个片区用系列报道的形式去传播，还专门做一份新香洲的地图，在当时的影响力非常大。
还有一个自救案例就是南湾片区。南湾片区当时比新香洲这块地的条件更差。但华发非常有魄力，直接就说要造一个新城。他们先做了两件事，第一件事就是做好一期的景观小区，建好样板房，让客户过来有东西可看。第二投入大成本先改造了沿河景观，也就是爱情湾。做好这两件事情后，前山河东岸当时卖3600元/平方米，华发新城一期就卖到了3400元/平方米。
同样，唐家湾片区也只能靠开发商自救。开发商如何自救?我认为应该两条腿走路，一方面是推动政府去完善配套。另外一方面则是开发商自己将产品打造好，将营销做好。目前而言，作为品牌开发商，唐家湾的产品品质并不存在任何问题，接下来就是营销。无论是格力也好，保利也好，现在都意识到了这点，通过各自的活动将人吸引过来，将唐家湾推出去。
珠海的房地产市场不缺消费者，也不缺好房子，其实唐家这么好的人文环境、风光、生态环境，摆在面前大家都看得到。只要把周边的配套做完以后，我想珠海人可能将来真正就往这儿迁移，将这里作为最终极的居所。而且现在政府为了打造美丽的海岸线投入了大价钱，效果也很明显，加上两条隧道的一大通，交通瓶颈也不存在了，唐家湾未来的形象将是一个国际住区的形象。
我觉得唐总刚刚提到的新香洲和南湾片区，其实最初的区域价值并不如唐家湾。唐家湾作为珠海的门户位置，按照惯例来说，发展应该会很快，但现实却是这么多年发展相对缓慢。
唐铁军：唐家湾之前发展那么慢除了配套的因素外，还有就是一直没有这些品牌开发商的进入。现在开发商进入了，产品品质也不存在问题了，就是客户群的问题。
唐家湾的真正客户群不在外地，而是在珠海市区本地。以公务员为例，珠海公务员最早通过福利分房购买的是70-94平方米的户型，后来他们逐步换了120~140平方米的商品房。但是从户型需求来看，这并不是他们的终极需求。
我认为，他们的下一步换房需求估计是要买160-180平方米左右，所以这类产品将是唐家湾相对好销的产品，这也是为什么当时市区内遗留下来的大盘房好卖的原因。而目前市区其它片区的项目供应已经不多，并不能满足这些换房需求。
唐家湾与之相比，同样的产品品质，价格上却有极大优势。同样的产品品质，市区可能要卖到2.8元/平方米，而唐家湾2万元/平方米就能买到，差异可见一斑。就我了解，华发蔚蓝堡现在160平方米的电梯洋房相当好卖，而且价格也到14000-16000元/平方米，甚至一楼带地下室的到20000元/平方米。
所以，在我看来，唐家湾的开发商只要认真将珠海本地市场做好，口碑效应做好，即使是外地客户过来买房，也会首选唐家湾。
小开发商如果在唐家做肯定很艰难，很难像格力一样挺到今天。
刘瑾：所以说跟区域没有关系，唐家没有发展好是因为没有大的开发商吗?
我觉得唐总刚刚提到的新香洲和南湾片区，其实最初的区域价值并不如唐家湾。唐家湾作为珠海的门户位置，按照惯例来说，发展应该会很快，但现实却是这么多年发展相对缓慢。
唐铁军：唐家湾之前发展那么慢除了配套的因素外，还有就是一直没有这些品牌开发商的进入。现在开发商进入了，产品品质也不存在问题了，就是客户群的问题。
唐家湾的真正客户群不在外地，而是在珠海市区本地。以公务员为例，珠海公务员最早通过福利分房购买的是70-94平方米的户型，后来他们逐步换了120~140平方米的商品房。但是从户型需求来看，这并不是他们的终极需求。
我认为，他们的下一步换房需求估计是要买160-180平方米左右，所以这类产品将是唐家湾相对好销的产品，这也是为什么当时市区内遗留下来的大盘房好卖的原因。而目前市区其它片区的项目供应已经不多，并不能满足这些换房需求。
唐家湾与之相比，同样的产品品质，价格上却有极大优势。同样的产品品质，市区可能要卖到2.8元/平方米，而唐家湾2万元/平方米就能买到，差异可见一斑。就我了解，华发蔚蓝堡现在160平方米的电梯洋房相当好卖，而且价格也到14000-16000元/平方米，甚至一楼带地下室的到20000元/平方米。
所以，在我看来，唐家湾的开发商只要认真将珠海本地市场做好，口碑效应做好，即使是外地客户过来买房，也会首选唐家湾。
小开发商如果在唐家做肯定很艰难，很难像格力一样挺到今天。
刘瑾：所以说跟区域没有关系，唐家没有发展好是因为没有大的开发商吗?
