三乡、坦洲一直有着珠海“后花园”的美誉，近年来两城一家成为了常态，随着珠中两地之间的断头路逐步打通，两地之间的联接也越发紧密，如今金九银十的传统楼市旺季已经到来。
面对着大量的珠海客户的到来，三乡、坦洲众多项目该采取怎样的营销策略?三乡、坦洲的楼价会涨吗?会破万吗?面对唐家、西区楼市持续走高，三乡、坦洲该如何提升竞争力?
三乡、坦洲一直有着珠海“后花园”的美誉，近年来两城一家成为了常态，随着珠中两地之间的断头路逐步打通，两地之间的联接也越发紧密，如今金九银十的传统楼市旺季已经到来。
面对着大量的珠海客户的到来，三乡、坦洲众多项目该采取怎样的营销策略?三乡、坦洲的楼价会涨吗?会破万吗?面对唐家、西区楼市持续走高，三乡、坦洲该如何提升竞争力?
特邀嘉宾：
誉峰名门营销总监：陈 默
珠海大家地产策划公司董事总经理：陈 志
中澳春城策划经理：杜占利
隽园营销策划经理：韩柳兰
御城金湾经理：韩小兵
祥圣地产营销总监： 李嵩崴
锦绣国际花城项目经理：林丁杰
俪宝龙马董事长：沈子刚
百脑会项目中心拓展经理：唐 炜
世光创建副总经理：王近远
盈富国际总经理：于江普
（以姓氏拼音排序）
特邀嘉宾：
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世光创建副总经理：王近远
盈富国际总经理：于江普
（以姓氏拼音排序）
主持人：黄更
还未到三点钟，已经有嘉宾陆续到场。
百脑会项目中心拓展经理：唐炜
中澳春城策划经理：杜占利
俪宝龙马副董事长：沈子刚
祥圣地产营销总监： 李嵩崴
盈富国际总经理：于江普
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珠海大家地产策划公司董事总经理：陈 志
世光创建副总经理：王近远
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锦绣国际花城项目经理：林丁杰
主持人：黄更
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现场花絮：
嘉宾在聊天
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主持人黄更：
首先非常欢迎各位老总来参加我们这次的沙龙。就在前段时间，房掌柜粗略统计过，三乡、坦洲大概有20多个楼盘上市，在这个金九银十的特殊时期，三坦的开发商将会采取什么样的营销策略去抢占市场。我们先请誉峰名门营销总监陈总说一说。
主持人黄更：
首先非常欢迎各位老总来参加我们这次的沙龙。就在前段时间，房掌柜粗略统计过，三乡、坦洲大概有20多个楼盘上市，在这个金九银十的特殊时期，三坦的开发商将会采取什么样的营销策略去抢占市场。我们先请誉峰名门营销总监陈总说一说。
陈默：三坦目前量价都是比较平稳的
刚才说到坦洲最近入市的项目比较多，新推的产品确实量不小，但是在以往9月份、10月份，坦洲都会有一些量的增加，可能有一些项目拿到预售，推出几千套房子都很正常。其实在我个人看来，今年跟以往的推货量相比并不多，还没有去年的供应量大。至于说到了金九银十的黄金销售节点，坦洲的消化能力不是说非常强，是超级强。我记得去年我们9月份开盘时，预估坦洲当年10月份出货量会到6-7亿元，但实际上坦洲的出货量超过10亿元。
如果按照去年坦洲的价格，市场的消化量就非常恐怖，如果我没记错的话，坦洲去年10月份消化了9000多套，也就是一个月就将坦洲之前的供应量全部消化完毕。这说明坦洲不存在滞销的现象，或者说一些地区存在一些货要两年或三年才可以消化掉，而坦洲的项目9个月就可以基本消化完。
不过，我个人也承认，目前坦洲的市场没有前两三个月或者说上半年那么火。原因是两点，第一是各家的出货量都没有以前那么大了，包括去年下半年，坦洲的货到10月份以后都是减少了，很多项目都没有货了。今年的现象跟去年差不太多，如果9月份的供应量可以保持往年的量，那也只有一些刚拿到预售证的项目子啊卖，且所剩货量并不多。因此，整体而言，坦洲区域市场比较健康。
同时价格在前一段时间，包括上半年有不小的增幅，我个人觉得无论是量还是价都会相对平稳。
陈默：三坦目前量价都是比较平稳的
刚才说到坦洲最近入市的项目比较多，新推的产品确实量不小，但是在以往9月份、10月份，坦洲都会有一些量的增加，可能有一些项目拿到预售，推出几千套房子都很正常。其实在我个人看来，今年跟以往的推货量相比并不多，还没有去年的供应量大。至于说到了金九银十的黄金销售节点，坦洲的消化能力不是说非常强，是超级强。我记得去年我们9月份开盘时，预估坦洲当年10月份出货量会到6-7亿元，但实际上坦洲的出货量超过10亿元。
如果按照去年坦洲的价格，市场的消化量就非常恐怖，如果我没记错的话，坦洲去年10月份消化了9000多套，也就是一个月就将坦洲之前的供应量全部消化完毕。这说明坦洲不存在滞销的现象，或者说一些地区存在一些货要两年或三年才可以消化掉，而坦洲的项目9个月就可以基本消化完。
不过，我个人也承认，目前坦洲的市场没有前两三个月或者说上半年那么火。原因是两点，第一是各家的出货量都没有以前那么大了，包括去年下半年，坦洲的货到10月份以后都是减少了，很多项目都没有货了。今年的现象跟去年差不太多，如果9月份的供应量可以保持往年的量，那也只有一些刚拿到预售证的项目子啊卖，且所剩货量并不多。因此，整体而言，坦洲区域市场比较健康。
同时价格在前一段时间，包括上半年有不小的增幅，我个人觉得无论是量还是价都会相对平稳。
主持人黄更：
俪宝龙马的沈总您觉得呢?您怎么看待三、坦在金九银十的情况?
主持人黄更：
俪宝龙马的沈总您觉得呢?您怎么看待三、坦在金九银十的情况?
