购房需求被迫离场 金九银十恐成泡影是谁在谋杀

在一片争议声中，传统旺季金九银十已过近半，热闹局面依然没有出现。最新数据显示，全国重点城市楼市大多表现低迷，成交持续显露疲态，牛气冲天的价格也出现局部松动，铜九铁十似乎又成定局。是谁在谋杀金九银十？

金九银十的美丽故事又将成为泡影。9月前20天，全国主要大中城市商品住宅成交并不乐观，多数地区成交面积持续下滑。即便是最“坚强”的北京房价，也连续三周环比下跌，某些五环外楼盘开始做出较大折扣的促销--这在今年前8个月是不可想象的。

上半年行情太好

上半年楼市行情好得可以让任何一届金九银十都黯然失色。1-8月，全国商品房销售面积近5亿平米，而我国历史最高年销量也仅7亿平米。即便未来交易下滑，这样的基数也足够把2009推上我国房地产历年成交的第一把交椅。

行情太好的直接后果，就是让下半场的楼市在“环比”这个数据上吃尽“苦头”。当然，热闹的成交也透支了未来一段时间的购买力和价格。于是，正如现在所看到的，房价上涨乏力，购买需求观望，市场成了强弩之末。

下半年流动性太少

要说这次是流动性拯救了楼市不无道理。上半年我国M1增速一度达到27.72%，新增信贷超过7万亿，均创数十年来最高。历史经验证明，在经济危机期内，M1值与楼市呈正比传递关系。显然，钱多了但实体经济不明朗，流动性总会先流向资产市场抵御通胀。

但历史经验也证明，我国M1增速不会超过20%太久，如今该值已在24%以上徘徊了3个月。虽然中央一再强调货币政策的稳定，但后续规模相对缩减已是必然。7、8月新增信贷为4104亿和3559亿，比起6月的1.5万亿就已经大幅缩水。

如果说07年的楼市峰值是由恐慌性需求推动，那么此番热闹行情完全是货币拉动型。因此，这样的回暖尚不稳定，容易受政策波动影响。

购房需求被迫离场

本轮楼市回暖分化明显。前半段是首次置业需求力挽狂澜托起楼市；随着市场好转，眼红的改善及投资性需求入场，助长行情，推高价格，当仁不让地成为下半场的主角。

价格的攀升对购房需求起到了双重作用。一方面，持续上涨的态势会吸引更多的投资需求--追涨杀跌是他们的不二法则；另一方面，对价格敏感的刚性需求则逐渐跟不上步伐，最终被迫挤出市场，令实际购买力严重受挫。

更重要的是，房价从来都是政策调整的敏感地带--二套房贷的收紧便是实证。于是，7、8月楼市成交开始下滑，这无疑触动了投资者的神经，他们开始停止“进货”。上半年房价快速上涨，令供需关系恰在9、10月达到临界点，市场开始进入观望博弈的阶段。

发展商坐视不理

成交的实际下滑并不足以令发展商悲观，毕竟上半年多数人都回笼了大把的钞票，今年这关基本上已经度过。肚里有粮，心中不慌，这个时候降价跑量显然不符合市场规则。去年这个时候大家还在为手里堆积的存货头痛，如今房子要是卖快了恐怕还要挨批评的。

更何况高价地前赴后继，面粉价节节攀高令发展商对手上的面包更有信心。当然，2007年发霉的面粉不在少数，但即使做最坏的打算，明年行情不好就降价，不愁刚性需求不回来捧场--中国的房子总是相对稀缺的。