关于买房，我自己有个理论，买房子就像娶妻一样，一定要选择大家闺秀。虽然这个理念曾招致网络上很多人的不赞同，但我认为，大家闺秀至少能够保证一点，多年来的开发经验、多年来的品质保障，多年来积累的资金对项目的保障，更重要的是它的管理肯定和一些小开发商不一样，尤其是选择终极居所时，应该选择大品牌开发商。它在物业管理、小区的产品品质、小区的外立面维护等方面都能做到十年甚至更长期的品质保证，而这类房子的增值度会远远大过那些二流三流开发商的出品。
关于买房，我自己有个理论，买房子就像娶妻一样，一定要选择大家闺秀。虽然这个理念曾招致网络上很多人的不赞同，但我认为，大家闺秀至少能够保证一点，多年来的开发经验、多年来的品质保障，多年来积累的资金对项目的保障，更重要的是它的管理肯定和一些小开发商不一样，尤其是选择终极居所时，应该选择大品牌开发商。它在物业管理、小区的产品品质、小区的外立面维护等方面都能做到十年甚至更长期的品质保证，而这类房子的增值度会远远大过那些二流三流开发商的出品。
从我们保利这个项目可以明显感觉出唐家湾今年和去年市场的变化。去年，其实唐家湾片区的开发商日子都不好过，但是今年完全不一样了。今年我们的成交非常好，个盘网签都在前三名，因此今年我们是超额完成任务，还追加了任务，总目标是去年的三倍。 但就我个人而言，唐家湾缺乏的是一个对客户牵引力。即使是我，如果不是因为我来到这边工作，我跟这边没有任何关系，没有牵引力，我的工作圈子、生活圈子都不在这里，那为什么要住在这里?但是我真正住在这边，这边很不错，有山有水，珠海最好的海景资源都在这边了，你真正体验过才有这种感觉。
客户到这边体验过以后，他会认可这边的价格。而且这边的客户不是刚需客户，因为真正到这边的客户都会有私家车，购房的实力较强，都不是属于首次置业，可能有的都是三四次置业。这里的环境非常好，能真正打动到他们。当然，关于配套方面，因为可以预见得到，我们都在努力的去建设，幼儿园已经建起来了，我们有自己的商业配套。等今年年底真正交楼入住了，客户们就会真正感觉得到唐家湾的居住价值，这跟去坦洲、去西区买房真的不一样。
所以关键是吸引人来到唐家湾。不来这，你不知道它的好，只有等你来了后才能真正了解珠海有这样一块很纯净的地。而且，从交通便利程度来看，之前很多人会觉得从市区过来，就像是去郊区的感觉。现在市区沿着情侣路过来都是非常漂亮的景色，完全不塞车。早上开车过来15分钟就过来了，甚至12分钟就可以了。
从我们保利这个项目可以明显感觉出唐家湾今年和去年市场的变化。去年，其实唐家湾片区的开发商日子都不好过，但是今年完全不一样了。今年我们的成交非常好，个盘网签都在前三名，因此今年我们是超额完成任务，还追加了任务，总目标是去年的三倍。 但就我个人而言，唐家湾缺乏的是一个对客户牵引力。即使是我，如果不是因为我来到这边工作，我跟这边没有任何关系，没有牵引力，我的工作圈子、生活圈子都不在这里，那为什么要住在这里?但是我真正住在这边，这边很不错，有山有水，珠海最好的海景资源都在这边了，你真正体验过才有这种感觉。
客户到这边体验过以后，他会认可这边的价格。而且这边的客户不是刚需客户，因为真正到这边的客户都会有私家车，购房的实力较强，都不是属于首次置业，可能有的都是三四次置业。这里的环境非常好，能真正打动到他们。当然，关于配套方面，因为可以预见得到，我们都在努力的去建设，幼儿园已经建起来了，我们有自己的商业配套。等今年年底真正交楼入住了，客户们就会真正感觉得到唐家湾的居住价值，这跟去坦洲、去西区买房真的不一样。