沈子刚：以“不营销就是营销”作为策略
我们是台资企业，进入大陆已20年，之前一直在上海做项目，而三乡这个项目也是比较偶然也比较意外。我们的做法相对保守保守，而且项目并不大，所以在营销策略上也没有特别的策略，就是以“不营销就是营销”作为我们的策略。像这次金九银十来讲，我们逐步撤掉我们所有的广告，只要到期了我们都把它撤掉了。
其次，我们的策略就是以现楼实景体验式的营销，引导让客户来现场看，来感受，以实际的性价比来回馈。我们一直相信，好房子自己会说话，让客户跟房子直接对话，以品质回馈跟性价比作为我们这一波的主要诉求。
沈子刚：以“不营销就是营销”作为策略
我们是台资企业，进入大陆已20年，之前一直在上海做项目，而三乡这个项目也是比较偶然也比较意外。我们的做法相对保守保守，而且项目并不大，所以在营销策略上也没有特别的策略，就是以“不营销就是营销”作为我们的策略。像这次金九银十来讲，我们逐步撤掉我们所有的广告，只要到期了我们都把它撤掉了。
其次，我们的策略就是以现楼实景体验式的营销，引导让客户来现场看，来感受，以实际的性价比来回馈。我们一直相信，好房子自己会说话，让客户跟房子直接对话，以品质回馈跟性价比作为我们这一波的主要诉求。
主持人黄更：那这是“以不变应万变”。
沈子刚 ：不仅广告撤了，我们上个月连代理公司都已经撤出了，现在都由我们自己卖了。
主持人黄更：杜总您的看法呢?
主持人黄更：那这是“以不变应万变”。
沈子刚 ：不仅广告撤了，我们上个月连代理公司都已经撤出了，现在都由我们自己卖了。
主持人黄更：杜总您的看法呢?
杜占利：线上加线下进行营销
在营销这块，各家有各家的十八般武艺。但毕竟金九银十是个节点，除了常规的主流媒体的展销，通过房展面向社会的营销渠道以外，还要结合自身项目的营销思路。传统来说，基本上线上加线下，基本是这种思路。但是针对每个项目有每个项目的特点，一个是线下的这块，分为渠道这块，我们公司对渠道现在还是抓得比较紧。所以我们“十一”的思路重点全部放在这一块，通过一些渠道的带客来达到我们的销售目标。
其次就是结合现场的活动，回馈老业主的联谊活动，来达到维系老业主，带来新业主，对我们项目的认可和美誉度。我们的思路大概是这样。
杜占利：线上加线下进行营销
在营销这块，各家有各家的十八般武艺。但毕竟金九银十是个节点，除了常规的主流媒体的展销，通过房展面向社会的营销渠道以外，还要结合自身项目的营销思路。传统来说，基本上线上加线下，基本是这种思路。但是针对每个项目有每个项目的特点，一个是线下的这块，分为渠道这块，我们公司对渠道现在还是抓得比较紧。所以我们“十一”的思路重点全部放在这一块，通过一些渠道的带客来达到我们的销售目标。
其次就是结合现场的活动，回馈老业主的联谊活动，来达到维系老业主，带来新业主，对我们项目的认可和美誉度。我们的思路大概是这样。
主持人黄更：
盈富国际的于总您的项目是采取什么策略呢?
于江普 ：我们对于金九银十也是充满信心
我也是来学习的，想多听听各位的意见。作为我们公司来说，一直以来是做商业地产开发，可能和大家的住宅市场，性质不太一样。此次金九银十，我们并不打算投入很多费用用于广告，特别是在珠海，我们也很少做推广，都是客户主动找上门。所以，我们这个项目认筹的客户比较特殊，珠海客并不是主流客户，坦洲本地客反而是主流，这个可能和在座的各位有点不一样。因此我们对于金九银十也是充满信心，我们所处的坦北的配套，我一直认为要远远好于坦洲的其他地方，因为原来坦洲的配套都是集中在坦北，所以我们对于整个项目，特别是在金九银十，我们还是信心很大的。
主持人黄更：
盈富国际的于总您的项目是采取什么策略呢?
于江普 ：我们对于金九银十也是充满信心
我也是来学习的，想多听听各位的意见。作为我们公司来说，一直以来是做商业地产开发，可能和大家的住宅市场，性质不太一样。此次金九银十，我们并不打算投入很多费用用于广告，特别是在珠海，我们也很少做推广，都是客户主动找上门。所以，我们这个项目认筹的客户比较特殊，珠海客并不是主流客户，坦洲本地客反而是主流，这个可能和在座的各位有点不一样。因此我们对于金九银十也是充满信心，我们所处的坦北的配套，我一直认为要远远好于坦洲的其他地方，因为原来坦洲的配套都是集中在坦北，所以我们对于整个项目，特别是在金九银十，我们还是信心很大的。
主持人黄更：
祥圣房产的李总 您呢?
李嵩崴：这几个月坦洲是平稳过渡
我们新项目暂时正在启动当中，不过历史遗留下来一些尾货，之前一直没有卖，也是在等这个金九银十，也想借这个机会把尾货出掉，然后为新项目争取一些流动资金。去年金九银十，坦洲的销售是近几年来最火的一次，但是坦洲的入货量没有那么大。你看六七月份历来都是传统的销售淡季，这几个月比5月份，不管是价格还是销量，都不比5月份、4月份差，我觉得是平稳过渡，应该会卖得不错，因为市场同品质的产品不是很多。
主持人黄更：
祥圣房产的李总 您呢?
李嵩崴：这几个月坦洲是平稳过渡
我们新项目暂时正在启动当中，不过历史遗留下来一些尾货，之前一直没有卖，也是在等这个金九银十，也想借这个机会把尾货出掉，然后为新项目争取一些流动资金。去年金九银十，坦洲的销售是近几年来最火的一次，但是坦洲的入货量没有那么大。你看六七月份历来都是传统的销售淡季，这几个月比5月份，不管是价格还是销量，都不比5月份、4月份差，我觉得是平稳过渡，应该会卖得不错，因为市场同品质的产品不是很多。
主持人黄更：
世光创建的王总您对此怎么看待?
