凤凰山1号：珠海未来10年及之后不动产的发展动标

　　■人口，是楼市的根本着力点

　　上个月月末，笔者去了一次珠海，观摩珠海湾区的凤凰山1号。原因是2008年4月12日，深圳房企绿景集团首个异地化项目，珠海凤凰山一号别墅开盘，当日推出72套别墅，共实现销售66套，销售率92%。而且价格理想，独栋大约28000元/平米、连排约17000元/平米。

　　在目前珠三角楼市低迷的大背景下，销售业绩理想。本次别墅的高端客户中，除了珠海本土客外，还有不少客户是来自深圳、香港、澳门等外围城市。联排别墅及独栋别墅两类产品能够销售这么快，这种现象本身对于研究者来说就已经具备很强的杀伤力。

　　当时在现场就谈起来目前的楼市的一些吊诡之处。犹如当今伟大的、掌握资金最多的投资家，连巴菲特都要按时看他的投资报告的葛洛斯说，一切投资的背景，都基于人口。判断人口趋势，是包括不动产在内的所有投资的根本着力点。

　　中国房地产开自2001年楼市进入全上涨通道以后的全盛时期，延续到2007年年中之后，楼市开始调整。调整的表面原因，是宏观政策与金融收紧，但其实质，却与我们的人口结构关系甚大。

　　2007年10月份之后，房地产进入调整，各个城市房地产成交量萎缩，深圳更是出现局部价下跌而量萎缩的局面，似乎是楼市已经“拐点”。但是如何理解这种拐点呢?单纯将其定义为价格的拐点是丝毫没有技术含量的，因为中国城市化之后，居住成本高企是时代不可逆的必然，中国不动产价格并不存在大幅下调的空间。

　　■无所谓其它拐点，只关乎人口

　　所以，将其定义为人口结构变化的拐点，似乎更符合实际。那楼市发生惊心动魄的转变的背后，我们的人口结构有了什么根本性变化呢?

　　首先，八零后一代开始成为主力消费群体，八零后是中国实行计划生育之后的第一辈，他们上一辈均只拥有一个孩子，八零后结婚后，就有4个老人的支持，所以他们的购房实力其实是不可小视的。

　　而八零后的父母都是六零后一代。中国在上个世纪60年代初期经历了三年自然灾害之后，国家鼓励多生育，八零后的数量极其庞大，在六零后与八零后之间，就是七零后。

　　七零后不上不下，过得最辛苦，六零后从零开始反而好过，其中数八零后日子最好过。之外，六零后目前距离退休越来越近，但依然身居要位，孩子也都独立了，原本热闹的家现在空了起来。按照万科的定义，这就叫六零后空巢期。

　　八零后与六零后的变化，就是房地产关系最大的人口的拐点，恰好在新世纪的第一个时代中后期到来了，从实质上决定了房地产的走向。

　　■六零后家空，但购买力强盛

　　香地咨询·半求工作室&房地产之窗www.BANQ.cn认为上述转变，使房地产的基础发生了“拐点”。我们可以这么理解这个拐点的意义：

　　而六零后，他们比五零后幸运，他们不用下乡插队，高中毕业就进大学，大学毕业就因为五零后因为国内战争等原因而直接担大任。

　　六零后年富力强，其在社会中所起的作用和所居的地位，七零后、八零后一时还难以取代他们，所以目前的商场精英、主要官员、主力骨干都是六零后为主，这就是他们的购买力极其强盛，是最有钱的一批人。