所以关键是吸引人来到唐家湾。不来这，你不知道它的好，只有等你来了后才能真正了解珠海有这样一块很纯净的地。而且，从交通便利程度来看，之前很多人会觉得从市区过来，就像是去郊区的感觉。现在市区沿着情侣路过来都是非常漂亮的景色，完全不塞车。早上开车过来15分钟就过来了，甚至12分钟就可以了。
唐家湾尤其是前环片区还有一个大问题就是交通不便。我提供一个“雕虫小计”，也是之前我在广州番禺洛溪板块丽江花园等看到的一些项目的做法。开发商们可以联合起来购置两个大巴替代公交，作为前环片区看房和业主专用。15分钟一班，从早上6点到晚上12点，几个项目分时段使用，公交车路线没有或者太少的问题就解决了。这部分成本其实对于开发商而言并不高，只是营销策划这块还没有想到将这部分纳入。这只是一个“雕虫小技”，如果我们能真正将类似这种“雕虫小技”都集合起来，就形成10个拳头握得紧紧的合力，这个片区我不相信它不火。
此外，唐家湾目前还存在一个问题，就是升值空间市场转化的问题。比如说当初花8200元/平方米买的华发蔚蓝堡，结果现在卖的时候可以卖到1.2万元/平方米，楼盘的升值空间就经过市场转化体现出来，形成口碑效应。所以，唐家湾现在要团结一心，把该做的事情做好，全部拉到一起大家一起干就能把唐家湾热度推动起来，让大家都看到唐家湾未来的升值潜力，以目前的价格洼地优势，我觉得实现的可能性非常大。
唐家湾尤其是前环片区还有一个大问题就是交通不便。我提供一个“雕虫小计”，也是之前我在广州番禺洛溪板块丽江花园等看到的一些项目的做法。开发商们可以联合起来购置两个大巴替代公交，作为前环片区看房和业主专用。15分钟一班，从早上6点到晚上12点，几个项目分时段使用，公交车路线没有或者太少的问题就解决了。这部分成本其实对于开发商而言并不高，只是营销策划这块还没有想到将这部分纳入。这只是一个“雕虫小技”，如果我们能真正将类似这种“雕虫小技”都集合起来，就形成10个拳头握得紧紧的合力，这个片区我不相信它不火。
此外，唐家湾目前还存在一个问题，就是升值空间市场转化的问题。比如说当初花8200元/平方米买的华发蔚蓝堡，结果现在卖的时候可以卖到1.2万元/平方米，楼盘的升值空间就经过市场转化体现出来，形成口碑效应。所以，唐家湾现在要团结一心，把该做的事情做好，全部拉到一起大家一起干就能把唐家湾热度推动起来，让大家都看到唐家湾未来的升值潜力，以目前的价格洼地优势，我觉得实现的可能性非常大。
刘瑾：李总也谈谈您的看法。
李智伟：我今天过来主要是听听各位前辈的见解，因为我们项目还处于定位的阶段。刚才唐总分析得很细，我们要吸收这些经验。我们进唐家湾也有十年八年的时间了，但是直到现在项目才开始真正启动开发。刚才唐总说整个唐家湾的开发真的要靠我们开发商一起去联动，这个我很赞同。
李玲：我觉得现在唐家湾迎来了快速发展的时候，这个跟去年真的是完全不一样。
陈丞：大家感觉今年唐家湾的房子真正卖动了。
李玲：是的，整个唐家湾的发展现在开始腾飞了
刘瑾：李总也谈谈您的看法。
李智伟：我今天过来主要是听听各位前辈的见解，因为我们项目还处于定位的阶段。刚才唐总分析得很细，我们要吸收这些经验。我们进唐家湾也有十年八年的时间了，但是直到现在项目才开始真正启动开发。刚才唐总说整个唐家湾的开发真的要靠我们开发商一起去联动，这个我很赞同。
李玲：我觉得现在唐家湾迎来了快速发展的时候，这个跟去年真的是完全不一样。
陈丞：大家感觉今年唐家湾的房子真正卖动了。
李玲：是的，整个唐家湾的发展现在开始腾飞了
不管怎么样，唐家湾的发展是要靠大家的努力。我发现唐家湾片区的开发商都没有去开展一个风水讲座。唐家湾的风水其实非常好，特别适合居住，我觉得以后大家可以在这方面做一些活动。