王近远 ：坦洲如果未来教育配套再完善一些，我相信市场会更加向上
我来之前做了一点功课，我们搜集到了整个坦洲在售的所有楼盘未来供应量的数据，同时我们 也通过各种渠道了解到了具备房地产性质，有商住产权性质土地的潜在供应量(因为它现在还是土地状 态，并没有入市。)未来五年内总计达到887万平方米，其中有将近400多万平方米只是潜在供应量，还 是土地状态，并没有入市。
从去年开始，房地产市场已经由政策为导向的房地产市场转变为真正的市场商品，在这个转变过程中， 商品买卖的第一要素——供求关系就变得非常的明显了，刚才我说到的是供应量，未来五年内可预估的 供应量也就是400多万。
今年上半年坦洲总共去化量是7000多套，不到80万平方米，所以我们可以看到，整个坦洲每年的去化量 其实是固定的。通过这个数据，我们发现只要三年，坦洲就没货了，明年我们有新产品推出，但也不是很大的一块地。我们用这种供求关系可以反映出坦洲的房产市场现在是非常健康的，供求是处于平衡阶段的，而且是供小于求，需求是大于供应的。
整个市场的大势下，我的观点就是，我现在对坦洲很有信心，整个区域现在唯一弱势的一点，就是这个 区域的配套稍微弱了一点，由政府主导的配套弱了一点，西区由政府主导的配套很强，但是落地的弱了 一点。如果我们很多开发商意识到了这点，然后主动去补足配套，有了商业，对区域就有很大的带动。我们除了现有的几个商圈外，还包括未来华发商圈对坦洲市场的带动，还有就是TOD小镇那边的商圈对我们的带动，整个坦洲像珠海的一部分，加上配套的齐全，如果未来教育配套再完善一些，我相信坦洲市场会更加向上。它现在上升的势头 是很平稳向上的。
前段时间我去了一趟西区，整个区域去看了一下之后，发现房地产市场发展非常迅猛，一条珠海大道带 动了整个周边的房地产市场，新楼盘非常多，但是全是楼盘扎堆，其实他们的配套也是不足的，我想， 在这种同等的条件下，坦洲这么近，所以它会对以珠海为生活中心的带动性比较强。
说完坦洲，毕竟我们也有在三乡的楼盘，也大概说说三乡的市场。三乡有它的弱项，区域的距离会比坦洲 弱很多，坦洲跟珠海就在一起，三乡可能三座山加在一起就把珠海和三乡的距离拉远了。其实，三乡的生活配套和生活指数是好过坦洲的，只是因为距离的原因，削弱了客户对三乡的认同感 。三乡有它很多的资源优势，首先是教育，三乡的三鑫双语学校，也有很多珠海人在那里读书，三乡从小学、到初中，到高中，三乡都有好的学校的供应，这些教育方面的优势 现在还没有被发掘出来。
虽然我们的涨幅慢，但是整体还是向上。所以，三乡和坦洲未来会怎么样，我认为两个区域都会有很好 的体现。在金九银十这个节点，我觉得坦洲会一如既往地有优异成绩的表现，而且可能会有更好的成绩表现出 来。三乡这边在这个节点的表现将会比较平稳，不会像前两年出现突然间降价，再涨，再降，跌幅已经没有了，现在变 成微涨向上，从价格洼地已经“起死回生”，开始慢慢向上走了。
主持人黄更：
世光创建的王总您对此怎么看待?
王近远 ：坦洲如果未来教育配套再完善一些，我相信市场会更加向上
我来之前做了一点功课，我们搜集到了整个坦洲在售的所有楼盘未来供应量的数据，同时我们 也通过各种渠道了解到了具备房地产性质，有商住产权性质土地的潜在供应量(因为它现在还是土地状 态，并没有入市。)未来五年内总计达到887万平方米，其中有将近400多万平方米只是潜在供应量，还 是土地状态，并没有入市。
从去年开始，房地产市场已经由政策为导向的房地产市场转变为真正的市场商品，在这个转变过程中， 商品买卖的第一要素——供求关系就变得非常的明显了，刚才我说到的是供应量，未来五年内可预估的 供应量也就是400多万。
今年上半年坦洲总共去化量是7000多套，不到80万平方米，所以我们可以看到，整个坦洲每年的去化量 其实是固定的。通过这个数据，我们发现只要三年，坦洲就没货了，明年我们有新产品推出，但也不是很大的一块地。我们用这种供求关系可以反映出坦洲的房产市场现在是非常健康的，供求是处于平衡阶段的，而且是供小于求，需求是大于供应的。
整个市场的大势下，我的观点就是，我现在对坦洲很有信心，整个区域现在唯一弱势的一点，就是这个 区域的配套稍微弱了一点，由政府主导的配套弱了一点，西区由政府主导的配套很强，但是落地的弱了 一点。如果我们很多开发商意识到了这点，然后主动去补足配套，有了商业，对区域就有很大的带动。我们除了现有的几个商圈外，还包括未来华发商圈对坦洲市场的带动，还有就是TOD小镇那边的商圈对我们的带动，整个坦洲像珠海的一部分，加上配套的齐全，如果未来教育配套再完善一些，我相信坦洲市场会更加向上。它现在上升的势头 是很平稳向上的。
前段时间我去了一趟西区，整个区域去看了一下之后，发现房地产市场发展非常迅猛，一条珠海大道带 动了整个周边的房地产市场，新楼盘非常多，但是全是楼盘扎堆，其实他们的配套也是不足的，我想， 在这种同等的条件下，坦洲这么近，所以它会对以珠海为生活中心的带动性比较强。
说完坦洲，毕竟我们也有在三乡的楼盘，也大概说说三乡的市场。三乡有它的弱项，区域的距离会比坦洲 弱很多，坦洲跟珠海就在一起，三乡可能三座山加在一起就把珠海和三乡的距离拉远了。其实，三乡的生活配套和生活指数是好过坦洲的，只是因为距离的原因，削弱了客户对三乡的认同感 。三乡有它很多的资源优势，首先是教育，三乡的三鑫双语学校，也有很多珠海人在那里读书，三乡从小学、到初中，到高中，三乡都有好的学校的供应，这些教育方面的优势 现在还没有被发掘出来。
虽然我们的涨幅慢，但是整体还是向上。所以，三乡和坦洲未来会怎么样，我认为两个区域都会有很好 的体现。在金九银十这个节点，我觉得坦洲会一如既往地有优异成绩的表现，而且可能会有更好的成绩表现出 来。三乡这边在这个节点的表现将会比较平稳，不会像前两年出现突然间降价，再涨，再降，跌幅已经没有了，现在变 成微涨向上，从价格洼地已经“起死回生”，开始慢慢向上走了。
主持人黄更：
王总分析三坦分析得很详细，那我们来听听隽园韩总的看法。
韩柳兰：明年坦洲市场也会区域平静，价格会慢慢涨
我们今年是比较保守的营销方式，因为我们货量不多，新项目衔接周期也比较长，所以我们金九银十可能不会有太多的供货量，基本上都是一些尾房清货。营销方面，我们主要是为了回馈业主做一些促销，但没有大的营销活动。
至于金九银十的抢客现象，我了解的情况在西区、金鼎、坦洲这边，基本上没有很大的抢客现象，因为地理位置完全不一样，客户群也是不一样的，看客户倾向于哪方面。至于说坦洲房价 今年上半年涨幅是比较大的，不过到了这一两个月，可能会趋于平静。什么时候房价能达到1万元/平方米，我觉得这对坦洲来说这也算是一个槛吧。其实现在坦洲已经有一个楼盘上万元/平方米了。大家都在观望着，如果他们卖得好，以及有金九银十，整个坦洲房地产销量不错，估计我们这些稍微小点的项目也会向他们看齐。明年市场也会区域平静，价格会慢慢涨，所以我们也会很看好坦洲的市场的。
主持人黄更：
王总分析三坦分析得很详细，那我们来听听隽园韩总的看法。
韩柳兰：明年坦洲市场也会区域平静，价格会慢慢涨
我们今年是比较保守的营销方式，因为我们货量不多，新项目衔接周期也比较长，所以我们金九银十可能不会有太多的供货量，基本上都是一些尾房清货。营销方面，我们主要是为了回馈业主做一些促销，但没有大的营销活动。
至于金九银十的抢客现象，我了解的情况在西区、金鼎、坦洲这边，基本上没有很大的抢客现象，因为地理位置完全不一样，客户群也是不一样的，看客户倾向于哪方面。至于说坦洲房价 今年上半年涨幅是比较大的，不过到了这一两个月，可能会趋于平静。什么时候房价能达到1万元/平方米，我觉得这对坦洲来说这也算是一个槛吧。其实现在坦洲已经有一个楼盘上万元/平方米了。大家都在观望着，如果他们卖得好，以及有金九银十，整个坦洲房地产销量不错，估计我们这些稍微小点的项目也会向他们看齐。明年市场也会区域平静，价格会慢慢涨，所以我们也会很看好坦洲的市场的。
林丁杰：整个坦洲我们是非常看好的
提到房价，其实我这里有个好消息要发布，就是我们锦绣国际花园要涨价了，在未来的几个月里，有购房需求的就要快一些，因为9月份我们涨了3%，10月份将会涨3%，到11、12月份会到7000元/平方米。按照这个势头下来，整个坦洲确实是一直往上走，你说会不会破万元/平方米，其实在坦南已经破万元大关了，坦中也将会破万元/平方米。
为什么我们都认为坦洲一直走好?其实前几年，整个坦洲其实有下走的趋势，2008年掉下来了，2009年突然间爆了一波，2010年有向下走的趋势，我们就想市场是不是饱和了呢?
