北师大珠海分校金贻国：珠海楼市可中长期投资

2009年楼市出现疯狂的上涨，重要原因之一是国家为应对国际金融危机,对房地产业、房地产市场出台了一系列前所未有的宽松货币和消费政策，上半年的楼市一扫金融危机低迷时期交易急剧萎缩的状况，出现井喷的购房热潮。资料显示，上半年珠海房屋销售面积达110万平方米，与去年下半年相比，增幅高达70%。

由于大量资金流入房地产，其中不乏炒房团参与其中，导致房价愈加不断攀升，但销售量却又开始由高峰下滑，又进入交易趋向萎缩的状态。进入2009年7月，政府又强烈感到了高房价背后的危险，出台一系列政策监管。银监会已收紧二套房贷政策；国土资源部开始严肃土地政策；国家发改委要加强房地产价格和收费监管；国家税务总局也称近日将把房地产业的税收作为监管重点。国家六大部委齐齐发出加强监管的信号。

即将迎来金九银十，楼市是否依然走向繁荣抑或将迎来新的一轮调整？本期楼市对话，我们特别邀请北京师范大学珠海分校不动产学院常务副院长金贻国教授，和我们共同探讨相关话题。

上半年楼市热闹！

记者：今年上半年楼市一扫金融危机带来的低迷，出现疯狂上涨，您认为这背后的原因是什么？

金贻国：首先，我认为房地产市场持续健康发展最理想的状态是平稳、均衡地发展。大起大落都是不正常的，有害的。所谓平稳、均衡，应至少包括土地供应、开工、竣工面积、各类产品的上市比例、上市成交量、特别是成交价格都应与市场真实的需求和可承受的支付能力对接。价格亦随着经济发展、城市建设、特别是GDP的增长相协调逐步增长，即围绕房地产真正的市场价值形成合理的价格。这是最理想的状态。

形成今年上半年楼市火热的原因，我认为一是被压抑了一年的购房刚性需求在今年上半年释放的结果。二是由于空前宽松的国家财政金融政策，为应对世界金融危机，国家的政策寄希望于房地产业来拯救中国经济，出台了缓交土地出让金等空前宽松的政策，包括大量救市资金通过非房地产国有企业涌入地产业买高价地，再加上炒房团的哄托，形成了上半年楼市热闹的局面。

楼市“拐点”再现？

记者：近两个月一线城市在房价上涨的同时，已伴随再次出现新房成交量持续下滑，关于房屋价格是否已到“拐点”的争论亦频频在各大媒体上出现，珠海楼市是否已到了面临调整的“拐点”？

金贻国：我认为珠海的楼市明显已经到了大多数楼盘又必须首先调整价格的时候。因为市场已清楚地告诉我们，价格再这样飞速地上涨或者持续处在高位，交易量将会持续下降，再次出现严重交易萎缩。最根本的原因在于价格背离了大多数市民的收入水平和可支付能力。而且距离正在越拉越大；另一方面，我认为供应市场的产品类型已经到了一个急待改变的关节点。从近两个月的房产交易数据可以看出，虽然交易面积正在持续下滑，但中小户型的销售依然火热，这说明中小户型是符合大多数老百姓的支付能力和需求的。我一直认为，从我国人多地少的基本国情出发，中小户型应当尽快成为市场的主流产品，因为中小户型一方面由于总价低，更多的中等收入家庭买得起；另一方面，中小户型完全可以达到足够的舒适度，在日本，50平方米的房子都可以住得很舒适。老百姓购买中小户型后，可以用来自住，也方便用来出租。还有一点就是经营中小户型，开发商也一定可以有可观的投资回报。在当今中国的房地产业，这方面急待破题。

国家对房地产业的政策十分重要，我觉得不能简单地寄希望于房地产救活中国经济。对经济总量如此庞大、影响国计民生如此广泛的房地产业的经济政策至少不要太紧、太松频繁变动。从根本上来讲，一定是不利于房地产业持续健康发展的。房地产业首先特别需要在产品结构上做出调整，本来，在去年底应是促进结构调整佳期，但空前宽松政策一出，楼市又出现了疯狂上涨的局面，结构调整必定抛到脑后去了。

记者：已进入“金九银十”的传统销售旺季，您认为在此阶段市场将会有怎样的反应？

金贻国：如果没有较多的开发商对市场做出准确的判断，主动在价格和户型结构上做出调整，我相信，市场的反应仍会继续冷淡。如前所讲，房地产的市场价值是随着城市经济的发展而逐步上升的，如果把城市发展15年后才应有的价格拿到现在来卖，这当然超出了大多数普通老百姓的购买水平，必定出现供大于求，有价无市的局面。

广州有开发商提出“现金为王”的市场原则，我很赞同。因为它的本质是认准大多数老百姓的可支付能力，薄利多销，货如轮转。我想，这种状态于国、于民和对开发商都是好事情，何乐而不为。调整价格，将现阶段具有一定购买力的潜在需求客户一网打尽，那就是一个成功的开发商。

珠海房地产值得中长期投资

记者：您对珠海购房者有什么建议