不管怎么样，唐家湾的发展是要靠大家的努力。我发现唐家湾片区的开发商都没有去开展一个风水讲座。唐家湾的风水其实非常好，特别适合居住，我觉得以后大家可以在这方面做一些活动。
刘瑾：提到风水，请何老师介绍一下唐家湾的龙气。
何志毅：我的书其中有一篇就讲“名镇唐家湾”，里面就提及了这点。唐家湾的空气比较好，它有一个凤凰山，天然氧吧，生活在这里的人的寿命比较长、健康，在香山县志有记载过，明朝唐家湾曾出现110岁的人。
另外，唐家的水质好，隔壁的水井就是唐绍仪专门打的，号称“中山港第一泉”。水、空气的好坏是人住的地方的首选条件，所以我说唐家湾楼市将来会很旺，现在主要是宣传力度不够，抓不准。
唐家湾这个龙脉，体现在很多地方，连这里的路都是弯弯曲曲的，像条龙，风水学上所谓直线走杀气，曲线走吉气。珠海五条龙，比较旺的龙就是凤凰山，在这里出了太多的名人。
唐铁军：我在做这个项目的时候去调查过，我在神前村跟他们聊，他们百岁以上的老人很多。
何志毅：我专门统计过唐家湾的长寿老人，我觉得长寿、健康这个概念可以用来作为宣传的卖点。
刘瑾：我觉得唐家一直没有打过健康的概念。除了环境好、景观好外，唐家湾其实还有一个运动的概念可以关注，很多人都喜欢在唐家湾的海岸线跑步、骑车等。
陈丞：我们也忽略了这个点，我们之前都是对外宣传唐家湾出了多少名人。但是其实大家有个感觉，出多少名人是过去的事，和现在的普通人有什么关系?不如健康、运动这些内容更切合个体。
唐铁军：今天的唐家其实非常像深圳当年的南山。当年人们到南山基本就只是过而不留，直接到蛇口去了，甚至还不如深圳龙华发展的好。但是现在南山这个地方包括现在前海的位置地位完全不一样了，楼价也涨得飞快，3万元单价变成6万元，6万元单价变成9万元。
刘瑾：所以今天的唐家湾也可以成为未来的南山。
刘瑾：提到风水，请何老师介绍一下唐家湾的龙气。
何志毅：我的书其中有一篇就讲“名镇唐家湾”，里面就提及了这点。唐家湾的空气比较好，它有一个凤凰山，天然氧吧，生活在这里的人的寿命比较长、健康，在香山县志有记载过，明朝唐家湾曾出现110岁的人。
另外，唐家的水质好，隔壁的水井就是唐绍仪专门打的，号称“中山港第一泉”。水、空气的好坏是人住的地方的首选条件，所以我说唐家湾楼市将来会很旺，现在主要是宣传力度不够，抓不准。
唐家湾这个龙脉，体现在很多地方，连这里的路都是弯弯曲曲的，像条龙，风水学上所谓直线走杀气，曲线走吉气。珠海五条龙，比较旺的龙就是凤凰山，在这里出了太多的名人。
唐铁军：我在做这个项目的时候去调查过，我在神前村跟他们聊，他们百岁以上的老人很多。
何志毅：我专门统计过唐家湾的长寿老人，我觉得长寿、健康这个概念可以用来作为宣传的卖点。
刘瑾：我觉得唐家一直没有打过健康的概念。除了环境好、景观好外，唐家湾其实还有一个运动的概念可以关注，很多人都喜欢在唐家湾的海岸线跑步、骑车等。
陈丞：我们也忽略了这个点，我们之前都是对外宣传唐家湾出了多少名人。但是其实大家有个感觉，出多少名人是过去的事，和现在的普通人有什么关系?不如健康、运动这些内容更切合个体。
唐铁军：今天的唐家其实非常像深圳当年的南山。当年人们到南山基本就只是过而不留，直接到蛇口去了，甚至还不如深圳龙华发展的好。但是现在南山这个地方包括现在前海的位置地位完全不一样了，楼价也涨得飞快，3万元单价变成6万元，6万元单价变成9万元。
刘瑾：所以今天的唐家湾也可以成为未来的南山。
三年前，我就针对唐家湾片区提出过“国际住区”的概念，现在依然是这样子认为。国际住区靠什么来支撑?我认为是要靠企业来支撑。作为一个国际住区，它的住户群都应该是高科技企业里的人。我觉得我们现在依然可以依托这个概念，吸引市区高科技企业的员工来这里买房。就像深圳南山一样，现在也成为了国际住区。