但其实我发现，现在很多项目其实还没有入市，而且十四村这一带还没有开发出来。后来横琴一开发之后，2013年10月份，横琴招了1800个企业，现在陆陆续续进驻的企业都在增加。我们反过来思考，1800个企业，如果一个企业是1000个人，那已经是上百万的购买力了。像刚才王总说的，坦洲确实是比较健康的，而且是非常健康的状态。其实到横琴工作的这些外来人口，到哪里买楼?大部分还是会流向西区跟坦洲。且坦洲从物价、消费、楼价，还是比西区有优势。至于是否是珠海户口，我觉得不是非常大的影响，除非是老珠海人。所以现在我也是在想，接下来要去哪里拿地，现在好像没地好拿了。
整个中山有一个新的趋势，当中山周边，江门、珠海这些城市，都已经过万元/平方米了。中山其是一个价格洼地，现在整个坦洲我们是非常看好的，发展商基本上是找地难了。坦洲的农田、绿化、水利保护这块还是做得很好的。
林丁杰：整个坦洲我们是非常看好的
提到房价，其实我这里有个好消息要发布，就是我们锦绣国际花园要涨价了，在未来的几个月里，有购房需求的就要快一些，因为9月份我们涨了3%，10月份将会涨3%，到11、12月份会到7000元/平方米。按照这个势头下来，整个坦洲确实是一直往上走，你说会不会破万元/平方米，其实在坦南已经破万元大关了，坦中也将会破万元/平方米。
为什么我们都认为坦洲一直走好?其实前几年，整个坦洲其实有下走的趋势，2008年掉下来了，2009年突然间爆了一波，2010年有向下走的趋势，我们就想市场是不是饱和了呢?
但其实我发现，现在很多项目其实还没有入市，而且十四村这一带还没有开发出来。后来横琴一开发之后，2013年10月份，横琴招了1800个企业，现在陆陆续续进驻的企业都在增加。我们反过来思考，1800个企业，如果一个企业是1000个人，那已经是上百万的购买力了。像刚才王总说的，坦洲确实是比较健康的，而且是非常健康的状态。其实到横琴工作的这些外来人口，到哪里买楼?大部分还是会流向西区跟坦洲。且坦洲从物价、消费、楼价，还是比西区有优势。至于是否是珠海户口，我觉得不是非常大的影响，除非是老珠海人。所以现在我也是在想，接下来要去哪里拿地，现在好像没地好拿了。
整个中山有一个新的趋势，当中山周边，江门、珠海这些城市，都已经过万元/平方米了。中山其是一个价格洼地，现在整个坦洲我们是非常看好的，发展商基本上是找地难了。坦洲的农田、绿化、水利保护这块还是做得很好的。
韩小兵：坦洲市场的价和量一直走高是可以期待的
我觉得作为一个购房的客户来说，他可能比较看重的就是一个地域的衣食住行，除此之外，我觉得还加一个“学”，刚才王总已经说得很透彻了，行、学，我们是没有办法控制的，因为这个都是政府的行为，但是我觉得衣和食，就是我们商业氛围的增加，这个是我们开发商就可以做到的。我们也可以看到，现在在南坦片区，未来商业氛围越来越浓是可以期待的，加上我们周边有了一些超市，以后基本上解决购房者衣和食的问题，是不成问题的。
至于学，对于珠海人来说也不是很大的问题，因为很多人在坦洲如果是首次置业，他对优质学源的要求并不高，能够满足就读的需要就可以了。如果是二次置业的客户，他基本可以在珠海解决他学的问题，所以学这个问题对我们也不形成制约的因素。行的方面，我们也期待断头路马上打通，我们看到在政府层面也在推进。
我觉得对我们最大的一个利好其实是横琴自贸区的开发，因为现在我们看到整个珠海，其实人口是非常不足的，珠海的人口现在只有170多万。现在国家在横琴、在港珠澳大桥上投了这么多的钱，肯定是需要人口来支撑这样的经济总量。我是从深圳过来的，就拿深圳来进行对比，这样的经济总量我相信，珠海的人口至少要翻两番到三番才能达到它的预期，支撑它的经济总量，如果这样大量涌入的人口，我觉得珠海市内的供应量是不足的，它人口增加的效应外溢的话，估计我们坦洲的量也满足不了需求，所以现在市场的供应量是不能够满足珠海和坦洲以后经济发展的需求。而且在坦洲这块，土地供应量也是非常有限，所以我相信，坦洲市场的价和量一直走高是可以期待的。
韩小兵：坦洲市场的价和量一直走高是可以期待的
我觉得作为一个购房的客户来说，他可能比较看重的就是一个地域的衣食住行，除此之外，我觉得还加一个“学”，刚才王总已经说得很透彻了，行、学，我们是没有办法控制的，因为这个都是政府的行为，但是我觉得衣和食，就是我们商业氛围的增加，这个是我们开发商就可以做到的。我们也可以看到，现在在南坦片区，未来商业氛围越来越浓是可以期待的，加上我们周边有了一些超市，以后基本上解决购房者衣和食的问题，是不成问题的。
至于学，对于珠海人来说也不是很大的问题，因为很多人在坦洲如果是首次置业，他对优质学源的要求并不高，能够满足就读的需要就可以了。如果是二次置业的客户，他基本可以在珠海解决他学的问题，所以学这个问题对我们也不形成制约的因素。行的方面，我们也期待断头路马上打通，我们看到在政府层面也在推进。
我觉得对我们最大的一个利好其实是横琴自贸区的开发，因为现在我们看到整个珠海，其实人口是非常不足的，珠海的人口现在只有170多万。现在国家在横琴、在港珠澳大桥上投了这么多的钱，肯定是需要人口来支撑这样的经济总量。我是从深圳过来的，就拿深圳来进行对比，这样的经济总量我相信，珠海的人口至少要翻两番到三番才能达到它的预期，支撑它的经济总量，如果这样大量涌入的人口，我觉得珠海市内的供应量是不足的，它人口增加的效应外溢的话，估计我们坦洲的量也满足不了需求，所以现在市场的供应量是不能够满足珠海和坦洲以后经济发展的需求。而且在坦洲这块，土地供应量也是非常有限，所以我相信，坦洲市场的价和量一直走高是可以期待的。
陈志：现在的市场并没有什么金九银十
1997年，我们开始在珠海做房地产，之前并没有“金九银十”的说法，从2001年开始大家提“金九银十”。我觉得金九银十这个概念，如果珠海没有那么多的利好消息(横琴自贸区、港珠澳大桥)，金九银十还是存在的。现在整个情况比较平静的原因还只是商业行为的逻辑关系，金九银十的平静没有什么脉络可循，我觉得现在的市场，事实上并没有什么金九银十。
