中原：珠海房地产市场月度分析报告（09年4-5月）

引子

◇ 珠三角8城市公积金可互贷5月1 日起执行，实现了珠三角城市公积金资源共享、优势互补。◇ 国务院13 年来首次下调商品房资本金比例，其中普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35% 调低至20%。

◇ 总部经济崛起珠海新添巨人、金地两大基地，多个总部基地的形成， 必然会带动珠海写字楼市场以及总部基地周边住宅地的发展。

◇ 广珠轻轨亚运前完工； 港珠澳大桥资金已落实， 大桥主体工程勘察工作已完成九成； 广珠铁路已开工… …珠海将逐步向交通枢纽转型。

◇ 五一房展到访量为08 年两次房展之和，各楼盘价格基本企稳， 成交量大的楼盘以品牌楼盘为主，市场需求以首次置业为主、改善居住的自住需求为次，投资需求开始释放；但房展中有多个基本具备销售条件的项目现身预热，下半年市场供应量大， 后市压力仍然存在。

一、房地产相关政策及楼市动态

1、政策热点

■ 珠三角8城市公积金可互贷5月1日起执行

4月3日， 广州、珠海、佛山、东莞、中山、惠州、江门、肇庆8个珠三角城市住房公积金中心的负责人在广州共同签订协议， 约定从2009年5 月1 日起，签约各地的住房公积金储户在签约城市购房，可以参照当地政策向当地申请住房公积金购房贷款。在珠三角8 城市购房，公积金可互贷意义重大，《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》提出，要促进环珠三角和泛珠三角形成优势互补、良性互动的格局，要发挥住房公积金在住房保障方面的作用。因此，珠三角8个城市互签协议，约定符合条件的签约城市居民在签约城市购房可申请公积金贷款， 实现了珠三角城市公积金资源共享、优势互补。

■ 国务院13 年来首次下调商品房资本金比例

国务院5 月27 日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。而其他房地产开发项目的最低自有资金比例只下调了5 个百分点， 从35%降为30%。这是自1996 年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低， 其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15 个百分点以后，已经恢复到1996 年的水平。固定资产投资项目资本金比例指固定资产投资项目资本金占总投资的比例，根据国家规定，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设，可以说，降低资本金比例就是降低了融资门槛。普通商品房和保障住房最低资本金比例的大幅调低，表明国家是鼓励保障性住房和普通商品住房的开发投资。

2、城市建设规划

■ 港珠澳大桥资金已落实，珠海侧连接线设计招标

4月8日，有关部门发布公告——《港珠澳大桥珠海侧连接线工程勘察设计资格预审公告》称， 港珠澳大桥项目（ 含珠海侧连接线） 工程可行性研究报告已上报国家发展改革委待批准建设，建设资金已落实。对港珠澳大桥珠海侧连接线勘察设计进行公开招标，并接受资格预审申请。珠海侧连接线工程起自港珠澳大桥西岸的珠海口岸人工岛，终点设定为与待建的太澳高速公路相接，全长约13.89 公里，将采用双向六车道高速公路标准设计，全封闭，设计行车速度为80公里/小时。

■总部经济崛起， 珠海新添巨人、金地两大基地

4月23 日，巨人网络集团向媒体证实，公司正在珠海兴建南方总部暨南方研发基地。据悉，巨人集团在珠海花费了8500 万元买下位于珠海情侣北路南段填海区的一块21 万平方米的地块。另外，早在今年年初，就有两家公司分别曝出将在珠海兴建总部基地。一家是金山软件公司将投资10 亿元于珠海唐家湾石坑山建9.6万平方米的软件园，作为其总部基地和中心研发基地。另一家则是于今年1 月20 日与珠海市香洲区签约的金地珠海科技园生活配套区(洪湾分会场)，金地欲将其打造成为动力性“ 大桥经济” 总部基地。从这三家企业建总部基地所处的位置不难看出，珠海的总部基地大军中将新添两大总部经济片区，一是情侣北路以巨人集团以及金山软件为主导的石坑山总部经济区，另一个则是以金地集团兴建的大桥总部经济基地所依托的湾仔中央商务区。多个总部基地的形成，必然会带动珠海写字楼市场以及总部基地周边住宅地产的发展。

■ 中行将牵头组团，包销港珠澳大桥220 亿贷款

据新华社香港4月14日电 香港特区政府运输及房屋局局长郑汝桦14日在港表示，港珠澳大桥主桥项目的融资问题已圆满解决，中国银行作为该项目贷款的牵头银行，将组建银团为项目提供220 亿元人民币融资。香港特区政府当日联同广东省政府、澳门特区政府以及中国银行在港举行“ 港珠澳大桥融资安排简介会”。根据安排，中国银行承诺组建银团包销220 亿元人民币贷款，贷款利率可以选择固定利率或浮动利率，利率水平将在央行基准利率基础上向下浮动10％，即现时法规下市场上最
优惠利率。贷款年期为35 年，自大桥营运时开始还款，若其后成