易小迪：楼市全面上升 不可能再重复昨天成功故事

目前全国房地产企业已整体走出困境，而且楼市开始全面进入一个“上升通道”。但是这一轮反弹并未完全化解开发商的担心，这从开发商再投资的谨慎态度上可见一斑。大家都相信明天不可能再重复昨天成功的故事。

首先，开发商盈利模式正在面临根本性的颠覆与挑战。由于地价高企以及资金门槛的提升，过去简单卖房、买地、盖房、卖房的投资模式，发展商未来风险远远高于盈利，而且会面临出局的风险。单纯的依靠房价上涨获利空间不断变小，而且这种利润增加远远赶不上地价的上升。那么，开发商如何完成可持续发展？

第二，发展商相互竞争已日趋白热化。尤其在市场很低迷的时候，如2008年大企业房价带头“跳水”，导致许多其他中小企业亏本卖房，以求保命过冬。依靠“价格”这种手段往往是中小房企起步发展时的“杀手锏”，而现在成了品牌企业争夺市场的“杀手锏”。这跟1996年彩电大战何其相似，房地产行业将很快由“春秋混战”进入“战国七雄”的局面，大企业之间直接竞争已不可避免。

第三，竞争之战场已开始向二、三线城市转移。由于一线大城市土地供应的瓶颈日显，许多品牌企业已经转移重点到二、三线热点城市，尤其是区域中心城市将是下一轮竞争白热化的中心战场。

第四，供大于求的整体局面已经形成。过去黄金十年中供不应求是主流，尤其土地价格屡创新高，导致房价越涨卖得越快，房产商竞争重点从来就不在市场销售环节，而是在前期买地与政策公关的环节，以及融资手段的竞争。

中国房地产市场自1998年开始进入高速增长通道之后，楼市一直处于供不应求状态，而且房价也在每年以10％以上的速度递增，成为财富保值最大的避风港，在局部地区的某个时段更加速了这种供不应求的局面。但2009年以后，这种供求关系会发生根本性的改变：

A. 从供应来看房地产企业开发建设规模在快速增长，尤其一些上市大企业，年开发量已过1000万平米，而且还在拟定翻番计划，拼规模、扩地域是目前房企竞争的一个主要趋势。制约房地产供应的两个主要条件是“银根”与“地根”，也从过去长期收紧状态改为宽松的条件，因此房地产市场供应量的增加会越来越容易。