营销活动来看，对于我们这种几万平方米规模的项目，客户又想年底买房的，可能会有一些比较快销售的动作，具体可能还是要根据实际情况。
主持人黄更：
刚才诸位老总分析到了三坦地区的诸多利好，都很看好三坦未来的发展。其实除了坦洲、三乡之外，珠海的唐家、西区也在崛起。它们在目前的状况之下，三坦如何在又有唐家，又有西区，如何闯出自己的势头，怎样提升自己的竞争力，刚才说的是利好，我们现在说一下，怎么在不好的方面提升它的竞争力。
陈志：现在的市场并没有什么金九银十
1997年，我们开始在珠海做房地产，之前并没有“金九银十”的说法，从2001年开始大家提“金九银十”。我觉得金九银十这个概念，如果珠海没有那么多的利好消息(横琴自贸区、港珠澳大桥)，金九银十还是存在的。现在整个情况比较平静的原因还只是商业行为的逻辑关系，金九银十的平静没有什么脉络可循，我觉得现在的市场，事实上并没有什么金九银十。
营销活动来看，对于我们这种几万平方米规模的项目，客户又想年底买房的，可能会有一些比较快销售的动作，具体可能还是要根据实际情况。
主持人黄更：
刚才诸位老总分析到了三坦地区的诸多利好，都很看好三坦未来的发展。其实除了坦洲、三乡之外，珠海的唐家、西区也在崛起。它们在目前的状况之下，三坦如何在又有唐家，又有西区，如何闯出自己的势头，怎样提升自己的竞争力，刚才说的是利好，我们现在说一下，怎么在不好的方面提升它的竞争力。
主持人黄更：
刚才诸位老总分析到了三坦地区的诸多利好，都很看好三坦未来的发展。其实除了坦洲、三乡之外，珠海的唐家、西区也在崛起。它们在目前的状况之下，三坦如何在又有唐家，又有西区，如何闯出自己的势头，怎样提升自己的竞争力，刚才说的是利好，我们现在说一下，怎么在不好的方面提升它的竞争力。
陈默：买坦洲什么时候合适?今天最合适
我先从普通消费者的角度来谈一下吧：
第一，如果站在客户角度上面来考虑这三个区域，我个人认为，我在资金有压力的情况下会考虑坦洲，我不会考虑西区，原因是我的工作范围也是在市区或者市区周边。第二是我的朋友也基本都在市区，我的生活也接受不了每天市区、西区穿梭。
如果将坦洲除外的话，我会考虑唐家，也不会去西区。唐家是珠海重要的组成部分，它里面的商业配套还是说生活配套，都是比较完善的。现在唐家的仁恒、保利项目，没有老旧小区，没有回迁房。且唐家都是作为政府主导来规划的，整个规划相对合理。此外，唐家的自然资源非常丰富，包括情侣路的沿线景观，包括未来格力、仁恒的配套方面，所以我认为它未来的发展会好于西区。且交通也十分便利，从仁恒滨海半岛那边过来，到市区老香洲片区，估计也是在15分钟车程。所以我觉得唐家是我相对看好的。当然了，唐家现在的价格也是从去年开盘14000元/平方米，到现在也是17000~18000元/平方米，所以这个地区是有吸引力的，不需要天天吆喝。
讲回坦洲这一区域，刚才讲的都是各个项目9月份、10月份的情况。其实我想说，站在消费者的角度讲，我去坦洲还有什么障碍?如果说确实主城区2万元/平方米我接受不了，那我要选择坦洲或西区。以前去坦洲的障碍就是交通不方便，但是去年从华发商都，从造贝过去，这条路的交通瓶颈已经解决了。咱们往珠海大道、往横琴的路一直都是通的;十四村嘉园那条路也是可以通的。
所以说买坦洲什么时候合适?今天最合适，珠海目前这个价格，你还想坦洲市场往回落，现实吗?你还盼望着坦洲能不能再回到六七千块，那就慢慢等。关键是坦洲现在不是没有在动，它道路在做，绿化在做，虽然不快。我觉得政府只要把环境卫生搞好，就行了。
主持人黄更：
刚才诸位老总分析到了三坦地区的诸多利好，都很看好三坦未来的发展。其实除了坦洲、三乡之外，珠海的唐家、西区也在崛起。它们在目前的状况之下，三坦如何在又有唐家，又有西区，如何闯出自己的势头，怎样提升自己的竞争力，刚才说的是利好，我们现在说一下，怎么在不好的方面提升它的竞争力。
陈默：买坦洲什么时候合适?今天最合适
我先从普通消费者的角度来谈一下吧：
第一，如果站在客户角度上面来考虑这三个区域，我个人认为，我在资金有压力的情况下会考虑坦洲，我不会考虑西区，原因是我的工作范围也是在市区或者市区周边。第二是我的朋友也基本都在市区，我的生活也接受不了每天市区、西区穿梭。
如果将坦洲除外的话，我会考虑唐家，也不会去西区。唐家是珠海重要的组成部分，它里面的商业配套还是说生活配套，都是比较完善的。现在唐家的仁恒、保利项目，没有老旧小区，没有回迁房。且唐家都是作为政府主导来规划的，整个规划相对合理。此外，唐家的自然资源非常丰富，包括情侣路的沿线景观，包括未来格力、仁恒的配套方面，所以我认为它未来的发展会好于西区。且交通也十分便利，从仁恒滨海半岛那边过来，到市区老香洲片区，估计也是在15分钟车程。所以我觉得唐家是我相对看好的。当然了，唐家现在的价格也是从去年开盘14000元/平方米，到现在也是17000~18000元/平方米，所以这个地区是有吸引力的，不需要天天吆喝。
讲回坦洲这一区域，刚才讲的都是各个项目9月份、10月份的情况。其实我想说，站在消费者的角度讲，我去坦洲还有什么障碍?如果说确实主城区2万元/平方米我接受不了，那我要选择坦洲或西区。以前去坦洲的障碍就是交通不方便，但是去年从华发商都，从造贝过去，这条路的交通瓶颈已经解决了。咱们往珠海大道、往横琴的路一直都是通的;十四村嘉园那条路也是可以通的。
所以说买坦洲什么时候合适?今天最合适，珠海目前这个价格，你还想坦洲市场往回落，现实吗?你还盼望着坦洲能不能再回到六七千块，那就慢慢等。关键是坦洲现在不是没有在动，它道路在做，绿化在做，虽然不快。我觉得政府只要把环境卫生搞好，就行了。
主持人黄更：
除了教育，各位老总觉得还有哪些方面需要提升一下呢?
