后限购时代楼市走往何方多城市放开限购 “松绑限购潮”

　　今年以来，全国楼市都笼罩在银行利率收紧的阴影里，市场观望情绪浓厚，成交量明显下滑。这导致不少库存高压的城市开始陆续放松限购政策。6月26日，呼和浩特成全国首个正式发文确定放开限购的城市。第一块多米诺骨牌推到以后，7月份多个城市陆续对限购政策进行松绑。据《第一财经日报》报道，截至8月4日，全国官方发表限购松绑声明的城市已达17个。

　　然而，从专业机构统计的成交量来看，限购放松的城市总体而言收效甚为，并未出现成交量价爆发性的增长。业内人士认为，当前库存高压、银行利率收紧才是市场低迷的主要原因，限购松绑并不能真正助推楼市。

　　市场现象观察

　　二线限购城市逾半松绑 一线城市未有动静

　　6月26日上午9时左右，呼和浩特房地产开发监督管理处正式发表“更正声明”，称将第七项第二行括号内“含二套住房”改为“含二手住房”。呼和浩特成全国首个正式发文确定放开限购的城市。

　　第一块多米诺骨牌被推倒后，7月份陆续有城市跟进。7月10日起，济南新房与二手房限购政策全面放开。这也是第一个放开限购省会城市。

　　此后，海口、无锡、西安等相继放开。据克尔瑞数据统计，7月份陆续有多个城市明文取消限购或在操作上放松限购的执行。

　　据《第一财经日报》统计，截至8月4日，全国限购城市中，已有17个城市官方确认取消限购，包括呼和浩特、济南、苏州、南宁、海口、西安等。其他限购城市虽然没有官方的口径，但在实际执行中，已悄然放开限购。

　　在限购松绑的城市中，二线城市占了绝大部分。31个二线限购城市中，逾半已经放松或取消限购。而四大一线城市至今仍未放开。

　　探究“松绑”背后

　　库存积压 成交低迷

　　从取消限购的城市分布来看，大部分均为库存挤压严重，急需缓解库存压力。曾有专业机构指出，楼市库存消化周期在一年左右较为平衡，高于18个月市场将呈现供过于求，低于6个月则为供不应求。

　　而据克尔瑞数据统计，大部分放松/取消限购的城市上半年供求比高于1.2，宁波、杭州等个别风险较大的城市供求比接近2。从库存积压看，放松/取消限购的城市普遍超过一年均衡线，宁波、杭州、福州甚至接近两年高危线，其中杭州为22.5个月，宁波为28.2个月，均严重供过于求。也正因如此，这些城市的楼市今年面临着很大的去库存压力。像杭州就传出某些楼盘一平米降几千元的新闻。

　　楼市网签情况

　　部分短期爆发 总体收效甚微

　　限购城市大面积放开以后，市场量价的反应格外受人期待。部分城市也出现了放松后的短期冲高。

　　据搜房网数据统计，济南7月楼市呈现中间高两端低的趋势。7月1~3周成交量不断上升，第3周达到顶峰，到第4周、第5周持续走低。

　　济南楼市之所以呈现这样的走势，主要缘于“取消限购”这剂猛药。

　　而杭州虽然只是在7月29日才放开限购，但效果也十分惊人。

　　杭州楼市(含萧山、余杭)7月一共成交6074套，环比上涨了22.98%。就在限购松绑后三天(7月29日~7月31日)，杭州楼市成交共有981套，日均成交327套，比松绑前日均涨了79.67%。而在限购松绑前，即7月1日~28日，杭州市一共成交5086套，日均成交182套，相比较来说走势平稳。

　　但总体来看，限购松绑的效果甚微。克尔瑞7月新建商品住宅周均成交数据显示，在放松或取消限购的城市中，过半已明确取消限购的城市仍难扭转成交下跌颓势，其中天津、成都分别录得高达53%和42%下跌。与此同时，贵阳、福州、西安、无锡、杭州等十余城7月房价环比连续第三个月下跌，其中贵阳房价下降幅度最大达2.16%。

　　此外，业内人士还指出，这些城市网签量的短期暴增，并非完全来自于当期的市场成交，而是由于大量的往期成交房源集中补签所致。

　　业内分析

　　珠海若“松绑”限购能提振楼市吗?

　　目前，珠海未对限购做任何调整，但随着全国楼市松绑动作频繁，珠海的情况也不免引人遐想。如果珠海真的松绑，是否能够对楼市其提振作用?

