世联地产：2009年下半年珠海楼市走势的两种预测

2009年上半年，中国房地产业的“一枝独秀”出乎了所有人的意料。从房地产行业来看，由于2009年中国经济快速企稳，房产消费的信心得以重新树立。同时，伴随着相关宏调政策和优惠措施的全面落实，压抑许久的“刚需”在政策“东风”的带动下全面爆发，成交量呈“井喷”式上涨，成交均价也在短期内实现了“三级跳”。开发商在彻底解决了资金的束缚后，又在全国范围内展开了新一轮的“圈地”运动。一时间，全国土地市场狼烟滚滚、群雄并起，久违的“高价地”也重新进入人们的视野，开发商狂热的拿地激情让人仿佛置身于2007年。

在这样的行业背景下，2009年上半年的全国房地产市场也呈现出完全不同于往年的市场特征，具体来讲可以用“快”、“暖”、“变”三个字来加以概括。

整体经济审慎乐观

2009年下半年，全球经济的走势依旧扑朔迷离。从国际层面来看，传统的几大经济增长“引擎”依然是人们的希望所在。其中，美国方面的Confer－enceBoard领先指标显示已于2008年12月触底，但在2009年4月之前回升的速度较慢，预计美国GDP环比停止下滑并企稳可能要到2009年3季度，恢复正增长可能要到第4季度，GDP同比增速最早有望在4季度或2010年1季度出现正增长；而欧元区GDP绝对量仍在负增长，全年GDP同比可能下滑4％至5％。但第二季度起下滑的速度将放缓，GDP季度环比有望在4季度实现正增长，2010年上半年有望实现同比正增长。国际方面的整体形势可谓“喜忧参半”。

在国内经济方面，2009年下半年中国经济将在去库存与去产能中进行自我修复，贡献7%的GDP增长率，政策进一步的刺激可以完成1%的增长率。因此，2009年下半年中国宏观经济将是一个 “非常7+1”的行情。同时，经济虽然在稳步复苏，但增长的内部需求与消失的外部需求并不是匹配的。企业的利润虽然探底回升，但是并不尽如人意。公共财力的消耗在勉力维持，如果不完成投资的空中接力，财政赤字率将会突破4%，中国宏观经济运行的风险正在逐步加大，经济面临踏空的风险。因此，对整体经济持审慎乐观的态度比较切合实际。在以上大经济环境背景下，2009年下半年市场又将如何呢？

情况一：假如房价继续上升，那么国家将会出台政策抑制房价上涨，如收紧二套房贷等

今年上半年以来，全国商品房销售均价达4632元/平方米，与2008年全年相比上涨22%。因为全国房价自1998年开始，一直呈缓慢的增长态势，其中2004、2007年两个快速上涨阶段涨幅也分别是19%、17%，所以今年上半年房价涨幅达到历史最高，上涨速度过快。同时部分城市房价反弹势头明显，仿佛又回到了2007年高涨期时的态势。以深圳为例，统计数据显示，2009年1～6月份，深圳商品房市场持续回暖，交易价格也逐渐走高，从2月份的10987元/平方米到6月份的14908元/平方米，上涨36%；同时深圳市场上重现2007年“抢房”的场面，许多项目一开盘即宣告卖完，更有甚者，有部分消费者在项目开盘前夜就通宵排队，等待购房。

楼市的热闹上涨，引起了中央及地方政府对其背景、程度及楼市未来的关注。有消息称，今年上半年，国家统计局与国土资源部先后赴各地摸底楼市情况，调查内容包括开发商财务状况，开发费用构成，项目地价与房价等。政府部门带队调查摸底楼市情况，这在中国来说是首次。

今年下半年，假如房价继续上涨，国家可能通过行政手段来抑制房价的过快上涨，如开征物业税、加息、收紧二套房贷等，目前已有杭州出台政策收紧二套房贷，预计上海等城市将会跟进，到时可能出现成交量下降，随后房价可能回落，市场进入新一轮调整；同时，如果房价过高，老百姓购买力不足，也不利于房地产市场的健康发展。

情况二：假如房价维稳，那么成交量将持续在一定高位，地价将会上涨

全球金融危机影响下的中国，政府正采取积极的财政政策和宽松的货币政策，力图扩内需、促增长，促进经济稳步发展，努力达成全年增长8%的预期，国家从2008年至2009年上半年投入了近7万亿元，在这种情况下，由于目前实体经济并没有出现现实的增长，所以其结果必然会导致通货膨胀，而为了规避通货膨胀带来的风险，房产就成了最好的保值增值的手段。同时房地产投资可以带动其上下游产业的投资和建设，对实现“保增长”的目标意义重大。

因此，在全球经济形势尚不明朗，国内经济形势并未根本好转的状况下，房地产依然肩负着重要使命。在目前市场成交活跃的带动下，房地产开发企业对市场的热情将保持高涨，预计下半年房地产开发投资的力度将加大。

假如下半年房价维稳的话，政府将不会出台打压政策，那么在避险心理及投资加速的驱动下，由自用、投资、投机需求的共同作用，预计下半年成交量仍会维持较高水平，预计全年房地产市场销售面积将有望超过2007年水平。

随着成交的持续活跃，企业有了充足的资金，对后市信心必有所增强，这样土地市场必将继续演绎火热行情。由于迫于土地财政的压力，下半年政府仍将积极推地。而有实力的企业将会大规模储地，土地市场将会重演2007年疯