韩柳兰：
我觉得少了休闲的地方，因为我自己住在坦南这块，有时我们晚上开车到市民广场，早上还要特地开车去那边跑步，因为在坦南这边没有办法跑，你在路边跑就吸灰尘。所以，环境、教育、休闲，基本上就是这些。
主持人黄更：
除了教育，各位老总觉得还有哪些方面需要提升一下呢?
韩柳兰：
我觉得少了休闲的地方，因为我自己住在坦南这块，有时我们晚上开车到市民广场，早上还要特地开车去那边跑步，因为在坦南这边没有办法跑，你在路边跑就吸灰尘。所以，环境、教育、休闲，基本上就是这些。
主持人黄更：
沈总您觉得三乡需要从哪些方面提升竞争力呢?
沈子刚：珠海的房价一直在提升，这给三乡创造了很大的空间
我觉得三乡就是珠海的后花园，它的自然生态比较优越，住家的品质也比较好，因为我们没有项目在坦洲。你们刚才说没有地拿，其实最近坦洲来买地的很多，因为他们没有工业区，所以马路也比坦洲干净，我们每次去坦洲，看到大卡车进进出出的，三乡街道干净，当地人对外地人也比较友善，港澳台的人在三乡比较多。上次看到有杂志说，香港退休的港首都在三乡住。
珠海的房价一直在提升，这给三乡创造了很大的空间。如果珠海再涨的话，与其“珠海一张床，不如三乡三间房”，而且以我们的品质跟房价来讲，在三乡买一间房，再加一辆车子，都还绰绰有余，所以这是未来三乡的优势所在，价钱便宜。
三乡的人口一直没大幅度增长，可是根据我们在台湾的经验，台湾也有这样一个区域，它总是有一个“后花园”，它成长比较慢，可是当它成长起来之后，它会变成一个高级的休闲的度假的地方。所以我们对这个三乡这个项目从来不讲究要多快干好，二而是注重品质。台湾一套房子，30年前5万块钱，30年后350万元/平方米了。我们公司比较保守，开发项目，考虑到自有资金充足的情况下，慢慢卖，把品质干好就可以了，品质五年以后，十年以后，还是一样。所以我们对三乡的房子，其实是按照台北豪宅的标准去干的，都是精雕细琢慢慢去做的。
主持人黄更：
沈总您觉得三乡需要从哪些方面提升竞争力呢?
沈子刚：珠海的房价一直在提升，这给三乡创造了很大的空间
我觉得三乡就是珠海的后花园，它的自然生态比较优越，住家的品质也比较好，因为我们没有项目在坦洲。你们刚才说没有地拿，其实最近坦洲来买地的很多，因为他们没有工业区，所以马路也比坦洲干净，我们每次去坦洲，看到大卡车进进出出的，三乡街道干净，当地人对外地人也比较友善，港澳台的人在三乡比较多。上次看到有杂志说，香港退休的港首都在三乡住。
珠海的房价一直在提升，这给三乡创造了很大的空间。如果珠海再涨的话，与其“珠海一张床，不如三乡三间房”，而且以我们的品质跟房价来讲，在三乡买一间房，再加一辆车子，都还绰绰有余，所以这是未来三乡的优势所在，价钱便宜。
三乡的人口一直没大幅度增长，可是根据我们在台湾的经验，台湾也有这样一个区域，它总是有一个“后花园”，它成长比较慢，可是当它成长起来之后，它会变成一个高级的休闲的度假的地方。所以我们对这个三乡这个项目从来不讲究要多快干好，二而是注重品质。台湾一套房子，30年前5万块钱，30年后350万元/平方米了。我们公司比较保守，开发项目，考虑到自有资金充足的情况下，慢慢卖，把品质干好就可以了，品质五年以后，十年以后，还是一样。所以我们对三乡的房子，其实是按照台北豪宅的标准去干的，都是精雕细琢慢慢去做的。
林丁杰：坦北没有什么大的居住问题，是非常宜居
我个人觉得萝卜青菜各有所爱。如果说唐家、西区、坦洲这三个地方有没有直接的竞争?我个人觉得没有，特别西区跟坦洲，因为区域摆在那里。买西区的，我个人所知，除非是在那边工作的，他可能会买西区，基本上工作、生活圈子都在珠海的，买坦洲;可能经济条件好一点的，买唐家。所以基本上我觉得没有特别的关键性的竞争，不像坦南跟坦北，只能说有一个关联度。
主持人黄更：
您觉得它需要提升的方面有吗?还是说觉得目前还是不错。
林丁杰：
我觉得坦南的，刚才几个老总已经说了，就那几个问题。坦北呢，我自己就在那里工作，也在那里住，我觉得那里是不错的。坦洲只能说是区位的问题，但区位改变不了，但现在路已经通了，所以基本上我觉得坦北没有什么大的居住问题，是非常宜居的。
林丁杰：坦北没有什么大的居住问题，是非常宜居
我个人觉得萝卜青菜各有所爱。如果说唐家、西区、坦洲这三个地方有没有直接的竞争?我个人觉得没有，特别西区跟坦洲，因为区域摆在那里。买西区的，我个人所知，除非是在那边工作的，他可能会买西区，基本上工作、生活圈子都在珠海的，买坦洲;可能经济条件好一点的，买唐家。所以基本上我觉得没有特别的关键性的竞争，不像坦南跟坦北，只能说有一个关联度。
主持人黄更：
您觉得它需要提升的方面有吗?还是说觉得目前还是不错。
林丁杰：
我觉得坦南的，刚才几个老总已经说了，就那几个问题。坦北呢，我自己就在那里工作，也在那里住，我觉得那里是不错的。坦洲只能说是区位的问题，但区位改变不了，但现在路已经通了，所以基本上我觉得坦北没有什么大的居住问题，是非常宜居的。
李嵩崴：在未来若干年之内，坦洲的区位优势会一直保持
我觉得唐家、西区、坦洲竞争并不大，因为综合分析这几个区位，唐家虽然好，但是价格高，真正主城区买西区的比较少，坦洲给人的感觉可能是比较破，但是地理位置是优越于这两个区位的，我们都知道，地理位置是决定地产价格的第一要素，所以我认为，在未来若干年之内，坦洲的区位优势会一直保持。至于说坦南坦北，我觉得我们那个新项目绝对是坦洲第一配套好，而且居住环境绝对好。
李嵩崴：在未来若干年之内，坦洲的区位优势会一直保持