三年前，我就针对唐家湾片区提出过“国际住区”的概念，现在依然是这样子认为。国际住区靠什么来支撑?我认为是要靠企业来支撑。作为一个国际住区，它的住户群都应该是高科技企业里的人。我觉得我们现在依然可以依托这个概念，吸引市区高科技企业的员工来这里买房。就像深圳南山一样，现在也成为了国际住区。
李炳亮：我觉得唐家湾的发展有几个方面需要突破。首先是从规划层面来看，整个唐家湾经历了不下五次的整体规划，每次都是邀请高大上的国际规划公司来做，但为什么唐家湾发展前几年依然缓慢?这里面存在一个问题，就是要把握好政府和企业之间的平衡，找到平衡点，才能推动整个区域朝着最好的发展。
其次，从唐家湾自身的区域条件而言，唐家湾是珠海绝版的高端地块供应区域。四年前，我的第一个老领导问我，炳亮，如果现在拿地你觉得哪里好?我说你要是没钱你赶快去三灶拿地，你要是有钱赶快去唐家拿地。我还研究过唐家的历史，翻了很多的书，但我认为唐家的问题不是学术可以解决，不管多高深的学术也救不了唐家。关键还是要靠自救。
之前大家聊了很多，但我觉得都忽视了唐家湾一个非常大的卖点——深中大桥。从交通利好来看，大家都看好的港珠澳大桥在我看来不如深中大桥对唐家湾的推动大。我研究过深中大桥，香港、深圳加东莞的GDP是四万亿元，澳门加珠海、中山的GDP就8000亿元，因此港珠澳大桥对珠海的影响级别是1/5。当深中大桥建好以后，我认为香港人可能更加愿意走这条桥，不愿意走港珠澳大桥。因为深中大桥深圳落点到宝安机场非常近，而且通过深中大桥过来的不仅仅是人流、资金流的问题，更重要是科技流。
最后，对于房地产开发企业而言，我认为不能单从我们认为的卖点出发，而要从消费者自身的需求出发。未来的唐家湾策划这个岗位将会非常重要，而不是销售这个岗位。因为策划是治本，销售是治根。珠海的未来有三个产业中心，一轻在唐家湾、一重在高栏岗、一虚为大旅游。整个唐家湾就是珠海未来的轻产业中心。唐家湾的未来在哪里?很简单，就是高科技产业。营销策划的目的在于将唐家湾的未来凸显出来。这个好怎么传达?需要一种有创新的想法。比如说格力海岸之前推出的首付16万元的策略，就吸引了很多刚需来购房，这就是突破。
李炳亮：我觉得唐家湾的发展有几个方面需要突破。首先是从规划层面来看，整个唐家湾经历了不下五次的整体规划，每次都是邀请高大上的国际规划公司来做，但为什么唐家湾发展前几年依然缓慢?这里面存在一个问题，就是要把握好政府和企业之间的平衡，找到平衡点，才能推动整个区域朝着最好的发展。
其次，从唐家湾自身的区域条件而言，唐家湾是珠海绝版的高端地块供应区域。四年前，我的第一个老领导问我，炳亮，如果现在拿地你觉得哪里好?我说你要是没钱你赶快去三灶拿地，你要是有钱赶快去唐家拿地。我还研究过唐家的历史，翻了很多的书，但我认为唐家的问题不是学术可以解决，不管多高深的学术也救不了唐家。关键还是要靠自救。
之前大家聊了很多，但我觉得都忽视了唐家湾一个非常大的卖点——深中大桥。从交通利好来看，大家都看好的港珠澳大桥在我看来不如深中大桥对唐家湾的推动大。我研究过深中大桥，香港、深圳加东莞的GDP是四万亿元，澳门加珠海、中山的GDP就8000亿元，因此港珠澳大桥对珠海的影响级别是1/5。当深中大桥建好以后，我认为香港人可能更加愿意走这条桥，不愿意走港珠澳大桥。因为深中大桥深圳落点到宝安机场非常近，而且通过深中大桥过来的不仅仅是人流、资金流的问题，更重要是科技流。
