仲量联行：全球经济逐步趋稳 楼市复苏仍不明朗

过去几个星期全球经济释放出企稳的信号，这引起了越来越多全球商界领袖和经济学家预期经济将在中期出现复苏，从短期来看，2009年下半年至少也会回稳。虽然经济从下行转向企稳，但复苏的道路却未见平坦，全球各地的复苏情况也各不相同。在房地产市场出现复苏前，全球经济和金融市场需要进一步改善。到目前为止，各地房地产市场复苏的速度仍然不能确定。

五月份，中国经济数据持续改善。全国工业生产呈加快增长势头，全国规模以上工业企业增加值同比增长8.9%，比上月加快1.6个百分点，同时也是自去年10月份以来增长最快的月份。同月，全国零售消费品总额为10,028亿元，同比上升15.2%，高于4月份的增幅(14.8%)。

政府和评级机构的观点不统一阻碍了物业市场的复苏

即使关于经济的好消息不断传来，市场观察者却开始质疑到底哪一方的指标可信度更高。虽然银行表现优于预期，股票市场也持续复苏，然而，一些互相冲突的经济数据仍然存在。在美国，许多人质疑部分行政措施在本质上是否能对房地产借贷起到推动作用。

同时，全球地产相关证券的价格正在反弹，给地产价格出现类似的反弹提供了希望。自从地产指数在三月创出新低后，近期快速上升，新加坡上升114%，香港上升76%，中国则上升63%。

在个别市场，资产的重新定价刺激了成交增加

虽然全球经济正显现出一些回稳的信号，但房地产市场的复苏却落后于经济大环境。最近，根据仲量联行的分析，美国，英国和澳大利亚的商业地产数据显示资本值和租户需求滞后于经济发展一至三年。滞后的广度取决于当地市场，包括资本值下降的幅度，供应和需求基本面以及本地行业的原生动力。

根据仲量联行全球房地产健康监测分析，六月的全球商业地产市场活动的领先健康指标显示出衰退放缓的信号和趋稳的迹象(表一)。对全球大部分地区而言，监测数据中最为负面的是那些滞后的指标。

在亚太地区区，市场受鼓舞的迹象很明显。亚太区出现了过去一年多以来罕见的商业物业成交，大部分集中在新加坡、韩国和日本。例如，5月份，美国国际集团(AIG)在东京的总部大楼以12亿美元出售。新加坡的安盛大厦同期以5800万美元成交，初始回报率是6.37%。近期的成交则主要以私人投资者为主，而非机构投资者。但是，基于负债水平的不同，投资回报率有相当大的差距。例如在墨尔本，最近两栋办公楼物业的成交案例以很高的回报率得以出售。一个私人投资者取得了6.5%的投资回报，而另一个相似的物业售予机构投资者的回报率达到了9%。

企业整合的压力持续

由于企业缩小规模以及合并和收购，企业持续整合以减少对办公空间的需求。目前，很多企业正积极进行重组，他们剥离某些业务线并退出在景气年份进入的新兴市场。这种形式的企业重组将会给业绩好的企业带来收购资产和并购机会。由于企业需要处置资产，数十亿美元的房地产资产将会在今年下半年在各国市场进行放售；而且，由于企业需要持续清理资产负债表，这一现象预计会持续到2010年。事实上，这种现象正在很多商业领域发生。例如，劳埃德银行正通过剥离在8个区域办公室的1000个零售银行网点来削减15亿英镑的运营成本。

艰难的战役——复苏

不断改善的经济指标使得今年年底的经济复苏变得有可能。然而，从短期的周期性变化很难得出结论说房地产市场已经触底。以下几个方面是值得关注的：

政府经济刺激方案：在许多方面，政府经济刺激方案已经成功地恢复了市场的信心并使资本重新流动起来。然而，这些方案还没有成功地帮助银行从资产负债表中清除住宅和

商业地产的抵押贷款。市场似乎是利用债券和股票市场募集资金来自我修复。事实上，金融业正在清除有毒资产，全球股市也在持续上涨。虽然，政府和市场都需要更多的时间才能一同来应对次贷危机，但是即使在没有政府帮助的情况下，资本市场重新开始放贷也是不足为奇的。在中国，5月份的人民币各项贷款大幅攀升至6,645亿元，同比增加了3,460亿元，反映市场资金日益充裕，流动性也持续改善。

宏观经济发展：石油价格在过去三个月中的快速上涨将有可能拖累全球经济的复苏，尤其是对中国刚刚回暖的经济会有一定的负面打压作用。同时，美国国债收益率和抵押贷款利率快速攀升也将可能延缓经济的复苏。由于资本成本的增加和基础进一步恶化，美国国债收益率和抵押贷款利率的持续上升可能会进一步阻碍房地产债务市场的好转。

扭转“分母”效应：近期全球股票和企业债券价格的不断上升将有助于扭转“分母”效应,即机构投资者剩下的超额主要分配在房地产市场而非股票和债券市场上。随着股票和公司债券持续反弹，机构投资者的压力会慢慢得以解除，而不至于被迫处置房地产资产。同时，股票和公司债券价格的全面复苏则可能意味着机构投资者最终持有房地产的比重相对减少而令房地产再次成为受追捧的对象。在中国，沪综指已经从08年10月份的低谷走出，并在过去8个月里上涨了近80%。

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