房子需求已从数量型向质量型转变

  有“与近代文明伴生的南中国海第一湾”之称的唐家湾，为中国历史文化名镇，拥有着珠海市最丰厚的历史文化资源、最先进的科教资源和最良好的生态资源，一直是珠海顶级高端住宅项目聚集区。早在2005年就有和黄、远大等外地房地产品牌大鳄进驻，而且近年来，随着港珠澳一体化的发展，绿城、仁恒、华发、格力等大品牌先后进入，该片区发展已日臻成熟，各项配套亦渐趋完善，区域价值优势凸显。


  尤其2012年7月27日，珠海住建局官网对唐家湾滨海科技新城科创海岸片区控制性详细规划进行了“一心、三轴、三区”批前公示，更使得唐家湾地域价值的双重性得到了更加重要的凸显。

  司徒健认为珠海住宅居住区分为三个区域：唐家、横琴、西区，三个板块各有不同的定位，而唐家片区从成交来看，主流成交人群是以主城区为主，以住宅的居住环境作为选择的话，拥有良好的生态资源的唐家会是他们的首选，而且随着时间的推移他们对唐家居住环境的认可度也越来越高。而对于唐家作为珠海顶级高端住宅项目的聚集地，他表示客户的心里距离在拉近。他举了个例子，仁恒滨海半岛刚开始筹备的时候，他们感觉到市场是有抗性的，但到了开盘，他们的客户地图就已延伸到了南屏，客户群体在扩大。


  心理距离的缩短从另一个方面可看出市场对唐家湾片区发展的认可度也越来越高，作为翠湖香山项目总经理谢岳来也表示，翠湖香山可以做到2014年华南区别墅销冠，说明珠海本地的购买力非常强，市场的潜力比他们原来预估的要好得多。但相对于唐家“豪宅”“高端社区”等说法，谢岳来更倾向于房地产商是根据市场需求的变化来打造出符合市场需求的产品。“现在我们需求的特征已经从数量型开始向质量型转变，通俗来讲就是现在很多人已经不缺房了，他有房子，但他缺的是什么呢?他缺的是好房子。”唐家本身人口密度不是特别高，环境宜居，绿化率高，很多的高新技术企业，而且企业的素质很高，需求决定了他们要做一些好产品出来。

未来楼市的投资性比例将会下降

  2015年在利好政策的支持下，刚性需求、改善性需求得到释放，短期内楼市回暖，销量上涨，但从长远来看，仿佛并不乐观。房地产发展的黄金十年过去，随着推动房地产繁荣的人口红利逐步消失。


  最新的人口结构研究显示，“90后”人口总数比80后缩减了23%，“00后”又比“90后”缩减16%。25岁至49岁的购房主力人口将在今年达到峰值，并从2018年开始急速下降。

  假如人口结构未能改变的话，2025年前后将成为中国老人抛售房产的高峰。问题是，抛售的房子谁来接手?最直接的政策是适当放开二孩生育，这将会增加20年后的住房需求。

  全面放开二孩之后是否可以刺激未来房地产的发展，谢岳来认为如果能够有效地促进人口增长的话，在理论上它对房地产市场的影响还是很大的，因为全世界房价高的地区往往首先是人口密度高的地区。但同时因为养孩子的经济成本和精力成本的关系，放开二孩以后到底会有多少新增的人口，他觉得是一个值得关注的问题。

  珠海市场方面，谢岳来表示，相对于全面放开二孩来说，人口迁徙对珠海房地产的影响更大。

  司徒健认为现在放开二孩，到他们需要房子的时候也是20年后的事了，现在他们考虑的更应该是当下的这个市场。他表示，珠海因为有医疗、教育、公共交通等城市功能，慢慢的成为一个候鸟城市。对于未来的楼市方向，他觉得投资性的比例会下降，买房更趋向于理性。

为业主提供一站式服务是企业跨界的好方向

  这年头，要找几个“单纯”的企业不容易，不光明星要寻求多栖发展，企业发展也不例外。家电、食品、农业、煤矿、服装各行业大腕纷纷试水房地产行业，在楼市掀起一股“跨界”风潮。当其他企业跨进来的同时，房地产企业却忙着跨出去。


  传统房企眼看非房企们纷纷“下海”投身地产业也没有坐以待毙，开始积极发展副业：恒大玩起了足球，又卖起了矿泉水;万科摆出了“五菜一汤”，还说要做城市运营商;阳光城与宜华地产都拟进军医疗行业;复星国际走得更远，房地产开发、钢铁、矿业、零售、服务业统统包揽……

  谢岳来表示，企业跨界越来越流行，房地产企业如果要做跨界和多元化，一定是要利用自己的品牌的优势、客户的优势。像他操盘的九洲绿城翠湖香山，目前在做高端农业、教育，有自己的设计院、物业公司、绿城医院和绿城口腔医院，所有这些产业都围绕主业，所有这些产业关联在一起，为业主全方位服务。“我觉得为业主提供一站式的全方位服务这一定是一个企业跨界好方向。”

  司徒健理解的跨界分为两个部分：一个是资本层面，另一个是营销角度。其中一种就表现为渠道营销：通过某个渠道跟某些行业的客户资源大家来交换，就是换取客户资源的合作。他认为谢岳来所说的跨界只是房地产服务的延伸，跨界应该是基于于土地，有了土地，然后根据市场和土地的环境来衍生出新一种产品。