楼市“赌涨”情绪再度高昂 广州高价地逆市而生

楼市“赌涨”情绪再度高昂

　　广州高价地逆市而生

　　随着四季度集中推地期的到来，部分热点城市土地市场又趋活跃。1日，保利、万科等知名房地产开发商纷纷现身第三度出让的广州金沙洲地块竞拍现场。最终，该地块被深业南方以22.1亿元收入囊中，并创造了新的区域最高价。

　　事实上，新一轮调控出台以来，部分大型房企在土地市场依旧频繁出手，接受《经济参考报》采访的多数业内人士认为，优质地块数量的增加和资金链的相对宽松使得开发商，尤其是实力雄厚的大型房企热情高涨，“赌涨”情绪再趋高昂。不过，业内人士提醒说，近日有关部门的表态透露出调控并没有松动迹象，土地市场变数仍存，开发商资金链也将面临更为严峻的考验。

　　怪哉　大型房企频频逆市拿地

　　1日下午，经过逾百轮争夺，第三次出让的金沙洲地块——白云区金沙洲B3702A-06地块最终由深业南方以22.1亿元收入囊中，据测算，楼面地价达8350元/平方米，创造了新的区域最高价。现场消息人士向《经济参考报》介绍，保利、万科等知名房地产开发商悉数到场并积极参与了此地块的争夺。

　　这样的情形与几天前上海10月最后一场土地拍卖会再现抢拍如出一辙，十几家房企竞相角逐工业园区富力东侧地块，最终，旭辉集团以4.57亿元竞得，成交楼面地价为8160元/平方米，溢价率达193%。

　　自9月底楼市新一轮调控政策出台之后，上海、深圳、厦门、福州、宁波、杭州等多个城市纷纷出台调控细则，“限购令”、商品房预售资金监管制度等相继实施。再加上加息等宏观调控政策的影响，楼市回暖势头戛然而止，多个城市成交量出现较大幅度下滑。

　　但是，政策面的利空和成交量的萎靡并未阻挡房企拿地的脚步，尤其是金地、保利等大型房企最近的拿地举动可谓分外惹眼。

　　就在上海出台“限购”细则后的首次土地拍卖会上，金地集团便以高达328%的溢价率力挫十几家企业竞得上海航头中心镇A1储备地块，折合楼面地价10500元/平方米。另据相关统计数据，同一周内，保利地产分别在杭州、南京、成都和南宁连续拿地，共计面积为75.5万平方米、成交价达396905.5万元。

　　“一般第四季度都是政府推地的高峰时段，这是拿地的一个很好契机。”美联物业全国研究中心主任徐枫表示，最近部分热点城市土地市场进入集中推地期，一线城市稀缺性商品住宅地块和二三线城市的优质地块将进一步促进开发商的拿地热情。

　　数据显示，1日，广州迎来新一轮楼市调控后的首个推地潮，共推出7幅地块。在此之前，上海10月28日公开出让12宗地块，次日，武汉市也推出了19宗地，约1400亩，其中包括10宗纯居住用地和6宗商住用地。

　　此外，相对合理的地价也是吸引开发商频频出手的原因。根据国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院近日发布的2010年第三季度全国主要城市地价监测报告显示，三季度全国105个主要监测城市地价总体水平为2805元/平方米，一线城市地价增幅持续回落。

　　上周在预售款监管趋严、融资受阻的共同作用下，各地土地市场底价成交频现。据中原对国内十二个城市土地监测数据显示，上周沪、穗、深、津、宁、杭、长春等七个城市共有15幅住宅用地出让，除上海、天津、南京3个城市有4幅宅地溢价成交外，其余宅地均以底价成交，整体溢价率只有15%。

　　“从企业角度来看，它有不断拿地的需求，而相对合理的地价有利于实现其自身利益最大化。”中广信地产服务机构事业一部总监卞明在接受《经济参考报》采访时说。他进一步表示，开发商拿地都是有其背后的市场逻辑的，目前市场变化是结构性的，并不是所有地区和产品都受到新一轮的调控政策的影响，分区域来说，二三线城市受到的影响要小于一线城市。不同产品来看，写字楼、别墅等项目受到的影响要小于普通商品住宅。

　　赌涨　开发商有人期待市场的“春天”

　　事实上，房企频频出手拿地的动作，更加直接的原因是虽然受制于融资渠道的限制资金链仍然偏紧，但由于今年8、9月份楼市成交量回升，地产公司现金流较前两个季度略有宽松，而刚刚披露完毕的上市公司三季报也证实了这一点。

　　WIND统计显示，2010年第三季度，按申万一级行业分类，剔除ST类个股后，可比较的129家上市地产公司平均资产负债率为61.2%，与去年同期持平。四大地产龙头中，万科A、保利地产、金地集团和招商地产资产负债率分别由去年同期的67.3%、68.7%、69.5%和59.7%上升至73.7%、78.9%、72.3%和62.3%。但分析师表示，地产公司的负债率上升主要源于预收款项的大幅增长。以金地集团为例，三季度末公司预收款项163.86亿元，比上半年增加59.28亿元，比2009年年末增加40.25亿元，真实资产负债率为47.27%，比上半年下降4.99个百分点；而保利地产扣除预收款项后