今年已有超40城松绑楼市！专家：放松的空间正在扩大

日前，厦门市住房保障和房屋管理局印发通知，厦门凡是2021年12月1日后出让的项目，思明、湖里区域内意向登记购房人数不少于可售房源数1.2倍的商品住房项目，均不再实行摇号政策。岛外项目不再强调摇号。

3月1日，郑州出台19条新政，放宽限购、取消认房又认贷、推行棚改货币化安置；3月4日，唐山将公积金公积金贷款额度提至80万元，二套房首付比降至30%等；3月6日，苏州允许受疫情影响企业提前申请预售证……一系列政策松绑，无疑给楼市注入了一针强心剂。

据中指研究院监测，截至2月下旬，已有超过40个城市出台房地产相关调控政策，预计两会后各地将继续加大因城施策力度。

松绑迹象明显

作为新年以来首个下场“救市”的二线城市，郑州19条新政可谓条条重磅，尤其是需求端，一举松绑了限购、限贷，还重启货币化安置，对提振购房需求大有裨益。

克而瑞研究中心总经理林波告诉记者，二线城市的调控松绑多是以去库存为主要导向的。与之相呼应的，是这类城市住宅库存高企、去化乏力的市场现状。

克而瑞厦门数据显示，2021年12月至2022年2月，3个月期间厦门一手住宅成交量三连跌。这也使得厦门的房企供货热情跌入谷底，开盘数量寥寥，供销疲弱，整体去化也降至低位，厦门楼市均价随主力成交项目变动结构性下行。

整个2月，厦门全市整体商品房销售金额43.93亿元，销售面积15.70万平方米，同比下跌50.7%。住宅供应4.20万平方米，成交10.81万平方米，环比下跌37.2%，同比下跌51.9%。

此次摇号规则调整后，厦门凡是2021年12月1日后出让的项目，思明、湖里区域内意向登记购房人数不少于可售房源数1.2倍的商品住房项目，均不再实行摇号政策。

林波表示，过去厦门一些高地价且认购热度高的项目都要摇号，此类政策也说明厦门楼市在降温，同时在购房方面松绑，给予市场更大的宽松空间。

而郑州在出台新政前，整个市场新房狭义库存规模就已接近1500万平方米，消化周期超过20个月。2021年2月，由于成交持续低位徘徊，郑州新房库存消化周期更是跃升至31个月。

另外，郑州住宅项目烂尾问题也比较严重。据克而瑞统计，截至2021年末，郑州涉及停工、延期等的待交付问题项目有274个，涉及25249套住房，数量位居重点二线城市前列，绿地城、锦艺四季城、名门翠园等长期烂尾项目多次引发投诉。

楼市调控越发灵活

58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者，从近期政策来看，今年整体政策放松幅度相比往年会大很多，比如降首付。尤其是一些市场下行压力和项目交付压力大、库存风险较高的城市，出台较大力度的宽松性政策也属情理之中。有些城市相对立体化，比如郑州，出台的政策会结合整体市场状况做综合调整，这在以往是比较少见的。

张波指出，在当前市场环境下，高层对地方楼市松绑政策的容忍度有所提高，政策放松的空间正在扩大，甚至重新拾起棚改货币化安置这一去库存利器。核心一二线城市政策也有适度纠偏空间，譬如保障合理信贷投放、压缩各项审批流程时限、下调房贷利率等，以期缓解房企资金压力、稳定市场预期。

不过，张波认为，这一系列调整本身并不能完全视为政策放松，而是因城施策、精准调控的体现。

“当下政策松绑为的是保障自住型购房群体，尤其是首套刚需的优先购房权。”

比如，楼市热度提升会加大摇号覆盖城市和范围，缩小摇号范围则是因热度降低。换言之，热度降低是缩小摇号范围的前提，但缩小摇号范围并不必然导致楼市热度上升。

张波预计，郑州、厦门的放松，说明二线城市近期市场热度不高，各地基于因城施策的模式进行调控，预计后续加入放松队列的二线城市数量会增加。

易居研究院研究总监严跃进认为，放松将使得购房者认购的门槛降低、机会增加，客观上释放了积极信号，有助于助力3月份房屋交易市场的行情活跃。总体来看，在房住不炒的背景下，全国各地为促进区域房地产业良性循环和健康发展会不断出台各类调整措施。