2010年两会楼市关键词猜想 物业税“呼之难来”

物业税

物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。

有房地产业发展“稳定器”之称的物业税，被普遍认为有助遏制凶猛上涨的房价，但却一直“呼之难来”。

物业税自2003年被首次提出以来，一直被寄予厚望。在发达国家，物业税是地方税收的支柱，有些地方政府拥有物业税的决定权，广义的物业税与财产税等同，多数发达国家财产税收入占国民收入的比重为5%左右，占一国全部税收的比重多在10%以上。

但在我国，房地产行业的税收绝大部分集中在开发和交易环节，持有环节的税种只有房产税和城镇土地使用税。这就导致持有环节税负极低，造成部分热点城市新建住房空置率偏高，形成巨大的资源浪费。

不过，物业税开征还有几个现实问题等待解决。物业税开征之后，需要协调分配给国家和地方的比例，以及哪些相关税收将被替代；其次，由于我国房地产评估业在跨体系评估方面的经验不足，政府每年对所在区域的物业进行评估十分困难；最后，物业税的出台还需要经过一个立法的过程。

土地招拍挂

《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。

自2004年3月国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》至今，国有土地出让招拍挂制度已实施三年。必须承认，国有土地出让招拍挂制度在一定程度上体现了公开、公平、透明的原则，但当价格成为国有土地出让的惟一衡量标尺时，“价高者得”，选出的下家不仅不能保证是最合适的买家，甚至造成一些可怕的后续效应。几乎贯穿2009年的“高价地”之争，就是这一负面效应的具体显现。

一头是垄断，一头是高度市场化，招拍挂作为这两头的制度制衡，是否真的可以使垄断的土地体现市场化的理性价格？

这实在是个难以回答的问题。

事实上，“高价地”的巨额出让金及其带动周边地价的上涨，充实了地方的“钱袋子”。在“土地财政”之下，一些地方政府和开发商其实是利益共享者。只有让地方摆脱对“土地财政”的依赖，才能让“面粉”不再贵过“面包”。