最后，对于房地产开发企业而言，我认为不能单从我们认为的卖点出发，而要从消费者自身的需求出发。未来的唐家湾策划这个岗位将会非常重要，而不是销售这个岗位。因为策划是治本，销售是治根。珠海的未来有三个产业中心，一轻在唐家湾、一重在高栏岗、一虚为大旅游。整个唐家湾就是珠海未来的轻产业中心。唐家湾的未来在哪里?很简单，就是高科技产业。营销策划的目的在于将唐家湾的未来凸显出来。这个好怎么传达?需要一种有创新的想法。比如说格力海岸之前推出的首付16万元的策略，就吸引了很多刚需来购房，这就是突破。
刘瑾：宋院长，您来谈谈规划方面。
宋宏忠：首先我感谢房掌柜给我这个机会，参与以唐家湾为主题的沙龙活动，与诸位同行相见和聊天。我借这个机会谈两点我自己简单的观念，供大家作参考。
第一点，我觉得我们应该提一下中华优良传统。在唐家湾，“唐”字在以前是神州的简称，从外国人称华人为“唐人”中可见一斑。所以唐家湾这个“唐”字的内涵其实可以好好去挖掘一下。还有在建筑物外立面造型上面，如果能用紫色、黄色、红色建顶，将房子打造成中西结合特色的产品出来，好看，又能体现中国传统文化，那就更吻合唐家湾的底蕴。
第二点，开发商做地产开发时要注重生态园林的建设，结合唐家湾的地理环境、景观特点等打造生态园林建设，如此一来，唐家湾的产品将更会到市场的追捧。
我就说这两个简要的观念供大家参考。
刘瑾：宋院长，您来谈谈规划方面。
宋宏忠：首先我感谢房掌柜给我这个机会，参与以唐家湾为主题的沙龙活动，与诸位同行相见和聊天。我借这个机会谈两点我自己简单的观念，供大家作参考。
第一点，我觉得我们应该提一下中华优良传统。在唐家湾，“唐”字在以前是神州的简称，从外国人称华人为“唐人”中可见一斑。所以唐家湾这个“唐”字的内涵其实可以好好去挖掘一下。还有在建筑物外立面造型上面，如果能用紫色、黄色、红色建顶，将房子打造成中西结合特色的产品出来，好看，又能体现中国传统文化，那就更吻合唐家湾的底蕴。
第二点，开发商做地产开发时要注重生态园林的建设，结合唐家湾的地理环境、景观特点等打造生态园林建设，如此一来，唐家湾的产品将更会到市场的追捧。
我就说这两个简要的观念供大家参考。
其实唐家湾的地理位置在历史上就非常突出。民国时期，美国人画中国地图的时候，没有香山县，只有一个唐家湾，在你们现在这一带(前环后环片区)标了三个字“唐家湾”，从中可见它的历史价值。而且在一八三几年的时候，这个区域商业非常旺盛，很多洋人在这边做生意，我们将丝绸、瓷器卖给他们，他们就通过船运走。
提到这里，我想起了一点，其实开发商们可以考虑建一条特色的海鲜美食街，不需要太长，百米长左右。这里靠近渔港，海鲜非常新鲜，而且作为进入珠海的门户位置，景观价值又很好，如果建海鲜美食街的话，不仅仅是作为配套，也可能会成为一个旅游景点，我觉得这也可以成为房地产的卖点。
其实唐家湾的地理位置在历史上就非常突出。民国时期，美国人画中国地图的时候，没有香山县，只有一个唐家湾，在你们现在这一带(前环后环片区)标了三个字“唐家湾”，从中可见它的历史价值。而且在一八三几年的时候，这个区域商业非常旺盛，很多洋人在这边做生意，我们将丝绸、瓷器卖给他们，他们就通过船运走。
提到这里，我想起了一点，其实开发商们可以考虑建一条特色的海鲜美食街，不需要太长，百米长左右。这里靠近渔港，海鲜非常新鲜，而且作为进入珠海的门户位置，景观价值又很好，如果建海鲜美食街的话，不仅仅是作为配套，也可能会成为一个旅游景点，我觉得这也可以成为房地产的卖点。
我是1998年来珠海的，当时在规划局的测绘大队工作，那时我对唐家的印象就是富人区。因此2009年我买了远大美域，成为了唐家业主，之后又陆续推荐了20余人购买。虽然现在的价格比当初有所上涨，但我认为其升值转化率并没有我们预期的那么理想。
