珠海红馆房地产机构副总经理 谢中
热爱新闻学的她阴差阳错的学习了法律专业，2003年毕业后进入红馆工作，又步入了与专业毫无关联的房地产行业。目前已从事房地产行业10余年，积累了丰富的行业经验，并成为了珠海红馆机构副总经理，可谓是女中豪杰。
珠海红馆机构项目总监孙建华。03年就毕业的他虽然在学校里学习了房地产经营管理，却做了3年石油公司的工作。06年看好机会毅然的到珠海发展，进入红馆机构，转眼间已在珠海近10年，对珠海市场了如指掌。现任珠海红馆机构项目总监。
横琴的利好政策对房地产的影响
在2014年12月26日，中央公布了全国几大自贸区的确立。国务院决定设立中国（广东）自由贸易试验区、中国（天津）自由贸易试验区、中国（福建）自由贸易试验区。广东自贸区立足面向港澳深度融合，天津自贸区与推动京津冀协同发展相契合，福建自贸区着重进一步深化两岸经济合作。
而广东自贸区的确立范围包含了广东自贸区由四个区域组成，分别是广州南沙、珠海横琴、深圳前海，以及广州白云机场保税区。
谢中认为，从利好的角度来讲，首先肯定是横琴的一些特殊的政策。像24小时通关，未来单牌车可以直接进入横琴。这无疑拉近横琴和澳门的距离，让澳门人的归属感会更强。尤其是澳门大学新校区设立在横琴，尽管它是一个封闭式的校区，但这个也是有一定象征意义的。
第二个是从现在的整体规划来讲，未来横琴的人口基本上应该有超过百分之三十是澳门人，这个是从横琴现在的整体规划和发展可以预见得到的。大家现在看到的横琴整体还处于建设当中，虽然目前变化还不是很明显，但是五年之后的横琴，随着岛内项目进一步的完工、港珠澳大桥的通车和基础建设的进一步齐全和完善，未来的横琴将会是一个环境非常好的新区，它的前景是不可估量的。随之带来的，它的楼市的发展潜力也是不可限量的。
第三个就是包括横琴新区在内。广东自贸区获批以后，横琴将会享有一个在自贸区加上本身税收方面的一些优惠政策，和其他自贸区比起来它有更灵活的政策在里面。从我们的角度来看，自贸区的建设会使珠海和横琴再次成为改革开放的先行者。
对于珠海而言，这么多年以来整体发展速度比起北上广这些大城市，相对较慢。但是未来随着横琴的发展，珠海整体也会随之向上走，楼市也会从中获得一些更好的利益。
当然，横琴的利好政策越多，越会影响它楼市的价格上涨。谢中认为，横琴楼价的上涨，目前暂时代表了横琴租值的上升。这个租值包括哪些方面呢，它包含了横琴的区位优势，包含目前比较热的自贸区优势，还有整个相关政策的优惠和横琴整个的生产力水平的预期。从目前情况来看，这个价格比较的值得。跟珠海市区的价格来比，横琴的房价上涨得非常快，而且它的绝对值也是相对较高。 但是综合目前说到的因素来讲，现阶段的价格是能够合理反映出目前横琴的市场价值。所以我们觉得这个价格目前来讲，还是相对合理的。
孙建华认为，从横琴岛第一个真正意义上的首发项目华融琴海湾开始，销售价格从两万多到现在三万多接近四万。客户群从开始接近百分之六七十的澳门客户，到现在已接近百分之八十比例。从客户的角度来说，会有这样的一个演变的过程。而且这些澳门客户在项目的购买上面，还有重复购买的行为。八十多的小面积可能买来投资，一百三十多、一百六十多的单位买来居住。
而且整个澳门的媒体对横琴的报导，可能甚至超出珠海市区人对横琴形象的了解。他们一周七天可能有五天的报纸甚至媒体上面都会有一些关于横琴的新闻。所以很多东西，澳门人对横琴的了解不比市区对横琴的了解差。他们能够第一时间获取信息，另外，随着横琴政策的不断落地，接下来有很多包括澳门在内的33家企业进驻横琴。孙建华认为粤澳之间的合作的关键，是横琴对澳门的吸引力的问题，从投资、自住的角度上看，澳门接收内地的外劳成本是非常高的。如果澳门人来横琴办公甚至来横琴开公司的话，那么就会具备很多成本上的优势，也会促使澳门人不再是单纯看房价从两万多涨到四万多这么简单了。
横琴快速发展 配套需完善
目前横琴在全面施工阶段，在快速发展的同时配套依旧需要完善。在医疗、饮食、教育、住宅等项目缺乏的情况下，依旧受投资客追捧，侧面反映出境内外业主对珠海横琴的期待。
