社区管理的互联网因子

    尽管房屋中介公司在中国已经出现了近30年，但找中介租房一直不是一件让人轻松的事情：求租者在信息平台上找到心仪的房源后，十有八九会被中介告知“已经租出去了”，接下来中介极力为求租者推荐“更好的”选择，成单后则需要求租者支付至少半个月的房租作为佣金。

    但现在许多购房者、租房者可能有意无意间发现，租房、买房的方式在转变。过去总是绕不开的中介门店，如今甚至不需要打开电脑，手机上随便点开一个房产APP，就可以清楚地了解行情并且完成交易。



    彩之家是一家提供社区服务的公司，是国内范围内最大的社区租房综合服务提供商。他依托的平台是全球最大的物业公司彩生活服务集团。彩生活通过收购、自然并购、合作的方式运营，现在在全国有接近2.5亿平方米的物业管理面积，规模超过全球第二个同类型的平台高达几千万平方米。

    陈志介绍到，彩生活为彩之家提供了一个很好的社区平台，通过这个平台，彩之家可以和超过300万户的业主建立平稳、长期的关系。彩之家就是相当于业主+物业，通过与业主统一签订租房合同获取房源，并自行提供物业管理服务，省去房屋中介这种传统租房产业中的关键一环，并巧妙将业主物业转换为自有物业，免去中介费用的同时，亦为业主和租客实现利益的最大化。

    彩之家建立了一个可信赖的O2O社区租房服务平台----彩之云APP，为社区业主提供家居生活的一站式服务,包含物业服务、B2F商业服务、虚拟服务、商品服务、智能管家和连锁经营的社区服务等，可有效帮助用户解决与生活息息相关的问题。

    彩之云囊括租房、水电费、维修、投诉和理财等服务，是一个公共社区入口，通过这个入口，业主所有资产的租赁、销售或者是未来生活的诉求，都可以通过彩之云这个平台去得到解决。陈志还举了理财的例子。他说，银行的理财只是双维度，没有多维度，客户和银行之间是比较冰冷的关系。而彩之家通过彩之云这个入口，通过互联网实时高效的沟通方式，直接跟客户发生对接关系，提高了和客户的粘度。

房地产步入互联网时代

    今年两会，国家总理李克强在政府工作报告中首次提出，“制定‘互联网+’行动计划，建议推动移动互联网与现代制造业结合。”“互联网+”随即成为关注和讨论的热点。

    那么，“互联网+”，这个“+”的内容是什么？实际上，就是那些我们所熟悉的传统行业。其实“互联网+”早已悄无声息地“滋润”着我们的生活，比如，传统集市+互联网有了淘宝，传统百货卖场+互联网有了京东，传统银行+互联网有了支付宝，传统的红娘+互联网有了世纪佳缘，传统交通+互联网有了快的滴滴，而传统新闻+互联网有了柴静《穹顶之下》病毒式的传播。在引领了各行各业的变革后，移动互联网也在逐步渗入到房地产领域。



    陈志认为，互联网不是一个独立的个体，它让每个行业沟通得更有效率，“互联网+”，“+”后面延展无数的行业。他所理解的房地产，用万科的话说，现在的房地产已经进入了白银时代。随着近几年特别是二三线城市房子存量的大增，楼市逐步从卖房市场转为买方市场，开发商也在开始转化新的营销模式，可以说现在房地产已经走进了互联网的第一个年代，而当中国的房地产逐步由一手的增量向存量转移时，存量的房地产可能就是房地产的第二个年代。他还认为,移动互联之后的年代主旋律应该是往来和互动。

珠海房价仍将持续上涨

    3月30日，央行、住建部和银监会联合发文，宣布将二套房比例降低至40%，将公积金贷款购买首套普通自住房的首付比例降至20%，将首套房贷结清后的二套自住房最低首付比例降至30%。与此同时，财政部也下发了一个文件----调整个人住房转让营业税的文件，即个人普通住房转让免征营业税年限由5年缩减为2年，不满2年全额征收营业税；非普通住房转让超过两年则按销售收入减去购房价款后的差额征营业税。

    此新政一出，业内一片叫好声。谈及政策对珠海房地产的影响时，叶植松表示即使政策再晚两个月出台，珠海的房价还会继续上涨；此外，他还向我们表示，在新政出台之前，业内已经对此有所预测，并认为楼市利好政策还会陆续的再出台。“在我所看到的珠海楼市，每年都是量价齐涨，在过去的5年，珠海承受着当年全国房产调控中最严厉的调控政策。即使在2012年，珠海实际成交量和价位都在上涨。



    而叶植松持这样的观点的原因有两个方面，内在因素是珠海本身自身的发展：“我们可以看到珠海最近这两年发生了显著的变化，从港珠澳大桥、金湾航空、新能源、医药产业、高端设备等产业的发展，给珠海带来了大量的外来人口。”他分析道，高端人口流入珠海是珠海最近几年量价齐涨的原因，未来几年随着横琴自贸区的各项规划真正落地，珠海未来的房地产发展，相对于国内其他城市将会有自己完全不同的特征。

    而外在因素是政策所带来的影响，他认为过去珠海定位可能在“旅游城市”，现在国家把珠海的定位甚至上升到国务院级别--珠江西岸核心城市。据了解，现阶段李克强总理推行的国策是通过城镇化快速发展，拉动国内内销，从而带动国家的经济发展。而在去年7月份，珠海出台了《关于实施新型城镇化战略建设国际宜居城市的决定》，明确提出加快建设国际宜居城市是珠海深入实施以人为核心的新型城镇化战略的重要抓手，积极的相应落实了国家新型城镇化战略及广东省促进新型城镇化发展意见。

房地产代理模式的转变

    2014年楼市深度调整，本就成交量偏低的房地产中介市场还迎来了互联网“搅局者”。今年年初某房产网从房产信息发布平台进军线下服务领域，而爱屋吉屋等互联网中介则直接以离线商务模式亮相市场。房地产代理模式，在新一轮的互联网刺激下是否会真的会迎来改革。

    李克强互联网“+”的概念提出后，房地产对互联网的营销模式也热烈地进行了新的探讨，我们可以看到移动互联网对房地产行业的改造来势汹汹，在这个过程中，无论是开发商、代理商还是广告公司，都是被颠覆和改造的对象。其中，尤以代理行业的危机更盛。

    谈及互联网对房地产独家代理的冲击时，叶植松不认为现在的房地产独家代理越来越少。他认为，开发商从土地取用、到规划报建，已经有很深的介入。即使房子在卖了之后，在客户服务、资产的运营、资金的安排等专业的服务大部分还是由独家代理才能完成的。



    陈志表示，以后的房地产代理会存在两种公司：一种是以渠道取胜为方式的公司，只做渠道；第二种是全服务公司，包含购买土地、销售、物业管理和物业增值服务这一整个链条。他认为第二种是需要大量专业知识，有一定的区域性，是不可复制的。

    值得注意的是，在探索新型的代理模式时，陈志提到了后房地产的开发概念，他看到了一手开发的不可永久的持续性，而在售后的物业管理上却有很大的增值服务空间，“为更好的迎接整个房地产运营模式的转型，我们现在正在为未来房地产的新发展模式做准备着。”