尽管如此，但从我个人的体验来说，唐家湾今年的人气的确旺很多。以我居住的远大美域新城为例，2007年，那时入住率才20%，现在的入住率基本上达到80%。2009年，我在唐家开了地产中介公司，对于这个片区的租售市场都比较了解。今年以来，随着高新开发区产业的发展，唐家租房出现供不应求的状况，就远大美域一间两房户型，都可以租到3000元的价格，比市区不少区域租金价格都高，而且经常无房可租。至于前环片区的新项目，我们也有很多客户想去租，但是由于一些生活配套还没有真正实现，所以也影响了唐家片区租房市场的供应量。
我是1998年来珠海的，当时在规划局的测绘大队工作，那时我对唐家的印象就是富人区。因此2009年我买了远大美域，成为了唐家业主，之后又陆续推荐了20余人购买。虽然现在的价格比当初有所上涨，但我认为其升值转化率并没有我们预期的那么理想。
尽管如此，但从我个人的体验来说，唐家湾今年的人气的确旺很多。以我居住的远大美域新城为例，2007年，那时入住率才20%，现在的入住率基本上达到80%。2009年，我在唐家开了地产中介公司，对于这个片区的租售市场都比较了解。今年以来，随着高新开发区产业的发展，唐家租房出现供不应求的状况，就远大美域一间两房户型，都可以租到3000元的价格，比市区不少区域租金价格都高，而且经常无房可租。至于前环片区的新项目，我们也有很多客户想去租，但是由于一些生活配套还没有真正实现，所以也影响了唐家片区租房市场的供应量。
刘瑾：虽然唐家湾现在的配套不完善，但是从长远而言，唐家湾的各种利好如港珠澳大桥、深中通道这些都在陆续实现中，尤其是深中通道一旦开通，可能唐家湾解决的不仅仅是人气问题，还可能会在配套产业方面有所带动。
唐铁军：
深中大桥的开通固然是一个利好，但毕竟要真正建成还需要6年时间。我们现在要做的就是脚踏实地将环境做好，将配套完善,真正实现唐家湾片区房子升值空间的市场转化。届时，深中大桥通车了，那对整个唐家湾来说是锦上添花。
刘瑾：虽然唐家湾现在的配套不完善，但是从长远而言，唐家湾的各种利好如港珠澳大桥、深中通道这些都在陆续实现中，尤其是深中通道一旦开通，可能唐家湾解决的不仅仅是人气问题，还可能会在配套产业方面有所带动。
唐铁军：
深中大桥的开通固然是一个利好，但毕竟要真正建成还需要6年时间。我们现在要做的就是脚踏实地将环境做好，将配套完善,真正实现唐家湾片区房子升值空间的市场转化。届时，深中大桥通车了，那对整个唐家湾来说是锦上添花。
大家一直提目前唐家湾的各种不足，但是说实话我现在对唐家湾非常有信心，一方面是我们项目今年卖得非常好，唐家湾房地产真正走上上升通道。另外一方面，唐家湾现在的配套问题，我认为我们这些项目都是新项目，还没有入住，但是现在无论是格力还是我们保利，都有商业配套，这些都是未来可预期的。
最初的发展阶段，我认为重要的是速度和规模，这些起来了之后自然而然地会有人气。
大家一直提目前唐家湾的各种不足，但是说实话我现在对唐家湾非常有信心，一方面是我们项目今年卖得非常好，唐家湾房地产真正走上上升通道。另外一方面，唐家湾现在的配套问题，我认为我们这些项目都是新项目，还没有入住，但是现在无论是格力还是我们保利，都有商业配套，这些都是未来可预期的。
最初的发展阶段，我认为重要的是速度和规模，这些起来了之后自然而然地会有人气。
从居住的角度来讲，我为什么不住吉大，不住拱北，我住唐家?就是看重唐家的人居环境，有山，有水，空气好，交通便利，楼盘品质好，这些综合因素才是唐家湾的真正价值所在。
