世联地产：政策效力已释放 房价下调压力将增大

力度空前的“4.15新政”出台已有一个多月。新政以来，随着政策效力的逐步释放，全国各重点城市房地产市场普遍出现成交萎缩现象，个别城市的跌幅甚至超过七成。若单从这个角度来讲，新政似乎已在一定程上收到了预期的效果，但若就此断言市场行将见底，尚为时过早，中国楼市要度过本轮调控的寒冬仍需时日。

调控已对市你我王木场成交产生影响

从成交数据来看，本轮调控的政策效力已开始逐步释放，全国楼市的成交状况受到了显著影响。在环比数据方面，5月份全国重点城市中除西安以外其余城市成交量的跌幅均超过30%，且一线城市环比下降的态势更为明显，其中北京、上海、广州和深圳的环比跌幅分别达56%、55%、29%和61%；同比数据方面也是如此，除武汉以外，其余城市成交量的降幅也超过了三成，一线城市中的北京、上海、广州和深圳同比分别下降67%，72%，69%和86%。

就目前全国楼市的整体发展态势而言，不少城市的成交量已降至历史低谷，但房价依然坚挺，下调仍需时日。伴随着政策效力的进一步显现，未来市场中各方力量的博弈也必将变得更加激烈。预计将来一段时间内成交量仍将在低位徘徊。但是，由于前期成交量的持续下跌已反映出超跌迹象，因此即使将来诸如房产税试点之类的利空，预计成交量的下探空间也相对比较有限。

房价下调的压力将进一步增大

新政后全国楼市所形成的高压态势无疑是促使未来房价下行的巨大动力。而且，高房价所导致的购买力下降的弊端也日趋明显。从目前来看，我国房价正处于历史高位，且经过09年这样一轮波澜壮阔的“大牛市”之后，许多城市房价的涨幅已经超过了07年的水平，而绝对房价也创出了07年以来的新高。房价的过快上涨严重透支了民众的购买力，体现为居民房价收入比和月供收入比的显著上升，一线城市和部分二线城市都远远超出全国平均水平。
 
而且，过去宽松的信贷政策也成为导致房价下行的一大影响因素。09年以来，极度宽松的信贷政策为全国楼市的发展创造了良好的投资、投机环境，民众利用信贷资金投资房产的杠杆水平也明显提升。这就意味着，一旦在今年收紧信贷，那么市场整体的购买力必然会受到很大程度的影响。而没有成交量作为支撑的房价，其下行态势的出现是必然的。

就未来房价的跌幅而言，目前还尚无定论，但可以肯定的是房价的整体跌幅相对比较有限，房价上涨过快的一线城市其跌幅要大于二线城市。这是因为目前全国主要的一、二线城市土地的供给依然较少，地价未来的降幅相对比较有限，这就决定了房价的降幅也极为有限。如果地价不出现很大的降幅，那么开发商大降价卖房的动力也不足。因此在土地供应相对王紧张的一线城市和部分二线城市，房价的调整幅度不会很大。此外，由于09年一线城市房价过快上涨，其房价泡沫也较二线城市为大，所以在10年调控期这个挤泡沫的阶段，一线城市房价的跌幅要大于二线城市，甚至个别一线城市房价的跌幅有可能达20%-30%。

下半年政策高压或将持续

从后市的政策走向来看，未来楼市的调控期较08年要长，政策的持久性不容置疑。且下半年的调控政策将在很大程度上取决于房价，这是因为政策的持续性决定着政策效果，此前历年的宏观房主我你房调控效果欠佳，最主要的原因就在于调控政策的提前终止或放松，例如2007 年严厉的调控政策就是因为全球性金融危机的爆发半途而废。

对于目前已出台调控政策的可持续性，市场同样心存怀疑。对此，世联研究认为，除非经济出现二次探底，或者行业出现重大衰退，否则严厉的政策将会持续，政策受外界因素影响无疾而终的可能性极小。如果已有政策不能对房价形成有效调控，政策的既定目标不能实现，只可能会出台更严厉的调控政策。

此外，下半年政策的高压将不仅改变市场预期，也将切实削弱市场的有效购买力，而一旦价格开始松动，市场“买涨不买跌”的心理作用将会显现，此举或将促使市场进入较长的低迷阶段。