　　克尔瑞研究中心分析人士表示，大部分放宽限购后的市场成交表现与之前相比，并没有什么大的改观，原因在于：首先，政策的不匹配性，虽然限购逐步放开，但限贷政策依然严格执行。取消限购政策尽管赋予购房者自由购买第二、第三套房的权利，但对于刚需或者改善需求来说，实际购买力的不足会使购买计划化为泡影。

　　其次，限购政策放宽可能短期内会释放一部分被压制的需求，暂时缓和疲弱的市场，但很难改变行业整体低迷、观望格局。况且许多中小城市本就在限购政策执行上较为宽松，放不放宽，意义不大。对此，珠海业内人士有不同的看法。

　　正方：限购取消将提振信心带入投资客

　　2011年11月1日，珠海开始实行楼市双限政策。刚开始，珠海楼市成交跌入谷底。珠海商品房预销售专网数据显示，2011年12月，珠海住宅网签量为266套，2012年1月，网签量更是跌到了229套的谷底。

　　此后，市场观望期结束，成交量逐步回暖。但楼市结构发生了深刻的变化。投资客被挤出市场，刚需成了主力军。这种状况一直持续到今年。

　　因此，对限购松绑效果持积极态度的一派专家认为，限购取消对主城区会有明显的利好。也会扭转市场的信心。

　　珠海市中广集团副总经理 陆薏文

　　限购对于我们的楼盘——中广海岸——还是有影响的，因为我们外地客比较多。珠海城区的房子其实也不多，受影响的也就七八家楼盘，他们确实存在办房产证困难的问题。

　　珠海国际赛车场综合开发有限公司副总经理 范屹滨

　　个人觉得限购只是一个政策风向。它本质上对楼市影响不大，但会影响购房者的信心。限购取消了，便说明政策回暖，投资客便会进来。而楼市的健康发展是需要投资客的。因为刚需本身无法重复购买，难以支撑起楼市的繁荣。

　　中山市世光创建集团副总经理 王近远

　　如果取消限会对主城区有一个巨大的支撑作用，因为现在珠海可以购买的人都有房，但想买而不能买的人是大量存在的。我们在坦洲做销售就有体会，有很多珠海人想在珠海买房，但资格被剥夺了，便不得不去坦洲买。

　　反方：楼市最大矛盾不是限购而是金融问题

　　然而，限购虽然改变了珠海成交结构，但成交量价齐涨的趋势却难以改变。2012年五一期间，随着一些刚需盘以价换量，市场逐步回暖。十一黄金周，市场由以价换量变为筑底回暖。11月珠海一手住宅网签量为819套。此后，楼市开始持续上涨。珠海市统计局数据显示，2013年成交量为342.25万平方米，创历史新高。当前，成交量虽萎缩但成交价一直坚挺，6月已达13296元/平方米。

　　到会有专家认为，今年政府没有出台新政策，但楼市依旧冷淡，限购并不是当前市场的主要矛盾。取消限购意义并不是很大。

　　景泽国际(珠海)有限公司董事总经理 唐铁军

　　当前的楼市调控是结构性调控，对市场的杀伤力更大。今年下半年会有一个相当大的阻碍，那就是银行增加了按揭买房者的负担。买房的门槛在提高，能买房的人比例则在下降，未必能支持这么大供应量的楼市，这是一个大的问题。

　　珠海市同裕房地产开发有限公司营销总监 刘海

　　珠海主城区供应面积非常有限，而限购只针对主城区，对整个房地产市场影响并不大。其实政策因素、整个经济基本面、资金供应链等对目前房地产行业造成了非常大的影响，就算取消限购，也只是对市场带来心理层面的作用。

　　佳兆业地产(珠海)有限公司客户及营销部经理 彭义

　　限购政策对市场没影响，因为2011年限购开始到2013年，这三年来珠海的成交数字是一直在上涨的，特别是2013年珠海的住宅总成交面积创了历史新高。客户买房还是因为价格的触动，限购只是个不买的托辞。

　　记者观察

　　限购退出，让楼市软着陆?

　　2012年，全国已有多个城市执行限购政策。经过一年左右的调控后，市场下行明显。因此，像佛山、芜湖等城市纷纷扛不住，欲松绑限购或者执行其余救市政策。只是，这些就是动作最后都变成一日游。可见，当时中央对行政性调控的态度之坚决。

　　但今年6月，呼和浩特成为第一个官方宣布对限购政策进行调整的城市。第一个吃螃蟹的没被叫停，等于推倒了第一块多米诺骨牌。进入7月，对限购松绑的城市一个接一个。这种宽松的现象，和2012年的从严形成鲜明的对比。

　　2011年1月26日，国务院常务会议的提出要求：“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”

　　“一定时期内”的时间限制，表明了限购只是中短期政策。近两年来，不停有专家指出，限购政策从一定程度上是在为楼市的常态化、市场化调节手段的形成铺路。

　　因此，从出台那一天起，大家心知肚明，限购作为短期的行政性调控手段，退出只是时间问题。在刚开始的一两年内，限购算是很好地完成了遏制房价过快上涨，打压投资客的使命。2012年正是调整的起步阶段，中央自然不会让轻易让地方政府松绑。但今年以来，中央未出台任何调控政策，但楼市经历着结构性调整，于是不少城市成交量价明显下滑。楼市正在经历深刻的调整。

　　此时，多个城市陆续让限购退出，无疑是让楼市安全软着陆的最佳时机。