第一太平戴维斯：深圳房地产市场2019年回顾与2020年展望

甲级写字楼 -- 供过于求特征凸显，租赁市场竞争升级

2019年，深圳经济增速趋缓，产业结构持续调整。前三季度，全市地区生产总值18,689.1亿元，同比增长6.6%，较去年同期增速下降1.5个百分点。

2019年第四季度，甲级写字楼市场迎来四个新增项目交付入市。至此，全年累计新增供应面积同比扩大近五成，至107.7万平方米，推动全市总存量同比上升17.7%，至715.6万平方米。

经济增长趋缓与产业变迁现象，加之全年过百万平方米的新增供应，令供过于求的市场特征凸显，以致全市空置率结构性环比上升2.2个百分点，同比上升5.4个百分点，至24.6%。

季内，业主以价换量和政府招商引资的推租策略积极，支撑全市继续录得正净吸纳量，达14.2万平方米。全年累计净吸纳量为48.2万平方米，同比下降28.9%，需求增长显疲软。然而，得益于基建、政策和规划等多方利好，南山区的净吸纳量连续四个季度成为众区之首，累计贡献全年总吸纳量的66.7%。全市已知租赁成交中，来自TMT和金融企业的需求尤为强劲。

租赁市场竞争升级。区政府纷纷推出优惠政策以盼吸引并留住优质企业，业主以价换量的推租策略已然普遍。年内全市平均租金连续四个季度下调，同比下跌10.0%，至人民币每平方米每月202.6元。

展望

预计2020年全市甲级写字楼市场将迎来供应高峰，约123.4万平方米新增甲级写字楼面积或于年内交付。

市场增量持续扩大令现有市场压力加码，未来空置率料将延续小幅上升。2019年12月，深圳实现全球招商签约5,600亿元人民币，有望拉动中远期对甲级写字楼的需求，但短期来看效果相对有限，租赁需求亟待培育。

在粤港澳大湾区规划和建设深圳社会主义先进示范区等一系列利好政策的背景下，诸多投资者对深圳市场中长期发展前景持乐观态度，市场和项目问询量及实地考察量料将持续上升，大宗买卖亦料将持续增加，买家背景多元化将更为明显。

零售 -- 华南首店频现，品牌组合更趋多元

2019年1-11月，深圳社会消费品零售总额累计达人民币5,924.7元，同比增长6.3%。

2019年第四季度，位于宝安坪洲的宝安大仟里开业，为市场增添约16.0万平方米的零售面积。全年共计六个购物中心开业，其中，南山占年内新增供应比例过半，且均位于西丽片区。截至年末，全市零售物业总存量达483.0万平方米，同比上升13.8%。

市场需求维稳，全市平均空置率同比微升0.3个百分点，至4.3%。年轻消费人口的聚集及购买力的持续增长提振国内外知名品牌深圳拓店信心，品牌组合更趋多元化，国际美妆、潮牌、休闲娱乐及汽车等业态租赁表现活跃，由十余家品牌深圳开设华南首店可见一斑。

资产表现稳中有升，租金同比上涨1.5%，至人民币每平方米每月718.4元。

华南区内，深圳零售物业投资市场表现瞩目，核心型投资机会尤为境外机构型投资者青睐，年内录得本市空前最大交易。

展望

预计2020年，全市有五个零售项目入市，将为市场带来33.8万平方米新增供应。

成熟购物中心将持续改造升级，通过翻新外立面、更改动线结构、调整租户落位、引入人气品牌、增加体验式业态等措施，加强与消费者的互动，提升人流量和品牌丰富度，存量市场整体品质将获提升。

深圳零售物业对国内外机构投资者仍保持巨大吸引力，地理位置核心且租金收益稳定的成熟购物中心将成为其首要关注标的。

住宅 -- 市场热度持续累积，一手住宅量价齐升

2019年，深圳住宅市场迎来多重利好，包括粤港澳大湾区及深圳先行示范区规划的先后出台、前海蛇口自贸区双扩容计划上报、"非普通住宅"缴税标准放宽、多条新地铁线路开通运营等，市场热度持续累积，并于年底达到顶峰。

一手住宅现成交高峰，刚需及投资型购房者积极入市。2019年1-11月，全市一手住宅成交量同比增长30.9%，至约395.4万平方米。其中，近八成成交集中在新兴区域，尤以刚需户型为主的龙岗和宝安表现瞩目。

同期，市场推盘品质高且需求畅旺，促全市一手住宅均价同比小幅上涨2.4%，至人民币每平方米56,816元。

展望

深圳住宅市场的政策环境将延续收紧态势，强调保障性住房体系的贯彻落实，维持房价稳定。

由于住宅土地供应有限，开发商推盘节奏预计亦有所放缓，可售楼盘数量减少。在"9070"政策的严控下，大户型供应将减少，刚需户型成为供应主力，主要位于龙岗、宝安和南山。

市场需求仍将因大湾区及城市内部规划、经济发展、人才落户政策等利好而继续表现畅旺。

在调控政策的影响下，一手住宅成交均价增速料将放缓，未来价格预计维稳。