楼市成交量大幅萎缩房价松动 拐点已真正到来

所有能够助涨房价的因素都已经发挥到了极致，房价必然会不可避免地盛极而衰，甚至可能出现大幅下跌的格局。

在几年前的春晚小品《卖拐》中，范伟在赵本山的引领之下，伴随着“拐了、拐了”的喊声，一步步从完全正常变成瘸腿走路。如今的楼市与其中场景极为类似，从2010年新年开始就真的要“拐了”，原因也正是房地产行业的领路人自己先“拐了”。

新年伊始，全国一线城市的楼市终于出现了久违的变化。不仅成交量大幅萎缩，各地房价也开始松动。北京、上海等地都陆续出现了楼盘促销的场面，而价格变动更为敏感的深圳甚至已有买家提出“退房”。当下这些市场变化已经清楚地表明，楼市价格趋势的拐点已经形成。对于拐点之后的价格趋势，谨慎的看法认为是“由涨转平”，即房价不涨但也未必会跌，而是保持横向整理。而在笔者看来，判断房价趋势的要害不在于房地产市场本身，而在于货币调控政策的执行力度，如果偏紧的货币政策导向继续强化，房价必然会“由涨转跌”，甚至可能出现大幅下跌的格局。

之所以这么说，一个重要的前提是中国房价本身的确太高。我们已经无需再罗列诸如房价收入比和租金回报率等衡量价格泡沫的数据，一部电视剧《蜗居》能够在2009年热播，公众感同身受，就足以证明房价虚高的事实。换句话说，房价泡沫才是市场价格必然调整的内因。

而长期以来，价格泡沫内因之所以长期没有发挥出作用，是因为调控政策与投机蔓延两个因素的影响作用。就以2008年到2009年两年的房价走势看，房价本来在2008年已出现自发调整的端倪，但由于金融危机的恶化，调控政策为了“保增长”的政策目标而不得不力挺房地产市场。再加上投机资金的恶意炒作，房价居然创出了历史新高。但正所谓从来没有只涨不跌的市场，房地产市场也绝不会例外。在持续了11年之久的牛市行情以及在金融危机中上演了“不跌反涨”的怪相之后，所有能够助涨房价的因素都已经发挥到了极致，房价必然会不可避免地盛极而衰。

助推房价的政策已经发生了明显的变化。不仅调控政策从去年底开始表现出坚决遏制房价上涨的指向，更为重要的是，货币政策收紧的态势将会发挥出釜底抽薪的作用。事实上，从去年年中房价飙升的后半期观察，房地产市场已经完全沦为一个资金推动的投机市场，其特征就是高度依赖资金供给，只有维持源源不断的增量资金供给，才能让房价保持快速飙涨。而畸高的房价已经透支了资金的供给能力。近期，曾经的“高价地”北京大龙地产公司因无力支付50亿元的土地出让金而被相关部门暂停了土地拍卖资格，并被没收了2亿元的拍卖保证金。类似高价地被“套牢”的事件表明，尽管高房价给开发商带来了巨额利润，但同时也扼杀了行业健康发展的空间。高房价带动了高地价，而开发商要想长期“活下去”就必须继续天价购地，这意味着之前的高额利润将会被高房价侵蚀殆尽。除非开发商不再继续涉足房地产开发业务，否则高价造成的资金黑洞，最终将吞噬所有的“游戏参与者”。

更为关键的是，这个“游戏”已经无以为继，因为资金供给转而收紧已经成为必然。当下不仅房地产开发贷款被严管，买房者的购房贷款也受到严控。在资本市场上，监管部门也开始延缓房地产企业的再融资申请，目前多达30多家房地产企业的融资计划已被积压拖延。对于严重依赖资金供给的房地产市场而言，资金链条断裂意味着什么，不言而喻。在笔者看来，只要未来货币资金管控政策不出现大的转变，开发商必然会在资金面的巨大压力之下，选择主动降低房价以求自保，并最终形成竞相杀价的局面。彼时的房价走势将最终印证“拐点”的真正到来。