■人口,是楼市的根本着力点
上个月月末,笔者去了一次珠海,观摩珠海湾区的凤凰山1号。原因是2008年4月12日,深圳房企绿景集团首个异地化项目,珠海凤凰山一号别墅开盘,当日推出72套别墅,共实现销售66套,销售率92%。而且价格理想,独栋大约28000元/平米、连排约17000元/平米。
在目前珠三角楼市低迷的大背景下,销售业绩理想。本次别墅的高端客户中,除了珠海本土客外,还有不少客户是来自深圳、香港、澳门等外围城市。联排别墅及独栋别墅两类产品能够销售这么快,这种现象本身对于研究者来说就已经具备很强的杀伤力。
当时在现场就谈起来目前的楼市的一些吊诡之处。犹如当今伟大的、掌握资金最多的投资家,连巴菲特都要按时看他的投资报告的葛洛斯说,一切投资的背景,都基于人口。判断人口趋势,是包括不动产在内的所有投资的根本着力点。
中国房地产开自2001年楼市进入全上涨通道以后的全盛时期,延续到2007年年中之后,楼市开始调整。调整的表面原因,是宏观政策与金融收紧,但其实质,却与我们的人口结构关系甚大。
2007年10月份之后,房地产进入调整,各个城市房地产成交量萎缩,深圳更是出现局部价下跌而量萎缩的局面,似乎是楼市已经“拐点”。但是如何理解这种拐点呢?单纯将其定义为价格的拐点是丝毫没有技术含量的,因为中国城市化之后,居住成本高企是时代不可逆的必然,中国不动产价格并不存在大幅下调的空间。
■无所谓其它拐点,只关乎人口
所以,将其定义为人口结构变化的拐点,似乎更符合实际。那楼市发生惊心动魄的转变的背后,我们的人口结构有了什么根本性变化呢?
首先,八零后一代开始成为主力消费群体,八零后是中国实行计划生育之后的第一辈,他们上一辈均只拥有一个孩子,八零后结婚后,就有4个老人的支持,所以他们的购房实力其实是不可小视的。
而八零后的父母都是六零后一代。中国在上个世纪60年代初期经历了三年自然灾害之后,国家鼓励多生育,八零后的数量极其庞大,在六零后与八零后之间,就是七零后。
七零后不上不下,过得最辛苦,六零后从零开始反而好过,其中数八零后日子最好过。之外,六零后目前距离退休越来越近,但依然身居要位,孩子也都独立了,原本热闹的家现在空了起来。按照万科的定义,这就叫六零后空巢期。
八零后与六零后的变化,就是房地产关系最大的人口的拐点,恰好在新世纪的第一个时代中后期到来了,从实质上决定了房地产的走向。
■六零后家空,但购买力强盛
香地咨询·半求工作室&房地产之窗www.BANQ.cn认为上述转变,使房地产的基础发生了“拐点”。我们可以这么理解这个拐点的意义:
而六零后,他们比五零后幸运,他们不用下乡插队,高中毕业就进大学,大学毕业就因为五零后因为国内战争等原因而直接担大任。
六零后年富力强,其在社会中所起的作用和所居的地位,七零后、八零后一时还难以取代他们,所以目前的商场精英、主要官员、主力骨干都是六零后为主,这就是他们的购买力极其强盛,是最有钱的一批人。
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