我觉得唐家、西区、坦洲竞争并不大，因为综合分析这几个区位，唐家虽然好，但是价格高，真正主城区买西区的比较少，坦洲给人的感觉可能是比较破，但是地理位置是优越于这两个区位的，我们都知道，地理位置是决定地产价格的第一要素，所以我认为，在未来若干年之内，坦洲的区位优势会一直保持。至于说坦南坦北，我觉得我们那个新项目绝对是坦洲第一配套好，而且居住环境绝对好。
陈默：坦洲客源是永远不缺的
其实我还有一个想法，跟各位分享一下。我并不认为坦洲的商业配套缺失很严重。我们项目前面那条路如果通到嘉园，再往前不就是沃尔玛吗?这一条线我开车试过，包括导航我也测过，不超过两公里。两公里内的商业配套那肯定是算这个片区的配套了。如果道路市政全部做好了，怎么可能还卖八九千块钱呢?当然，我们说在坦洲买房并不代表着就一直定居坦洲。客户可以在坦洲解决好初级的居住问题，未来如果收入高了，将坦洲的房子卖掉，再回珠海市区，这也是一个选择。因为买坦洲的客户年纪不是很大，可能就是二十七八到三十岁这个客户群购买的量是最多的，那他们的发展是最快的，未来如果说想要小孩在珠海市区上学，没问题，你把坦洲的房子卖掉回市区。同时，坦洲的客源是永远不缺的，不断有新的大学生进来珠海，他没有钱买市区的，可能就转而买坦洲。
陈默：坦洲客源是永远不缺的
其实我还有一个想法，跟各位分享一下。我并不认为坦洲的商业配套缺失很严重。我们项目前面那条路如果通到嘉园，再往前不就是沃尔玛吗?这一条线我开车试过，包括导航我也测过，不超过两公里。两公里内的商业配套那肯定是算这个片区的配套了。如果道路市政全部做好了，怎么可能还卖八九千块钱呢?当然，我们说在坦洲买房并不代表着就一直定居坦洲。客户可以在坦洲解决好初级的居住问题，未来如果收入高了，将坦洲的房子卖掉，再回珠海市区，这也是一个选择。因为买坦洲的客户年纪不是很大，可能就是二十七八到三十岁这个客户群购买的量是最多的，那他们的发展是最快的，未来如果说想要小孩在珠海市区上学，没问题，你把坦洲的房子卖掉回市区。同时，坦洲的客源是永远不缺的，不断有新的大学生进来珠海，他没有钱买市区的，可能就转而买坦洲。
杜占利：坦洲目前在价格、销量上还有很大的增值空间
大家应该都做过客户分析，客户的注重点基本上第一看的都是价格，坦洲的价格跟西区、唐家相比是绝对有优势，这个就占了先机。客户的注重点第二肯定是便利性，你再跟那两个区域比，它也是比那两个区域便利很多的。再说到配套这块，虽然是坦洲的弱项，但客户都会算成本，西区的配套做得再好，就跟你建个商场一样，硬件多好、定位多高，没有人进驻，也没什么用。目前，珠海至少30万左右在坦洲了，坦洲人气达到一定程度，配套自然而然就起来了。坦洲目前的发展上，在价格上、楼盘的销量上，还有很大的增值空间。
杜占利：坦洲目前在价格、销量上还有很大的增值空间
大家应该都做过客户分析，客户的注重点基本上第一看的都是价格，坦洲的价格跟西区、唐家相比是绝对有优势，这个就占了先机。客户的注重点第二肯定是便利性，你再跟那两个区域比，它也是比那两个区域便利很多的。再说到配套这块，虽然是坦洲的弱项，但客户都会算成本，西区的配套做得再好，就跟你建个商场一样，硬件多好、定位多高，没有人进驻，也没什么用。目前，珠海至少30万左右在坦洲了，坦洲人气达到一定程度，配套自然而然就起来了。坦洲目前的发展上，在价格上、楼盘的销量上，还有很大的增值空间。
韩小兵：从政府角度出发去规划土地更增加坦洲的竞争力
针对坦洲提升竞争力，我有一点个人的看法，就坦洲来说，它和西区、唐家存在有一定的竞争，但是它主要的功能其实就相当于珠海的配套。因为整个坦洲要做成一个工业强镇、经济强镇，都不太现实。但是我们可以让它成为一个珠海很好的配套城，让珠海的人更加乐意来这里居住。
陈总也说了，站在他们楼盘上，往那边一望，全是农田，坦洲这边既然房子需求这么大，没有办法进行大规模地开发，没有办法做到人们进来之后，不让客户看出这是一个城乡结合部，它至少是一个成规模的住宅区。所以我想说，坦洲整个土地的使用规划，如果从政府角度，应该考虑怎么把它做起来，而不是住在自己的楼盘里面，进了小区像欧洲，出来就是非洲。
韩小兵：从政府角度出发去规划土地更增加坦洲的竞争力
针对坦洲提升竞争力，我有一点个人的看法，就坦洲来说，它和西区、唐家存在有一定的竞争，但是它主要的功能其实就相当于珠海的配套。因为整个坦洲要做成一个工业强镇、经济强镇，都不太现实。但是我们可以让它成为一个珠海很好的配套城，让珠海的人更加乐意来这里居住。
陈总也说了，站在他们楼盘上，往那边一望，全是农田，坦洲这边既然房子需求这么大，没有办法进行大规模地开发，没有办法做到人们进来之后，不让客户看出这是一个城乡结合部，它至少是一个成规模的住宅区。所以我想说，坦洲整个土地的使用规划，如果从政府角度，应该考虑怎么把它做起来，而不是住在自己的楼盘里面，进了小区像欧洲，出来就是非洲。
于江普：三坦要提高竞争力，还是要从楼盘本身入手
可能我和大家的观点不同，出发点不同。我个人觉得真正提高竞争力，还是要从楼盘本身下手，第一，让我的楼盘从设计开始考虑，本身的户型是不是适合我们定向客户群的需求?有些可能在以前不行，现在是不是又行了呢?所以精准定位精准打击是非常重要的，包括将来小区里面的绿化、配套，刚才说政府不配，其实大家自己也在配，商业也在配，幼儿园也在建，都在想办法提高自己的竞争力。我觉得多从这方面下手，如果说坦洲的发展商能够联合起来，每一家都把自身的竞争力提高，形成一个很强的实力，将来的坦洲可能就是珠海的富人区了。坦洲的物业管理确实有些楼盘做得不错，但整体水平相对珠海来说还是弱了一些。