就像我们所了解的那样，真正的富人区不一定很热闹，也不一定人口非常密集，更多的是一种生活氛围，生活品质的体现。你看现在市中心到处塞车，到处不能停车，但在唐家湾这些都不是问题，这也是我选择在唐家生活的重要因素。
从居住的角度来讲，我为什么不住吉大，不住拱北，我住唐家?就是看重唐家的人居环境，有山，有水，空气好，交通便利，楼盘品质好，这些综合因素才是唐家湾的真正价值所在。
就像我们所了解的那样，真正的富人区不一定很热闹，也不一定人口非常密集，更多的是一种生活氛围，生活品质的体现。你看现在市中心到处塞车，到处不能停车，但在唐家湾这些都不是问题，这也是我选择在唐家生活的重要因素。
今天沙龙讨论气氛非常热烈。诸位嘉宾对唐家湾的发展前景非常看好。唐家湾现在迎来了腾飞的机遇，也面临了一些问题，在座嘉宾都提出了非常好的建议。因时间关系，今天沙龙到此结束，谢谢大家。
今天沙龙讨论气氛非常热烈。诸位嘉宾对唐家湾的发展前景非常看好。唐家湾现在迎来了腾飞的机遇，也面临了一些问题，在座嘉宾都提出了非常好的建议。因时间关系，今天沙龙到此结束，谢谢大家。
随着珠海主城区的发展日益饱和，唐家湾片区成为珠海主城区土地供应的主力区域，五年四地王更令该区域成为珠海继南湾之后的又一高端住宅集中区。但多年来，唐家湾的发展相对缓慢，北有坦洲三乡的低价抢夺，西有横琴和西区的后来者居上。唐家湾整个区域的价值一直没有被凸显。
如今，随着广珠轻轨、港珠澳大桥以及深中通道的打通，唐家湾片区将成为珠海整个城市粤港澳同城的交通枢纽，加上珠海对TOD小镇的打造，将粤港澳三大经济圈纳入1小时生活圈的唐家湾将迎来最佳的发展机遇。
随着珠海主城区的发展日益饱和，唐家湾片区成为珠海主城区土地供应的主力区域，五年四地王更令该区域成为珠海继南湾之后的又一高端住宅集中区。但多年来，唐家湾的发展相对缓慢，北有坦洲三乡的低价抢夺，西有横琴和西区的后来者居上。唐家湾整个区域的价值一直没有被凸显。
如今，随着广珠轻轨、港珠澳大桥以及深中通道的打通，唐家湾片区将成为珠海整个城市粤港澳同城的交通枢纽，加上珠海对TOD小镇的打造，将粤港澳三大经济圈纳入1小时生活圈的唐家湾将迎来最佳的发展机遇。
特邀嘉宾：
珠海景泽国际有限公司董事总经理：唐铁军
珠海格力房地产营销策划有限公司总经理：陈丞
珠海左岸房地产策划有限公司总经理：李炳亮
珠海弘明集团副总经理：李智伟
珠海保利地产营销策划部经理：李玲
珠海建筑设计院前任院长：宋宏忠
珠海地方志研究员（出版过多本关于珠海风物的书籍）：何志毅
珠海唐家片区业主：李永龙
沙龙主持：房掌柜珠海站主编刘瑾
特邀嘉宾：
珠海景泽国际有限公司董事总经理：唐铁军
珠海格力房地产营销策划有限公司总经理：陈丞
珠海左岸房地产策划有限公司总经理：李炳亮
珠海弘明集团副总经理：李智伟
珠海保利地产营销策划部经理：李玲
珠海建筑设计院前任院长：宋宏忠
珠海地方志研究员（出版过多本关于珠海风物的书籍）：何志毅
珠海唐家片区业主：李永龙
沙龙主持：房掌柜珠海站主编刘瑾
嘉宾陆续入场中......（刷新可见更新内容）
珠海建筑设计院前任院长：宋宏忠
珠海保利地产营销策划部经理：李玲
珠海弘明集团副总经理：李智伟
珠海唐家片区业主李永龙与房掌柜珠海站主编刘瑾
珠海左岸房地产策划有限公司总经理：李炳亮
珠海格力房地产营销策划有限公司总经理：陈丞
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珠海保利地产营销策划部经理：李玲
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