谢中认为现在横琴还是处于一个快速发展的阶段。快速发展的同时，配套肯定需要不断地去完善。例如基础的配套：像医疗、饮食、教育、住宅。其实现在有些也已经有了，像之前新闻报道的，麻省理工医院要在横琴落地；容闳的幼儿园和小学，也会在横琴设立分校；包括横琴岛上，横琴新家园整个的商业街，以及现在正在做登记的横琴总部大厦。这个商业也即将面市，横琴口岸扩建以后带来整个口岸的商业。其实这些已经在推行的过程当中，由于配套的形成需要一定的时间周期，在这些配套还没有完全形成、落地的前提之下 。这些投资客也好，或者自住户也好，还是非常希望可以抢占先机去购买横琴的物业，他们对整个横琴未来的发展是很有信心的。所以配套这个问题，无论是中央、广东、珠海还是横琴新区政府对于横琴这块的力度大家可以看到。一个新区先热起来的是房地产，当房地产热起来以后，置业人随之也会进驻进来，他们带来的配套设施很快就可以形成 。
横琴房地产的销售模式与澳门相近
由于横琴的特殊性，销售模式不同于大陆。从购买群体来看百分之八十是澳门客户，大陆客户很少。这是自然形成的还是有意而为之？两位嘉宾都表示，这是基于整个横琴的定位，并且它本身的区位的这个经营模式，还有一点就是价格问题。
因为现在面对的澳门客户会比较多，那针对澳门客户跟我们两个客户的销售模式是有没有什么区别，应该说横琴岛目前的这个销售模式是更开放的，是基本上接近港澳的这种经济模式，就是每一个项目都是开放的，只要是有经济公司有客源，然后都能够参与到这个参加方目来，不局限于说我只是发展商，自己来销售，或者局限于跟哪一家合作，都能够参与到成交当中来。
谢中表示，从目前整个岛内的整个市场的火爆程度来看，很多项目其实还没真正地把推广面铺开可能就已经取得了很不错的业绩。但从推广的角度来讲，不会跟内地有很大的差异，只是把主要的阵地放在了澳门。澳门相对来说区域不大 大家能获得信息的媒体相对比较单一。最核心的就是澳门日报，澳门电视台，然后加上穿梭巴士、车上的广告 另外还有大家往返港澳的关口户外的位置。加上岛内的户外广告牌，这些是比较主流的媒体。
另外像一些新媒体，比如微信的公众号推送，还有一些比较好的新媒体也会去应用。尽管现在整个横琴的项目主要的精力放在澳门，但是随着未来的供应量增加，客户的结构也会随之发生变化。未来内地的客户也会逐渐增多，在广告的推广和投放上会走出去 范围会更大、更广。
孙建华表示，澳门主要是熟人社会。原来在澳门开拓客户的时候，不是打几个广告，打几个报板，而是利用当地的特点。因为澳门有很多社团，你也可以理解我们走了一个捷径，我们可能会先通过社团的高端资源，逐步深入一些银行，事业单位，然后才是到下面。
红馆当初做华融琴海湾项目是这么做的，未来涉及到港珠澳大桥开通以后香港的客户资源已经逐步开始显现。香港要去怎么做，可能也要根据香港的特点 在13年、14年我们也去参加过澳门的房展，可能跟我们内地的房展又不一样，更多的是确实需要比较精准的一些客户来到现场。
谢中也表示，澳门的房展都是些邀约的客户。自发来看房的客户相对数量比较少。像我们进入议题之前也提到我们MR公司，通过我们在横琴将近五年对市场的培育也好，或者对市场的经营也好，积累了很多澳门的资源。包括政商界的客户资源，媒体的资源社团的资源。我们刚刚提到可能新媒体推广的资源，其实这些资源希望根据澳门熟人社会的这个特点，把这些资源通过我们MR公司未来能把这些资源转化为客户来购买横琴的物业。这也可以说是我们公司主要的精力放在这块。
横琴大热如何选择楼盘
横琴投资热度不减，如何选择一个有投资价值的购买物业，两位嘉宾也给出了意见。
从投资者来看，最看重的是总价。年前口岸区是最热的，也是相对核心的。那目前我们看来整个区域在售项目的价格是比较接近的。但从长远来看，口岸区的价值是最大的。有网友想投资的话，其实第一个还是要看自己的总价；第二个就是在区域的选择上，就是目前口岸区还是不错的。
再者以口岸为中心，辐射的两公里范围之内，未来升值的潜力比较大 。其实，整个横琴岛未来的潜力都很大。现在应该说买哪个都没错。站在本行的角度看。如果14年没赶上 ，那么15年抓紧时间，三年之内在横琴岛上的所有物业都没有什么太大的差别主要是看大家接受的总价在什么范围之内 。千万不要因为错过了第一波、第二波就去犹豫错过了。主要是看长期的过程，只要在这辆车上你就没错了。
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