另外还有一点比较明显的，坦洲现在卖精装修房的不多，还处于起步阶段，珠海已经形成大势了，包括我们在比价的时候都是有一种误区，你说珠海一万五、两万，坦洲一万，你要把装修算进去，我觉得如果在装修上有所提高，也是对你整个楼盘整体素质的提高。在竞争方面，作为发展商能做的就是把自己楼盘素质提升。
于江普：三坦要提高竞争力，还是要从楼盘本身入手
可能我和大家的观点不同，出发点不同。我个人觉得真正提高竞争力，还是要从楼盘本身下手，第一，让我的楼盘从设计开始考虑，本身的户型是不是适合我们定向客户群的需求?有些可能在以前不行，现在是不是又行了呢?所以精准定位精准打击是非常重要的，包括将来小区里面的绿化、配套，刚才说政府不配，其实大家自己也在配，商业也在配，幼儿园也在建，都在想办法提高自己的竞争力。我觉得多从这方面下手，如果说坦洲的发展商能够联合起来，每一家都把自身的竞争力提高，形成一个很强的实力，将来的坦洲可能就是珠海的富人区了。坦洲的物业管理确实有些楼盘做得不错，但整体水平相对珠海来说还是弱了一些。
另外还有一点比较明显的，坦洲现在卖精装修房的不多，还处于起步阶段，珠海已经形成大势了，包括我们在比价的时候都是有一种误区，你说珠海一万五、两万，坦洲一万，你要把装修算进去，我觉得如果在装修上有所提高，也是对你整个楼盘整体素质的提高。在竞争方面，作为发展商能做的就是把自己楼盘素质提升。
陈志：坦洲的房价不是由坦洲来决定的
我早几年做三乡的项目比较多，但是我觉得房价这个问题，每个地方都有一个龙头项目带动起来，但是珠海的情况有点不太一样，珠海的房价是由深圳购房者过来带动的，坦洲的房价也是由珠海购房者带动的，所以坦洲的房价本身不是由坦洲来决定的。
说回刚才的问题，我就不应该拿坦洲跟西区、唐家来比较，珠海本土真正成为购房主力是在2008年之后，2009、2010年，随着港珠澳大桥的、横琴大开发的启动才逐步凸显。珠海楼价的起步基本就是那时候。我认为很大一部分是珠海把主城最基层的这些人都放给了坦洲。如果说坦洲的房子什么时候过15000元/平方米，很简单，主城区的房子什么时候过3000万元/平方米。坦洲刚开始的时候是拼性价比，现在规模够大，虽然教育没上来，但是离价格上涨也不会差得太远了。
我觉得现在要改变坦洲的形象其实很简单，你不应该把上冲变成坦洲的入口，应该在华发五期做成坦洲的入口，把那边的土地绿化一下，植被一下，把这里变成坦洲的入口。
陈志：坦洲的房价不是由坦洲来决定的
我早几年做三乡的项目比较多，但是我觉得房价这个问题，每个地方都有一个龙头项目带动起来，但是珠海的情况有点不太一样，珠海的房价是由深圳购房者过来带动的，坦洲的房价也是由珠海购房者带动的，所以坦洲的房价本身不是由坦洲来决定的。
说回刚才的问题，我就不应该拿坦洲跟西区、唐家来比较，珠海本土真正成为购房主力是在2008年之后，2009、2010年，随着港珠澳大桥的、横琴大开发的启动才逐步凸显。珠海楼价的起步基本就是那时候。我认为很大一部分是珠海把主城最基层的这些人都放给了坦洲。如果说坦洲的房子什么时候过15000元/平方米，很简单，主城区的房子什么时候过3000万元/平方米。坦洲刚开始的时候是拼性价比，现在规模够大，虽然教育没上来，但是离价格上涨也不会差得太远了。
我觉得现在要改变坦洲的形象其实很简单，你不应该把上冲变成坦洲的入口，应该在华发五期做成坦洲的入口，把那边的土地绿化一下，植被一下，把这里变成坦洲的入口。
陈默：三坦要是把道路和绿化都做好了，跟珠海也没有什么区别
如果我们从坦洲去到三乡，发现三乡像个城市的样子。你完全可以把这块的形象展示出来，让珠海人觉得坦洲没那么丢人。珠海人买三乡觉得，港澳人都在这里，住三乡并不会丢人，你买坦洲，一看就是乡下，还不大好意思说。但是你道路弄好了，绿化全部做好了，那跟珠海也没有什么区别。
我们那个项目自己觉得有优势，但是我们在坦洲做了这么久，刚才于总讲的，我产品做好了，我硬实力，我内功练好了，但是一出门不行啊。像我们也有会所，恒温泳池、篮球场、游泳池、麻将房都有。所以坦洲不是说开发商的楼盘不行，内功不行，都练得很好。交通陆续也通了，哪一块比珠海差呢?你说物业，有万科，有恒大，你说哪里比珠海差?
陈默：三坦要是把道路和绿化都做好了，跟珠海也没有什么区别
如果我们从坦洲去到三乡，发现三乡像个城市的样子。你完全可以把这块的形象展示出来，让珠海人觉得坦洲没那么丢人。珠海人买三乡觉得，港澳人都在这里，住三乡并不会丢人，你买坦洲，一看就是乡下，还不大好意思说。但是你道路弄好了，绿化全部做好了，那跟珠海也没有什么区别。
我们那个项目自己觉得有优势，但是我们在坦洲做了这么久，刚才于总讲的，我产品做好了，我硬实力，我内功练好了，但是一出门不行啊。像我们也有会所，恒温泳池、篮球场、游泳池、麻将房都有。所以坦洲不是说开发商的楼盘不行，内功不行，都练得很好。交通陆续也通了，哪一块比珠海差呢?你说物业，有万科，有恒大，你说哪里比珠海差?
主持人黄更：
相信在相关配套完善后，可能未来三、坦的发展会更好一点。很高兴今天各位老总来参加我们的沙龙，由于时间关系，我们今天的沙龙就到此结束。谢谢!
主持人黄更：
相信在相关配套完善后，可能未来三、坦的发展会更好一点。很高兴今天各位老总来参加我们的沙龙，由于时间关系，我们今天的沙龙就到此结束。谢谢!
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