珠海楼市热点分散供应量平稳 下半年审慎乐观？

截止5月31日，香洲区的存量为101万平方米，以3、4月份香洲区15万左右每月的消化量，销售压力较小。

预计下半年新开盘楼盘的增量（以整盘计）为167万平方米，数量约为20个项目，而实际上由于开发商会随市场情况控制推盘节奏，实际推向市场的量将大大低于此数，虽然不存在整体断货，但可能出现结构性缺货，整体态势料较为平稳。

2008年底还在寒冬中匍匐前进的房地产业，来到2009年突遇暖春，仅过了一个季度就恍如隔世。在全国整体楼市向好的情况下，加之有港珠澳大桥、广珠城轨、珠江口西岸核心城市定位确定等重大利好支撑，珠海上半年楼市暖意融融，去库存化速度加快，那么从供求的角度分析，下半年珠海楼市将会如何走？下半年新盘的供应情况如何？主要集中在哪些区块？将会对楼市现有的供求关系产生何种影响？近日，百脑会地产机构发布了 《珠海城区供应分析》主题报告(下称《供应分析》)，对这些问题进行了系统梳理。

上半年去库存化速度加快

据红馆地产提供的数据，从供应量来看，去年全年为220.39万平方米，其中1－4月为82.59万平方米；今年1－4月为57.26万平方米，比较去年有较大减幅。今年1－4月珠海市共销售一手商品房623003平方米，与2008年全年近180万平方米的销售相比，完成约4成，而传统上1－3月为楼市淡季，今年反为小阳春，去库存化速度明显加快。

据百脑会《供应分析》，截止5月31日，目前香洲区在售项目47个，其中尾盘销售项目22个。香洲区存量总计为101.5万平方米，共7362套住宅。相当于2008年全年销售面积的65%。

从数据来看，成交量意外反弹，而从去年开始房地产开发投资减少，已开工项目推进速度普遍放慢，市场供应减少，去库存化速度快，市场方向有向卖方市场转移的趋势。

据百脑会 《供应分析》，从区域来看，新香洲存量17.3万平方米，1343套住宅待售；老香洲可预售住宅存量5.8万平方米，687套住宅待售；前山可预售住宅存量8.1万平方米，648套住宅待售；吉大可预售住宅存量23.8万平方米，1483套住宅待售；拱北可预售住宅存量7.6万平方米，630套住宅待售；南湾可预售住宅存量17.9万平方米，1675套住宅待售；唐家湾可预售住宅存量18.7万平方米，1115套住宅待售。老香洲、拱北、前山是目前存货较低的片区，均低于10万平方米。

下半年供应热点相对分散

据百脑会《供应分析》预计下半年新开盘楼盘的增量（以整盘或项目整一期计）为167万平方米，数量约为20个项目，约14800套住宅，而实际上由于开发商会随市场情况控制推盘节奏，分批推出，实际推向市场的量将大大低于此数。

分片区来看，下半年新香洲预推量为一个项目，22万平方米，1960套住宅；老香洲预推量4个项目，17.5万平方米，1606套住宅；前山预推量6个项目，57万平方米，其中中海环宇城、招商花园城等均为引人注目的外来品牌开发商项目；吉大预推量为3个项目，共计31万平方米，其中锦园项目总建筑面积达到23万平方米；拱北预推量29万平方米，4个项目；南湾预推量10万平方米，仅公园道及中星广场2期两个项目；唐家预推项目最少，尚无明确时间表。

分析存货和预推项目及拟推货量可以发现，老香洲开发量、推盘量都逐渐萎缩，随着可供开发土地的减少，未来可供应面积将进一步较少；前山存量偏少，而预计推货项目虽然较多，但是总货量较多的中海环宇城、招商花园城和夏都华景实际可能面世的货量偏少，作为两三年来供应热点片区的前山将出现一个货量偏少甚至稀缺的时期；拱北存货和新增供应销售压力不大；新香洲、南湾、唐家湾下半年新增供应项目偏少，将以存量消化为主。

红馆馆长刘峥嵘分析认为，虽然由于前期开工量较大，从长期来看仍然有消化压力，但是由于开发商在前期资金回笼较为理想的情况下，下半年推盘的弹性较大，虽然不存在整体断货，但是结构性供应量不足的情况是可能存在的，局部区域和部分产品可能会出现青黄不接局面。市区低总价产品将较为稀缺。整体来看，珠海市场不会大起大落，将保持较为平稳的态势。