范锦文：房地产政策必须进行“革命”关键土地问题

　　目前，房价虚高已成为众矢之的。政府高官、经济达人、房产巨头们仁者见仁智者见智，开出的“药方”也各不相同。尽管政府不遗余力地一次次调控，但房价依然我行我素，一路飙升。究其根本原因，是政府没有把住房问题当作一项最重要的民生工程，推出的系列政策治标不治本，均未触及导致高房价的真正根源土地的垄断经营。

　　是什么削弱了调控的力量？如何才能从根源处着手，有效解决老百姓的住房问题呢？对此，笔者提出了要打破土地垄断、建立青年基金等几点探索性的建议。

　　一、房地产是首类国计民生工程，应从执政党的高度予以重视。

　　回首建国初30年，人口急剧增长，但住房矛盾并未暴露得如此尖锐。1998年我国实施住房体制改革，为中国房地产业首次引入了市场化机制。与此同时，“调控”这一与中国特色市场化管理体系配套的措施，也被引入房地产市场。但事实证明，多年的“宏观调控”并未使房地产行业得到有效的规范。

　　2009年以来，我国房地产市场再次高歌猛进，“高价地”、“房王”频出，使占人口绝大多数的工薪阶层“望房生恨”。在许多城市，高房价已成为招商引资、引进人才、留住人才的障碍，使“城市幸福感”大打折扣。但动摇高房价，却将波及到金融体系、证券市场、产业经济等社会方方面面，可谓“牵一发而动全身”。

　　对政府来说，制定房价政策关系到“保增长”还是“保民生”的艰难抉择：作为支柱产业，房地产行业在许多地方已成为地区经济增长的重要依托，然而住房问题又不仅仅是经济问题，更是影响社会稳定根本的民生问题，也是政治问题。

　　这需要执政党更加高屋建瓴地去看待房价问题。对此，各级党委、政府应从执政党及执政者的高度予以重视，制定切实可行的有效政策，保障中国房地产行业的平稳健康发展和社会的和谐稳定。

　　笔者认为，新“国十条”举全国之力，用重典治“乱市”，期望通过增加住房供给、增加保障性住房、抑制投机性住房等多种手段来抑制房价过快增长；切断政府垄断拍卖土地、银行发放房贷、房地产商垄断经营的恶性循环，使房价保持在合理价位。

　　但这还远远不够，应把住房的人均占有率作为衡量和考核地方各级党政政绩的一项重要指标，并由此推出一系列的改革措施，根本上建立起一套行之有效的住房政策体系。

　　二、要根本解决房价高企问题，首先要解决土地的垄断供应问题，增加保障性住房用地，至少要按合理的住房需求增长率供应土地，保持供需平衡，同时设置居民住房的用地比例及价格上限。

　　土地是不可再生资源，不能移动，这是土地商品区别于一般商品的独特属性。目前，政府独家拥有土地资源，实行垄断供地，获取可观的财政收入。由于政府对土地的供应往往小于其需求，加之采取价高者得的招拍挂方式公开出售，造成土地价格高涨，又土地资源过于集中地囤积在个别大开发商手中，由此产生的房价自然居高不下。而房地产业又是地方政府财税的重要来源，地方政府很难自断其臂，只有通过国家强有力的宏观管理，从破除土地垄断入手，方能解决住房的本质问题。

　　要解决该问题，一是可缩小政府对土地的征用范围，规定集体土地只要符合建设规划及不超过住房面积，不经过政府征用，就可以直接进入建设市场；二是政府可把用于商居的用地用于规划，成立专门机构，根据市场需求逐步供应，并设立价格上限；三是在时间上改变招拍挂不定时方式，采取集中上市供应的形式，并根据实际采取限价形式管理；四是各地要编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例；五是通过政府支持，大力发展平租房性质的保障性住房（如公共租赁房），然后以这些保障性住房为抵押，以稳定的租金为收益进行大量融资，既解决地方政府住房建设资金问题，又形成了一种稳定的融资模式，让地方政府抛弃现在的“卖地财政”。